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산청군 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 347.0평)

창원지방법원 진주지원에서 진행 중인 사건번호 2024타경36069의 경매물건입니다. 현재 최저가는 853만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정가 40,690,000원인 경상남도 산청군 신안면 외고리 전 물건입니다.

7회 유찰되어, 최저입찰가는 8,534,000원이군요.

감정가의 21% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경36069이며, 입찰일은 2025.09.22(월) 10:00입니다.

소 재 지	경상남도 산청군 신안면 외고리 1090
물건용도	전
토지면적	1,147.00㎡(346.97평)
건물면적
사건번호	2024타경36069
감정평가액	40,690,000원
최저입찰가	(21%) 8,534,000원
입 찰 일	2025.09.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외고리 1090	전	1147㎡ (346.97평)
제시외건물	외고리 1090	수목 등	1식 ㎡(0.30평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 산청군 신안면 외고리에 소재하며, 부근은 마을 주변의 농경지 및 임야 등이 혼재 된 순수농촌지대임.
[교통상황] 공히 관련 차량 및 농기계 출입가능하며, 관내 대중교통여건 등 제반 교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 기호(1) : 대체로 가장형의 토지로서, "답"으로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 토지로서, "전"으로 이용중임.
[도로상태] 기호(1) : 북동측으로 폭 약5-6m 내외, 남동측으로 폭 약3m 내외의 포장도로가 소재함.
기호(2) : 북동측으로 폭 약3-4m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)＜수도법＞임.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)＜수도법＞임.
[제시외 물건] - 본건 토지 기호(2)의 지상에 현장조사 시점 당시 후첨 "사진용지" 와 같이 타인(마을주민: 김진* 氏) 소유로 탐문조사되는 제시외 수목(감나무, 호두나무, 옻나무, 가죽나무, 매실나무, 대추나무, 복숭아 등)이 식재되어 관리중인 바, 소유자의 진술 및 임장 결과에 따라 평가하였으며, 감정평가 명세표에 제시외 수목으로 인하여 제한 받는 토지가격을 부기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지 기호(2)의 지상에 현장조사 시점 당시 후첨 "사진용지" 와 같이 지상에 분묘(평장 1기)가 소재하는 바 이를 고려하여 평가하였으며, 분묘로 인하여 제한받는 토지가격은 명세표에 기재하였으니 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년9월21일	가압류	7,961,879원
2024년7월22일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	87,147,218원원	62,836,600원원	53%	4회회
6개월	85,040,719원원	46,490,700원원	45%	5회회
12개월	158,432,796원원	75,252,160원원	54%	3.9회회

산청군 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 347.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

- 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외수목[감정서상 a] 매각제외 (최저매각가겨은 제시외수목으로 인하여 제한받는 가격임) - 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수) - 분묘(평장 1기) 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055)760-3251)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 40,690,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,668,317원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 546일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 546일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경36069 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2024타경4307	[전] 산청군 오부면 중촌리 978 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 61.51평	2,643,550원 2,643,550원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경4307	[전] 산청군 오부면 중촌리 770 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 12.00평	436,150원 436,150원	신건 (0회)
	2026-03-09	2025타경425	[전] 산청군 신등면 모례리 497-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 588.06평	111,303,000원 77,912,000원	유찰 (1회)
	2026-03-09	2021타경37887	[전] 산청군 금서면 특리 150 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 313.09평	44,563,000원 28,520,000원	유찰 (2회)
	2026-02-23	2025타경622	[전] 산청군 삼장면 홍계리 859-2 [농지취득자격증명] 건물: 6.05평 토지(대지권): 1,017.31평	231,183,000원 147,957,000원	유찰 (2회)
	2026-02-23	2025타경622	[전] 산청군 삼장면 홍계리 859 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,013.38평	226,050,000원 144,672,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경36038	[전] 산청군 단성면 강누리 320 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 379.03평	79,129,000원 19,852,000원	유찰 (5회)
	2026-02-02	2024타경39662	[전] 산청군 생비량면 제보리 1006-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 229.60평	12,144,000원 3,183,000원	유찰 (6회)
	2026-01-12	2024타경2592	[전] 산청군 삼장면 석남리 344 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 402.02평	50,313,000원 10,551,000원	유찰 (8회)
	2026-01-19	2024타경312	[전] 산청군 시천면 반천리 235 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 270.13평	46,650,000원 4,007,000원	유찰 (11회)