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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 창원시 단독주택 경매 투자로 어떠세요? (건물 32.6평, 토지 104.1평)

경남 창원 진해구 냉천로에 위치한 단독주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 4억 8837만원, 현재 최저입찰가는 3억 9069만원입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

본 건은 경상남도 창원시 진해구 냉천로 단독주택(으)로

소유자는 비OO이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 488,367,800원이나 1회 유찰로 최저가는 390,694,000원으로 떨어져

2023.07.26(수) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경상남도 창원시 진해구 냉천로 145-6
물건용도	단독주택
토지면적	344.00㎡(104.06평)
건물면적	107.90㎡(32.64평)
사건번호	2022타경2274
감정평가액	488,367,800원
최저입찰가	(80%) 390,694,000원
입 찰 일	2023.07.26(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	자은동 201-3	대	344㎡ (104.06평)
건물	냉천로 145-6	단층 단독주택	87.8㎡ (26.56평)
제시외건물	자은동 201-3	오두막	12 ㎡(3.63평) 포함
제시외건물	자은동 201-3	가추	8.1 ㎡(2.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "냉정마을" 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.
[도로상태] 본건 남서측으로 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] "토지이용계획확인서"상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제5구역(지원)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 지원항공작전기지＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
[제시외 물건] 본건 지상에 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : (1) 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일괄하여 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다. (2) 본건 토지의 지적경계는 인접한 필지(201-2)의 점유부분에 대한 정확한 지적측량이 필요하다고 판단되는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
[건물구조] -기호(2)은 브럭구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,외 벽 : 사이딩판넬 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일등 마감.
창 호 : 샷시창호임.
[이용상태] 현황 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 제반 위생설비, 급배수설비 및 난방설비(기름보일러) 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/08/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2011년6월13일	근저당권	144,000,000원
2021년5월10일	근저당권	50,000,000원
2021년11월16일	압류
2022년1월17일	가압류	14,452,350원
2022년2월24일	가압류	12,280,210원
2022년5월3일	임의경매
2022년5월10일	가압류	24,770,770원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2011년6월13일	근저당권	144,000,000원
2022년1월17일	가압류	14,452,350원
2022년2월24일	가압류	12,280,210원
2022년5월3일	임의경매
2022년5월10일	가압류	24,770,770원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	340,729,720원원	221,700,000원원	65%	3회회
12개월	172,887,423원원	127,093,100원원	86%	1.3회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 창원시 단독주택 경매 투자로 어떠세요? (건물 32.6평, 토지 104.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-2) 포함. 본건 지상 조경수 등은 토지에 포함하여 평가. 본건 토지의 지적경계는 인접한 필지(201-2)의 점유부분에 대한 정확한 지적측량이 필요하다고 판단되므로 참고바람.

[부동산 현황조사서 비고란]
기호1 토지는 현 `대`로 이용중이며, 위 지상 기호2제시건물 및 제시외 (ㄱ)목조기둥 판넬지붕 원두막1동 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원(☎ 055-239-2117)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 488,367,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 128,201,685원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 5월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1325일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1325일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2011.06.13. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 판넬지붕.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2022타경2274 (창원지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2024타경113925	[주택]경상남도 창원시 진해구 이동 309-9 건물: 35.89평 토지(대지권): 62.92평	57,538,000원 40,276,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경116894	[주택] 창원시 진해구 여좌동 93-41 건물: 22.03평 토지(대지권): 33.79평	153,356,690원 107,349,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2025타경355	[주택] 창원시 진해구 수송동 13-30 건물: 24.09평 토지(대지권): 27.01평	83,205,550원 53,251,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2024타경5130	[주택] 창원시 진해구 용원동 1181-1 건물: 205.89평 토지(대지권): 88.94평	878,675,880원 562,352,500원	재진행 (2회)
	2026-01-06	2024타경108558	[주택] 창원시 진해구 충무동 5-18 건물: 17.06평 토지(대지권): 34.49평	115,401,540원 41,360,000원	유찰 (4회)
	2025-12-22	2024타경110094	[주택] 창원시 진해구 제덕동 174-3 건물: 11.67평 토지(대지권): 13.01평	29,657,620원 20,760,000원	유찰 (3회)
	2026-01-06	2024타경104532	[주택] 창원시 진해구 근화동 15-4 건물: 18.82평 토지(대지권): 21.39평	51,295,650원 12,868,000원	유찰 (5회)
	2026-01-13	2024타경107005	[주택] 창원시 진해구 이동 338-3 건물: 70.90평 토지(대지권): 65.04평	373,080,580원 97,800,000원	유찰 (6회)
	2026-01-14	2024타경1329	[주택] 창원시 진해구 경화동 1472 건물: 57.28평 토지(대지권): 69.27평	367,427,250원 150,498,400원	재진행 (4회)