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생극면 공장경매 - 경매물건 권리분석. ▶ 건물 694.1평, 토지 3,032.3평

청주지방법원 충주지원에서 진행되는 2022타경30828, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

오늘은 충청북도 음성군 생극면 생리 공장 경매물건을 소개합니다.

2022타경30828 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 청주지방법원 충주지원입니다.

감정가격은 2,342,968,100원이며 3회 유찰되어 최저입찰가는 1,874,374,000원입니다.

건물면적은 2,294.47㎡(694.08평)이고, 토지면적은 10,024.00㎡(3,032.26평)입니다.

소 재 지	충청북도 음성군 생극면 생리 513-1
물건용도	공장
토지면적	10,024.00㎡(3,032.26평)
건물면적	2,294.47㎡(694.08평)
사건번호	2022타경30828
감정평가액	2,342,968,100원
최저입찰가	(80%) 1,874,374,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	생리 513-1	공장용지	543㎡ (164.26평)
	생리 512-11	공장용지	52㎡ (15.73평)
	생리 512-13	공장용지	531㎡ (160.63평)
	생리 512-18	공장용지	5499㎡ (1,663.45평)
	생리 512-12	도로	27㎡ (8.17평)
	생리 512-14	도로	67㎡ (20.27평)
	생리 513-5	도로	242㎡ (73.21평)
	생리 513-4	공장용지	3063㎡ (926.56평)
건물	오신로 312-40	1층 공장	552.8㎡ (167.22평)
	오신로 312-40	2층 사무실	164.05㎡ (49.63평)
	오신로 312-40	단층 공장 창고	387.53㎡ (117.23평)
	오신로 312-42	단층 공장	494.7㎡ (149.65평)
	오신로 312-42	단층 공장	88㎡ (26.62평)
	오신로 312-42	단층 공장	108.39㎡ (32.79평)
제시외건물	생리 512-13	수변전설비	포함
	생리 512-18	차양	29 ㎡(8.77평) 포함
	오신로 312-40	차양	75 ㎡(22.69평) 포함
	생리 513-4	차양	395 ㎡(119.49평) 포함

[위치/주위환경] - 대상물건은 충북 음성군 생극면 생리에 소재하는 ‘레인보우힐스CC’ 서측 근거리에 위치하고, 부근은 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 소재하며, 제반 주위환경 보통임.
[교통상황] - 대상물건까지 차량진출입 가능하고, 근거리에 노선버스승강장 및 국도 3호선이 소재하여 제반 교통상황 보통임.
[이용상태] - 기호1-4 모두 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 4필 일단의 공업용으로 이용중임.
[도로상태] - 북측으로 노폭 약 4M 내외, 서측으로 노폭 약 5M 내외 도로에 접함.
[토지이용계획] - 기호1-3 : 모두 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 800m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞,- 기호4 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 800m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞임.
[제시외 물건] - 대상토지 기호4 지상에 제시외건물㉡ 및 제시외컨테이너, 대상토지 기호3 지상에 제시외 수변전설비㉢이 소재하고, 대상토지 기호1-4 지상에 조경수 및 경계석 등이 소재함.
[공부와의 차이] -
[참고사항] - 대상물건의 진입로 등으로 사용중인 토지(생리 802번지, 지목: 구거)의 일부를 목적외 사용승인(면적:439㎡)받은 것으로 일반건축물대장에 기재되어 있음.
- 대상물건의 진입로로 이용중인 생리 512-12번지, 512-14번지, 513-5번지의 등기사항전부 증명서상 소유자는 농업회사법인 주식회사 해마루이고, 대상토지 기호2-4 서측으로 접한 도로(생리 512-15번지, 생리 512-17번지, 생리 512-21번지)는 등기사항전부증명서상 타인소유임.
- 현장조사시 대상물건은 임차인이 사용중인 것으로 조사되었으며, 자세한 임대관련 사항은 재확인을 요함.
[건물구조] - 기호5 : 일반철골조 판넬지붕 2층 건물로 2014.02.21일자로 사용승인 되었으며, 외벽 : 판넬마감, 내벽 : 판넬, 벽지도배 및 타일마감 등 바닥 : 유크리트마감, 창호 : PVC 창호임.
- 기호6 : 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로 2014.02.21일자로 사용승인 되었으며, 외벽 : 판넬마감, 내벽 : 우레탄폼 뿜칠 마감 등, 바닥 : 유크리트마감임.
[이용상태] - 기호5 : 1층은 공장, 2층은 사무실로 이용중임.
- 기호6 : 냉동창고로 이용중임.
[설비내역] - 기호5 : 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등 구비되어 있음.
- 기호6 : 냉동설비(air cooled condenser 4ea, unit cooler 4ea, air curtain 4ea, control panel 등)설치되어 있음.
[부합물/종물] - 건물기호 6의 부합물인 제시외건물㉠(철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약75㎡)이 소재함.
[공부와의 차이] -
[참고사항] - 현장조사시 대상물건은 임차인이 사용중인 것으로 조사되었으며, 자세한 임대관련 사항은 재확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/06/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
농OO	미상	2021.12.08	[보]미상 [월]미상

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년7월7일	근저당권	1,440,000,000원
2020년7월9일	근저당권	240,000,000원
2021년10월21일	근저당권	240,000,000원
2021년12월30일	가압류	98,147,940원
2022년2월9일	가압류	79,900,925원
2022년3월15일	임의경매
2022년4월1일	강제경매
2022년4월7일	임의경매
2022년4월8일	가압류	50,295,338원
2022년4월15일	가압류	452,658,043원
2022년4월29일	가압류	150,000,000원
2022년9월15일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,367,543,234원원	1,934,402,200원원	50%	3.6회회
6개월	1,746,885,248원원	981,243,556원원	51%	3.8회회
12개월	2,394,462,583원원	1,295,386,794원원	52%	3.6회회

생극면 공장경매 - 경매물건 권리분석. ▶ 건물 694.1평, 토지 3,032.3평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물, 수목, 수변전설비 매각에 포함 - 목록6 현황 냉동창고로 이용중이고 이에 설치된 냉동설비 매각에 포함. 냉동설비는 건물 가액에 포함하여 감정평가 하였음 (세부 금액 감정평가명세표 비고란 참조) - 일반건축물대장상 목록1의 남측, 목록4의 북측에 진입로 등으로 사용중인 토지(생극면 생리 802번지, 지목:구거)의 일부를 목적외사용승인(면적:439㎡) 받은 것으로 기재되어 있으므로 사용료 및 사용승인 유효성 여부 등은 소관 행정기관에 확인 후 입찰요망 - 목록4 지상 이동식 컨테이너 매각 제외 - 목록12 현황 '숙소 등'으로 이용중임 - 청원식품 주식회사가 2023.1.5. 유치권신고(공사대금150,000,000원)를 하였으나, 유치권이 부존재 한다는 확정판결문이 제출 됨(충주지원 2023가단24391, 청주지방법원 2024나53400, 대법원 2025다210436 유치권 부존재 확인. 2025.4.29.확정)

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 4번에 소유자 미상의 이동식 콘테이너박스 소재하나, 소유자나 점유자를 만날수가 없어 소유관계를 확인 할수가 없음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043)841-9123)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(208,646,576원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경31234, 병합 2022타경31104,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 3월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1388일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1388일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.7.7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 차량진출입 가능. 차량진출입 가능. 버스승강장. 판넬지붕. 철골조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2022타경30828 (청주지방법원 충주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2024타경35957	[공장] 음성군 삼성면 능산리 557-8 [농지취득자격증명] 건물: 187.37평 토지(대지권): 642.21평	1,196,617,000원 1,196,617,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경35698	[공장] 음성군 대소면 태생리 23-14 건물: 620.63평 토지(대지권): 1,363.37평	1,513,246,490원 1,210,597,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2024타경3493	[공장] 음성군 삼성면 상곡리 286 건물: 633.89평 토지(대지권): 1,796.85평	2,160,582,400원 1,728,466,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경35483	[공장] 음성군 대소면 삼정리 18 건물: 236.29평 토지(대지권): 2,186.77평	1,720,916,240원 1,101,386,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경35049	[공장] 음성군 삼성면 양덕리 351-1 [농지취득자격증명] 건물: 1,738.78평 토지(대지권): 4,781.92평	5,405,464,400원 3,459,498,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경33401	[공장] 음성군 금왕읍 쌍봉리 22 [법정지상권] 건물: 1,015.92평 토지(대지권): 4,557.16평	5,940,371,590원 3,801,838,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경286	[공장] 음성군 대소면 성본리 649-1 [유치권] 건물: 372.97평 토지(대지권): 1,776.89평	2,402,278,840원 1,537,458,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경34237	[공장] 음성군 대소면 부윤리 64-13 건물: 338.79평 토지(대지권): 1,437.58평	1,794,186,620원 1,148,279,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경34053	[공장] 음성군 금왕읍 정생리 580 [농지취득자격증명] 건물: 184.53평 토지(대지권): 1,299.84평	922,863,000원 590,632,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경32361	[공장] 음성군 금왕읍 각회리 450-1 [유치권] 건물: 1,415.94평 토지(대지권): 4,576.10평	5,931,874,000원 3,796,399,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경35438	[공장] 음성군 삼성면 선정리 421-1 건물: 457.53평 토지(대지권): 2,384.00평	2,920,725,000원 1,869,264,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경760	[공장] 음성군 감곡면 문촌리 708 [농지취득자격증명] 건물: 707.04평 토지(대지권): 1,506.45평	2,350,073,800원 1,203,238,000원	유찰 (3회)
	2026-01-19	2024타경32989	[공장] 음성군 삼성면 능산리 557-10 건물: 365.59평 토지(대지권): 1,219.98평	1,794,289,110원 1,148,345,000원	유찰 (6회)
	2026-01-12	2023타경3519	[공장] 음성군 감곡면 상우리 5-2 건물: 1,199.96평 토지(대지권): 2,810.37평	2,816,200,180원 2,252,960,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2022타경30828	[공장] 음성군 생극면 생리 513-1 [유치권] 건물: 694.08평 토지(대지권): 3,032.26평	2,342,968,100원 1,874,374,000원	유찰 (3회)