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[감정가 33%] 남해군 서면 토지(임야) 공략법

창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2024타경2172, 5회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1373009

오늘은 경상남도 남해군 서면 정포리 토지(임야) 경매물건을 소개합니다.

2024타경2172 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 창원지방법원 진주지원입니다.

감정가격은 201,281,000원이며 5회 유찰되어 최저입찰가는 65,956,000원입니다.

토지면적은 18,843.00㎡(5,700.01평)입니다.

소 재 지	경상남도 남해군 서면 정포리 산79
물건용도	토지(임야)
토지면적	18,843.00㎡(5,700.01평)
건물면적
사건번호	2024타경2172
감정평가액	201,281,000원
최저입찰가	(33%) 65,956,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	정포리 산79	임야	18843㎡ (5,700.01평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 남해군 서면 정포리 소재 "정포마을" 북측 인근에 위치하며 부근은 자연림,전·답 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보통임.
[이용상태] 완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
[도로상태] 지적도상 맹지이나, 본건 일부 도로와 연계된 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
[토지이용계획] 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,준보전산지＜산지관리법＞.
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년6월26일	근저당권	180,000,000원
2019년6월26일	지상권
2020년2월25일	가압류	17,300,000원
2023년5월12일	가압류	61,808,528원
2024년4월19일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	284,092,333원원	144,053,000원원	52%	4.7회회
6개월	226,719,250원원	113,067,250원원	48%	4.8회회
12개월	202,578,950원원	94,144,875원원	49%	4.1회회

[감정가 33%] 남해군 서면 토지(임야) 공략법

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-지적도상 맹지임. -토지 일부 도로로 이용중임 -분묘 수기 소재함 [최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임] -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 매각 제외

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 439일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 439일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지.

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사건번호 : 2024타경2172 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-07	2024타경36700	[임야] 남해군 창선면 가인리 산248-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,645.26평	205,282,000원 205,282,000원	신건 (0회)
	2025-08-04	2024타경38249	[임야] 남해군 고현면 대사리 897-2 토지(대지권): 19.06평	5,292,000원 4,234,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경33343	[임야] 남해군 남면 평산리 1516-20 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,659.28평	405,244,000원 324,195,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경3038	[임야] 남해군 미조면 송정리 산100-7 토지(대지권): 852.45평	574,872,000원 294,334,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경1599	[임야] 남해군 남면 선구리 산105-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 377.52평	56,160,000원 28,754,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경4628	[임야] 남해군 창선면 진동리 산150-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 997.04평	49,440,000원 20,251,000원	유찰 (4회)
	2025-07-28	2024타경1575	[임야] 남해군 남면 선구리 산105 토지(대지권): 870.60평	126,632,000원 41,495,000원	유찰 (5회)
	2025-07-21	2024타경2172	[임야] 남해군 서면 정포리 산79 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,700.01평	201,281,000원 65,956,000원	유찰 (5회)
	2025-08-04	2023타경6337	[임야] 남해군 남면 당항리 산53 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,000.07평	33,060,000원 8,666,000원	유찰 (6회)
	2025-08-04	2023타경5945	[임야] 남해군 남면 평산리 585-5 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,790.20평	168,100,700원 55,083,000원	유찰 (5회)
	2025-07-28	2023타경5334	[임야] 남해군 창선면 지족리 산201-3 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 1,500.50평	229,099,520원 60,057,000원	유찰 (6회)
	2025-07-21	2024타경1667	[임야] 남해군 미조면 송정리 산225-5 [법정지상권] 토지(대지권): 2,160.15평	1,217,136,750원 442,253,000원	유찰 (5회)
	2025-07-14	2024타경33817	[임야] 남해군 서면 중현리 373 [분묘기지권] 토지(대지권): 618.01평	61,290,000원 16,067,000원	유찰 (6회)
	2025-07-28	2023타경6788	[임야] 남해군 고현면 갈화리 산14-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,467.02평	492,541,000원 129,117,000원	유찰 (6회)
	2025-07-14	2024타경32272	[임야] 남해군 남면 평산리 산135-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 55.36평	4,026,000원 1,650,000원	유찰 (4회)