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삼척시 농지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 313.6평)

삼척시 원덕읍 이천리에 위치한 본 농지 경매물건은 2692만원짜리가 453만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	강원도 삼척시 원덕읍 이천리 1384
물건용도	농지
토지면적	1,036.67㎡(313.59평)
건물면적
사건번호	2022타경1236
감정평가액	26,921,230원
최저입찰가	(17%) 4,525,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이천리 1384	전	21.67㎡ (6.56평) 42분의5 지분전부
	이천리 1385	전	587.98㎡ (177.86평) 42분의5 지분전부
	이천리 1386	대	48.45㎡ (14.66평) 42분의5 지분전부
	이천리 1387	답	99.17㎡ (30.00평) 42분의5 지분전부
	이천리 1389	전	279.4㎡ (84.52평) 42분의5 지분전부

[위치/주위환경] 본건 토지는 강원도 삼척시 원덕읍 이촌리 소재 "상서기마을" 남측 및 남서측 인근에 위치하는 토지들로서, 주변은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 산간 농경지대입니다.
[교통상황] 본건(기호1,2,3,4,6) 및 본건 인근(기호5,7)까지 제반차량의 접근가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 불리한 편입니다.
[이용상태] 기호1,2: 부정형 완경사지로서, 현황 "전 및 답"으로 이용중입니다.
기호3: 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경전(임야화)" 상태입니다.
기호4,6: 부정형 완경사지로서, 현황 "전 및 일부 건부지" 상태입니다.
기호5: 부정형 완경사지로서, 현황 "주거나지" 상태입니다.
기호7: 부정형 완경사지로서, 현황 "전"으로 이용중입니다.
[도로상태] 기호1,2: 동측 세로(가)를 통해 출입가능합니다.
기호3: 남서측 세로(불)을 통해 출입가능합니다.
기호4: 북동측 세로(불)을 통해 출입가능합니다.
기호5,7: 맹지입니다.
기호6: 남측 세로(불)을 통해 출입가능합니다.
[토지이용계획] ＜1299번지＞ 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역(이천천_소하천구역)＜소하천정비법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(「수도법 시행령」제14조의3 제1호)＜수도법＞＜1314번지＞ 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(「수도법 시행령」제14조의3 제1호)＜수도법＞＜1384, 1386, 1387, 1389번지＞ 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(「수도법 시행령」제14조의3 제1호)＜수도법＞＜1385번지＞ 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(「수도법 시행령」제14조의3 제1호)＜수도법＞ [제시외 물건] 가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견란(Ⅰ-8)을 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견란(Ⅰ-8)을 참고하시기 바랍니다.
[참고사항] 임대관계 등은 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/12/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
1999년10월15일	압류
2000년3월11일	가압류	150,000,000원
2001년7월16일	압류
2001년8월4일	압류
2001년8월4일	압류
2006년6월15일	압류
2010년11월24일	압류
2011년1월20일	압류
2016년7월18일	압류
2016년7월20일	압류
2019년7월16일	근저당권	25,000,000원
2020년2월4일	압류
2020년4월13일	압류
2022년9월19일	강제경매
2023년4월17일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	54,027,000원원	129,770,333원원	151%	1.7회회

삼척시 농지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 313.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

현황상 목록 4,6번 소재 제시외건물이 소재하고 있으며 법정지상권 성립여부 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -접경필지와 정확한 경계 측량이 요구됨 -지분매각임. 일괄매각부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수청구 가능함. 공유자 우선매수 신고 제한 있음(공유자 우선 매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사불가) -농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)(원덕읍사무소 사실조회회신 참조) -지적 불부합 지역으로 향후 지적 경계측량에 따라 구거 포락 여부 및 건부지 여부 등이 달라질 수 있으니 참고할 것 -목록3. 장기간 휴경으로 인해 임야화 된 전으로 목측상 하천에 포락된 것을 감안하여 평가 -지상의 수목은 다른 공유지분권자 소유로 평가에서 제외됨(목록 3,4,5,6,7) -목록 4,6 토지 일부가 현황이 도로로 이용중이나 전체 면적에서 차지하는 비율이 작아 감정가액에 고려하지 않음 -목록 4,6 지상 일부에 미상의 제시외건물(공유자 소유)이 존재하나 경제적 가치가 희박하여 별도로 감정가액에 고려하지 않음 -현황상 목록 4,6번 소재 제시외건물이 소재하고 있으며 법정지상권 성립여부 불분명함 -목록 6. 공부상 답으로 현황은 일부 전으로 사용중이며 일부 휴경지로 지상 수목 및 분묘 1기가 소재하며 분묘기지권 성립은 불분명함 -목록 7. 토지는 북측 일부가 계곡에 포락될 가능성이 있으나 전체 면적에서 차지하는 비율을 감안하여 감정가액에는 고려하 지 않음 -토지상 생육하는 자연생 입목등은 감안 해당 토지에 포함하여 평가하되 고사리, 감나무 등 다른 공유지분권자의 소유로 탐문 조사된 식재된 수목에 대하여는 평가에서 제외함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재 : 삼척시 원덕읍 이천리 “이천3리마을회관” 북측 원근에 위치함. 현황 : 본건 기호1번은 계획관리지역의 답으로 일부는 답으로 사용중이고 일부는 전으로 사용중이며, 지상에 전봇대 1주 및 시멘트 구조의 배수로 시설이 소재함. 현황 : 본건 기호2번은 계획관리지역의 답으로 지목은 답이나 현재 전으로 사용중이며, 지상에 사과나무 1그루, 감나무 3그루, 전봇대 1주 및 시멘트 구조의 배수로 시설이 소재함. 현황 : 본건 기호3번은 계획관리지역의 전으로 휴경지이며 목측상 자연림이 자생하는 구거로 보여짐. 현황 : 본건 기호4번은 계획관리지역의 전으로 일부는 고사리를 재배하는 전으로 사용중이고 일부는 소나무 및 잡목이 자생하는 임야상태 이며, 지상에 전봇대 2주, 감나무 약30그루, 밤나무 3그루, 대추 나무 1그루, 매실나무 2그루 등의 과실수가 식재되어 있으며 타인 명의의 단층 주택(폐가) 1채가 소재함. ※ 현황조사시 부동산의 공유자인 “박두표”에게 확인한바, 기호4번 지상에 소재하는 주택은 오래전 면담자의 집에서 일하던 “권태수” 가 사용하던 주택이며, 건축물대장상 위 주택은 기호5번 지상에 소재하는 것으로 등록되어 있으나 실제는 기호4번 지상에 소재함. 현황 : 본건 기호5번은 계획관리지역의 대지로 지상에 감나무 5그루가 식재 되어 있음. 현황 : 본건 기호6번은 계획관리지역이 답으로 지목은 답이나 현재 일부 고 사리를 재배하는 전으로 사용중이고 일부는 휴경지이며 지상에 매실 나무 3그루, 감나무 5그루, 사과나무 1그루가 식재 되어 있고 전봇대 1주 및 분묘 1기 소재함. 현황 : 본건 기호7번은 계획관리지역의 전으로 일부는 고사리를 재배하는 전 으로 사용중이고 일부는 자연림이 자생하는 임야상태이며, 지상에 감 나무 15그루, 밤나무 약7그루가 식재되어 있음. ※ 본건 기호1, 2, 3, 4, 5, 6, 7번은 각 필지 및 접경필지간 경계가 불 분명하며 정확한 경계측량을 요함. ※ 현황조사시 본건 현장에서 부동산의 공유자인 “박두표”를 만나 면담 한바 본건 기호1~7번 전체를 본인이 관리하고 있으며 지상에 소재하는 과실수는 본인이 식재한 것이라고 진술함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 강릉지원(☎ 033-640-1132)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 9월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1027일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1027일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2022타경1236 (춘천지방법원 강릉지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-28	2024타경53569	[전] 삼척시 원덕읍 옥원리 40-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 29.19평	7,043,040원 4,930,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경53590	[전] 삼척시 미로면 상거노리 281 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 745.97평	76,446,000원 37,458,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경923	[전] 삼척시 근덕면 매원리 38-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 445.58평	315,222,000원 154,459,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경51228	[전] 삼척시 노곡면 상마읍리 산77-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 300.08평	5,059,200원 1,735,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경51228	[전] 삼척시 노곡면 상마읍리 89 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,884.10평	69,336,000원 23,783,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2022타경1236	[전] 삼척시 원덕읍 이천리 1384 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 313.59평	26,921,230원 4,525,000원	유찰 (5회)
	2025-07-21	2024타경50300	[전] 삼척시 원덕읍 옥원리 309 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 280.49평	24,108,500원 973,000원	유찰 (9회)