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답 경매 전문가가 설명드려요 경남 일운면 경매 전문가가 설명드려요

거제시 일운면의 답 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 12회 유찰되어 143만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정가 20,847,660원인 경상남도 거제시 일운면 소동리 답 물건입니다.

12회 유찰되어, 최저입찰가는 1,432,000원이군요.

감정가의 7% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2023타경30593이며, 입찰일은 2025.12.08(월) 10:00입니다.

소 재 지	경상남도 거제시 일운면 소동리 675
물건용도	답
토지면적	67.00㎡(20.27평)
건물면적
사건번호	2023타경30593
감정평가액	20,847,660원
최저입찰가	(7%) 1,432,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소동리 675	답	67㎡ (20.27평) 지분 195분의 13 전부
제시외건물	소동리 675	수목	포함

[위치/주위환경] ① 기호 1), 3), 7): 본 건은 경상남도 거제시 일운면 소동리에 소재하는 "소동마을회관"의 남서측 인근(기호 1, 3) 및 북서측 인근(기호 7)에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 , 근린생활시설, 호텔 및 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.
② 기호 2), 5): 본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 "일운초등학교"의 북 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 펜션, 교육시설, 농경 지 및 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] ① 기호 1), 3), 7): 본 건 기호 1), 3)까지 차량 접근 불가능하고 기호 7)까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.
② 기호 2), 5): 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.
[이용상태] ① 기호 1): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 "전"으로 이용 중이고 일부 는 농로(비포장), 법면 및 구거 등으로 이용 중임.
② 기호 2): 서측 하향 경사지세 내 좁고 기다란 가로장방형에 가까운 형상의 토지로서 기호 5) 토지와 함께 주거용 건부지로 이용 중임. ③ 기호 3): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 "전"으로 이용 중이고 일부 는 농로(비포장) 및 법면 등으로 이용 중임.
④ 기호 5): 서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 주거용 건부지로 이용 중이며 일부는 법면 및 주차장 등으로 이용 중임.
⑤ 기호 7): 남측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 지상에 제시 외 수목이 식재된 상태이며 일부는 법면 등으로 이용 중임.
[도로상태] ① 기호 1): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며 본 건 북서측으로 소폭 의 비포장 농로(본 건 일부 포함) 소재함.
② 기호 2): 본 건 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
③ 기호 3): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능하며 본 건 남동측으로 소폭 의 비포장 농로(본 건 일부 포함) 소재함.
④ 기호 5): 본 건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.
⑤ 기호 7): 본 건 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] ① 기호 1): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
② 기호 2), 5): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2019-08-22)(지세포항관광시가지구역). ③ 기호 3), 7): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 본 건 기호 1), 3), 5), 7) 지상에 제시 외 건물 및 구조물, 제시 외 수목 등이 소재함.
[공부와의 차이] 본 건 기호 2) 토지의 공부상 지목은 "도로"이나 현황 "대"임.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 1) 본 건 기호 1) - 3), 5), 7) 토지는 공유지분 토지로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우므로 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분비율에 따라 사정 함. 2) 본 건 기호 1) 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐서 소재하는 토지인바 용 도지역별 면적 비율에 따른 가중평균단가를 적용함.
3) 본 건 기호 2) 토지의 공부상 지목은 ‘도로’이나 기준시점 현재 ‘대’로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함.
4) 본 건 기호 1), 3) 토지 일부는 소폭의 비포장 농로로 이용 중이나 그 면적 비율이 경미 하여 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음.
5) 본 건 기호 1), 3), 5) 토지 및 기호 3) 토지의 인접지(340-2답) 지상에 걸쳐 후첨 ‘지 적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 및 구조물이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기를 바라며, 제시 외 건물 및 구조물의 구조, 위 치 및 면적 등을 고려할 때 제시 외 건물 및 구조물이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음.
6) 본 건 기호 1), 7) 지상 및 지적 경계상에 제시 외 수목이 식재되어 있어 수종·수령·식 수 면적·관리 상태 등을 종합적으로 참작한 거래사례비교법으로 평가하며 기호 1) 토지 의 경우 제시 외 수목의 점유 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 없 으나 기호 7) 토지의 경우 제시 외 수목으로 인해 영향받는 토지 가액을 ‘토지·건물 감 정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함.
7) 본 건 기호 5) 지상의 조경수, 조경석 및 구축물 등은 토지 평가 시 고려하여 평가함.
8) 본 건 기호 7) 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 용이하여 평가 외로 함.
9) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물 등의 위치 , 제시 외 수목의 산정 주 수 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하다는 점 참고 바람.
10) 본 건 기호 1) 토지 일부와 기호 3) 토지가 속한 일대(소동3지구)의 주택건설사업계획승 인이 취소되어 지구단위계획구역 또한 폐지(2023년 10월 12일, 거제시 고시 제2023-279 호)되었으니 응찰 시 유의하시기를 바라며, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함.
[건물구조] ① 기호 4): 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(사용승인: 1999.12.18.)로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호: PVC 창호임.
② 기호 6): 조적조 슬래브지붕 단층 건물(사용승인: 2000.10.25.)로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 타일 붙임 및 몰탈 노출 마감, 창호: PVC 창호임.
[이용상태] ① 기호 4): 단독주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임. ② 기호 6): 창고 및 화장실로 이용 중임.
[설비내역] ① 기호 4): 제반 위생·급배수 설비, 난방설비(유류보일러, 전기판넬), 태양광설비 등이 갖 춰져 있음. ② 기호 6): 제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.
[공부와의 차이] ① 기호 6) 건물은 의뢰목록상 ‘425-3’ 지상에 소재하나 기준시점 현재 ‘425-1’ 지상에 소재함.
② 기호 6) 건물의 건축물현황도상에는 화장실이 부존재함.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 4), 6) 건물은 공유지분 건물로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어 려우므로 전체 건물을 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분비율에 따라 사정함. 2) 본 건 기호 4), 6) 건물에 설치된 다락방, 계단실 및 태양광 설비 등은 건물에 포함하여 평가함.
3) 본 건 기호 6) 건물은 의뢰목록상 ‘425-3’ 지상에 소재하나 2013.05.03.에 ‘425-3’은 ‘425-1’에 합병되어 기준시점 현재 기호 6) 건물은 ‘425-1’ 지상에 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년1월26일	근저당권	37,500,000원
2023년12월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	403,496,669원원	182,135,930원원	35%	6.9회회
6개월	319,844,635원원	123,006,344원원	32%	6.7회회
12개월	310,868,958원원	121,938,624원원	34%	6회회

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법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-지분매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)(별첨 사실조회회신서 참조). -특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). -일부 비포장 농로, 법면 및 구거 등으로 이용중. -일부가 속한 일대(소동3지구) 주택건설사업계획승인 취소, 지구단위계획구역 폐지(2023년 2023-279호)됨. -제시외 건물[감정서상 ㉠~㉢] 매각 제외. -제시외 수목[감정서상 ㉨] 매각 포함(수목의 가격은 지분의 비율로 산정함). -지적도상 맹지임. -지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*목록 1,3번 지상 제시외 건물 ㄱ)목조 비닐 덮개지붕 농막, ㄴ)목조 피씨지붕 차양, ㄷ)목조 비닐덮개 창고, ㄹ)목조 비닐덮개 창고 각 소재함. *목록 5번지상 제시외 건물 ㄱ)조적조 스라브지붕 현관 테라스, ㄴ)조적조 스라브지붕 다용도및 보일러실, ㄷ)판넬조 판넬지붕 창고, ㄹ)목조 아스팔트슁글지붕 정자 각 소재함. *목록 5번 토지상에 소나무등 정원수 소재함. *목록 4번 건물 옥상에 태양광시설 소재함. *목록 7번 토지상에 이동가능한 콘테이너박스 1동 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8599)입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 12회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 726일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 726일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.1.26.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제1종일반주거지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 주차장. 슬래브지붕. 유류보일러.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2023타경30593 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경20990	[답] 거제시 고현동 334 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 300.08평	752,985,000원 752,985,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경20415	[답] 거제시 거제면 외간리 71 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 664.90평	232,696,000원 232,696,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경53	[답] 거제시 아주동 1074-1 토지(대지권): 148.83평	454,116,000원 454,116,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경21201	[답] 거제시 아주동 1408-12 [법정지상권] 토지(대지권): 62.32평	305,745,200원 305,745,200원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경21354	[답] 거제시 하청면 대곡리 611-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 494.89평	422,088,000원 422,088,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경21335	[답] 거제시 일운면 소동리 686-5 토지(대지권): 263.18평	396,084,000원 396,084,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경21335	[답] 거제시 일운면 소동리 700 토지(대지권): 604.09평	1,076,383,000원 1,076,383,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경21335	[답] 거제시 일운면 소동리 338-7 토지(대지권): 908.71평	1,732,212,000원 1,732,212,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경21383	[답] 거제시 일운면 지세포리 891-3 건물: 1.89평 토지(대지권): 654.01평	1,240,488,500원 868,342,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경488	[답] 거제시 둔덕면 상둔리 167-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 667.01평	238,140,000원 166,698,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경461	[답] 거제시 수월동 180-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 348.18평	459,873,000원 321,911,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경21124	[답] 거제시 동부면 산촌리 328-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 595.32평	312,912,000원 219,038,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경21124	[답] 거제시 동부면 산촌리 330-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 369.35평	194,139,000원 135,897,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경21124	[답] 거제시 동부면 산촌리 337-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 488.54평	251,940,000원 176,358,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경20979	[답] 거제시 연초면 연사리 709 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 444.98평	248,599,000원 174,019,000원	유찰 (1회)