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42억 3020만원짜리 토지(임야) 7억 744만원에? 경기 용문면 경매 전문가가 설명드려요 (36,289.7평)

감정 42억 3020만원 → 최저 7억 744만원! 경기 양평군 용문면 연수리 토지(임야) 경매를 소개합니다.

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1282199

양평군 용문면 연수리의 토지(임야) 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 119,966.00㎡(36,289.71평)입니다.

사건번호는 2022타경2082이며 수원지방법원 여주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 4,230,195,000원입니다만 5회 유찰되어

최저입찰가는 707,443,000원입니다.

입찰보증금은 70,744,300원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경기도 양평군 용문면 연수리 산26-32
물건용도	토지(임야)
토지면적	119,966.00㎡(36,289.71평)
건물면적
사건번호	2022타경2082
감정평가액	4,230,195,000원
최저입찰가	(17%) 707,443,000원
입 찰 일	2024.07.31(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연수리 산26-32	임야	113354㎡ (34,289.59평)
토지	연수리 산26-48	임야	6612㎡ (2,000.13평)
제시외건물	연수리 산26-32	사무소	36 ㎡(10.89평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "연수2리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 환경 보통임.
[교통상황] 본건 기호2,기호3은 차량출입 가능하며, 기호1 토지는 기호2토지를 통하여 출입가능함.
[이용상태] 기호1: 부정형 완경사지로 전 상태임.
기호2: 부정형으로 일부 평탄하게 대지조성중인 토지이며, 임야부분은 다소 급경사지로 자연림 상태임.
기호3: 부정형의 급경사로 자연림 및 법면으로 이용중임.
[도로상태] 연수리 456-7(도로), 연수리 산26-46(임야)를 통하여 2차선도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역(2권역)＜환경정책기본법＞기호2, 기호3계획관리지역(계획관리지역), 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역(2권역)＜환경정책기본법＞ [제시외 물건] 기호2 지상에 판넬조 판넬지붕 2층(사무소 약36㎡ 가 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/09/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2018년7월10일	근저당권	710,000,000원
2018년7월11일	지상권
2019년6월7일	근저당권	600,000,000원
2019년7월16일	근저당권	130,000,000원
2020년5월19일	근저당권	1,300,000,000원
2022년6월29일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	425,919,162원원	162,837,817원원	49%	2.9회회
6개월	475,153,581원원	200,825,580원원	50%	2.8회회
12개월	656,849,669원원	262,319,968원원	59%	2.6회회

42억 3020만원짜리 토지(임야) 7억 744만원에? 경기 용문면 경매 전문가가 설명드려요 (36,289.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

1. 목록2 지상의 제시외 미등기 건물은 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립 여지 있음. 2. 목록3 지상에 분묘 3기 소재하며, 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음(현황조사서/감정평가서 참조).

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명. 2. 목록2 토지는 개시결정 후 목록2와 3으로 분할 등기됨, 목록2토지는 개발행위허가를 득하여 형질변경이 상당부분 진행되어 있으므로 현황을 기준으로 산지전용허가면적, 기존 평가서 등 내용을 참고하여 평가하였으므로 경매 참여시 허가기간의 경과 여부, 허가의 승계 여부 등은 양평군청에 확인 요함. 3. 목록2 지상 소재 미등기 제시외 건물 매각 제외(최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 토지의 소유권행사에 제한을 받을 경우의 가격임). 4. 목록3 지상에 소유자 미상의 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부 불분명. 5-1. 명선개발 주식회사로부터 금 240,000,000원의 유치권신고서(2023.03.17.자)가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함. 신청채권자 지평농업협동조합으로부터 2023. 3. 31.자 유치권배제신청서가 제출됨. 5-2. 예성종합건설 주식회사로부터 금 1,600,000,000원의 유치권신고서(2023.04.25.자)가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함. 신청채권자 지평농업협동조합으로부터 2023. 6. 13.자 유치권배제신청서가 제출됨. 6. 소유자 서학원, 서효석, 근저당권자 허인환으로부터 인천지방법원 2024가단272537 유치권부존재 확인의 소가 2024. 7. 23.자로 제기 되었고, 요건사실은 유치권 신고전까지 이 사건 각 부동산을 계속적, 배타적으로 점유한 사실이 없고, 공사대금 채권도 5억5천만원을 초과할 수 없다고 주장하고 있음. (2024. 7. 26.추가)

[부동산 현황조사서 비고란]
1.제시목록1 토지는 등기부상 표시는 답이나 굴착되고 축대가 축조되어 택지로 조성중에 있음 2.제시목록2 토지는 대부분이 자연림상태의 임야이며, 일부는 택지로 조성되어 건축 기초공사가 진행중이며 일부는 진입도로가 개설되어 있음. 지상에 제시외 건물과 제시외 콘테이너가 각 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7446)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(696,032,759원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2022타경864(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 6월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1104일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1104일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.07.10. 근저당

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 차량출입 가능. 판넬지붕.

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사건번호 : 2022타경2082 (수원지방법원 여주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경36010	[임야] 양평군 양서면 증동리 230-14 토지(대지권): 1,590.54평	1,157,251,000원 1,157,251,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경2109	[임야] 양평군 양동면 금왕리 675 토지(대지권): 147.02평	3,402,000원 3,402,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경36362	[임야] 양평군 지평면 일신리 산173-14 토지(대지권): 14,798.00평	1,826,299,000원 1,826,299,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경35048	[임야] 양평군 서종면 서후리 산145-12 토지(대지권): 799.81평	330,500,000원 330,500,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경2987	[임야] 양평군 양서면 신원리 산76-5 토지(대지권): 319.74평	93,184,000원 93,184,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2023타경36211	[임야] 양평군 옥천면 용천리 산61 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 690.00평	634,938,000원 634,938,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경31237	[임야] 양평군 양서면 목왕리 172-23 [법정지상권] 토지(대지권): 206.91평	245,556,000원 171,889,200원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경1182	[임야] 양평군 용문면 조현리 142-1 토지(대지권): 72.45평	15,472,000원 15,472,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경1182	[임야] 양평군 용문면 신점리 산40 토지(대지권): 1,139.97평	30,148,000원 30,148,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경1144	[임야] 양평군 용문면 화전리 216-51 토지(대지권): 114.65평	143,641,000원 143,641,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경36676	[임야] 양평군 청운면 삼성리 산37-16 토지(대지권): 283.14평	16,848,000원 16,848,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경943	[임야] 양평군 양동면 계정리 산22-3 [법정지상권] 토지(대지권): 144.29평	78,574,000원 56,134,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경35697	[임야] 양평군 양서면 목왕리 산19-97 토지(대지권): 102.55평	24,408,000원 17,086,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경646	[임야] 양평군 개군면 하자포리 99-14 [분묘기지권,유치권] 토지(대지권): 562.65평	389,345,000원 272,542,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2023타경34239	[임야] 양평군 강하면 전수리 329-27 토지(대지권): 441.05평	519,682,000원 363,777,000원	유찰 (1회)