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3억 6200만원짜리 다세대(빌라), 경기 경기 일산서구 경매물건 권리분석.

고양시 일산서구의 대화빌리지 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 1억 7738만원까지 떨어졌습니다.

"고양30년을 담다 특례시로 날다"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

고양시 일산서구 대화동 다세대(빌라) 경매

2024타경83802

소 재 지 : 경기도 고양시 일산서구 대화동 869 대화빌리지

감 정 가 : 362,000,000

최 저 가 : 177,380,000

매각기일 : 2025.11.25(화) 10:00

소 재 지	경기도 고양시 일산서구 고양대로255번길 58-11, 나동 2층 201호 (대화동,대화빌리지)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	3.73㎡(1.13평)
건물면적	60.30㎡(18.24평)
사건번호	2024타경83802
감정평가액	362,000,000원
최저입찰가	(49%) 177,380,000원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	대화동 869	593 분의 53.725	3.725㎡ (1.13평)
건물	대화동 869	� 철근콘크리트구조	60.295㎡ (18.24평)

[위치/주위환경] 대상물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ‘고양한내초등학교’ 북측 인근에 위치하여 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경사지붕 [이용상태] 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)
[설비내역] 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리의 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.
7)인접 도로상태등 대상물건은 남측, 서측 및 북측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 미 상 임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년3월29일	소유권
2023년3월13일	근저당권	1,440,000,000원
2023년3월13일	근저당권	1,920,000,000원
2023년3월13일	근저당권	720,000,000원
2024년7월18일	압류
2024년10월25일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	210,666,667원원	125,955,667원원	60%	2회회
6개월	209,142,857원원	148,710,857원원	71%	1.4회회
12개월	209,142,857원원	148,710,857원원	71%	1.4회회

3억 6200만원짜리 다세대(빌라), 경기 경기 일산서구 경매물건 권리분석.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 별도등기 있음, 신청채권과 동일한 공동담보채권임. 2. “케이투리얼티주식회사가 인테리어 및 토목공사대금채권 200,000,000원을 위하여 이 사건 건물 전부에 관하여 유치권이 있 다는 신고(2025.05.21.자 접수)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 집행관의 현황조사시 유치권신고인의 점유사실이 확인되지 않음. 신청채권자 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 2025. 6. 30. 유치권불성립을 주장하는 의견서를 제출함.”

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 1 ~ 11 건물 : 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택으로 건물내 승강기가 있어 전유세대로의 이동이 용이함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6315)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 사건번호로 6개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 6번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 380일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 380일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.03.13. 근저당권(건물) 설정 2021.11.26. 근저당권(토지)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕. 도시가스. 개별난방. 방3. 욕실2.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경83802 (의정부지방법원 고양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-19	2025타경63253	[다세대] 고양시 일산서구 덕이동 739 [임차권등기] 건물: 14.90평 토지(대지권): 15.11평	214,000,000원 214,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2025타경63231	[다세대] 고양시 일산서구 덕이동 613-1 [임차권등기] 건물: 17.01평 토지(대지권): 20.20평	205,000,000원 205,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2025타경63149	[다세대] 고양시 일산서구 덕이동 1029-22 [임차권등기] 건물: 15.18평 토지(대지권): 16.84평	207,000,000원 207,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-11	2025타경62773	[다세대] 고양시 일산서구 덕이동 773-2 [임차권등기] 건물: 15.60평 토지(대지권): 18.92평	180,000,000원 180,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-11	2025타경62723	[다세대] 고양시 일산서구 대화동 1483-7 건물: 15.92평 토지(대지권): 13.42평	250,000,000원 250,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2024타경85990	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-10 다안빌리지4동주건축물제1동 [임차권등기] 건물: 17.28평 토지(대지권): 21.65평	245,000,000원 171,500,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2025타경63469	[다세대] 고양시 일산서구 덕이동 726-23 [임차권등기] 건물: 16.75평 토지(대지권): 19.66평	203,000,000원 142,100,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경86221	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 1009-3 하나빌리지 [임차권등기] 건물: 15.24평 토지(대지권): 18.86평	220,000,000원 154,000,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경86047	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 [임차권등기] 건물: 17.01평 토지(대지권): 20.20평	235,000,000원 164,500,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경5772	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-6 다온팰리스 건물: 14.30평 토지(대지권): 17.17평	190,000,000원 133,000,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경88388	[다세대]경기도 고양시 일산서구 대화동 742-4 대화캐슬 [임차권등기] 건물: 17.57평 토지(대지권): 15.05평	238,000,000원 116,620,000원	유찰 (2회)
	2025-11-12	2025타경62062	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 338-31 삼성힐스 [임차권등기] 건물: 17.53평 토지(대지권): 20.50평	240,000,000원 240,000,000원	재진행 (1회)
	2025-11-12	2024타경87897	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-13 하늘채빌 [임차권등기] 건물: 16.70평 토지(대지권): 18.78평	222,000,000원 155,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경81530	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 1005-3 로얄팰리스 [임차권등기] 건물: 16.54평 토지(대지권): 18.62평	209,000,000원 146,300,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경84157	[다세대]경기도 고양시 일산서구 덕이동 386-14 삼성홈타운 건물: 15.72평 토지(대지권): 18.45평	210,000,000원 102,900,000원	유찰 (2회)