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양산 상북면 공장 경매 함정이 있을까? (건물 93.1평, 토지 144.9평)

울산지방법원에서 진행되는 2024타경3628, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

울산지방법원 경매9계 2024 타경 3628

소 재 지	경상남도 양산시 상북면 외석리 115
물건용도	공장
토지면적	479.00㎡(144.90평)
건물면적	307.88㎡(93.13평)
사건번호	2024타경3628
감정평가액	278,684,800원
최저입찰가	(70%) 195,079,000원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8269)입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 419일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 419일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.09.20. 근저당권 설정

사건번호 : 2024타경3628 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외석리 115	공장용지	479㎡ (144.90평)
건물	외석리 115	단층 공장 일반철골구조	266.64㎡ (80.66평)
건물	외석리 115	단층 화장실 블럭구조	2.64㎡ (0.80평)
제시외건물	외석길 16	사무실	21.4 ㎡(6.47평) 포함
	외석길 16	보일러실	1.2 ㎡(0.36평) 포함
	외석길 16	다용도실	8.0 ㎡(2.42평) 포함
	외석길 16	창고	8.0 ㎡(2.42평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 상북면 외석리 소재 "외석마을 노인정" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 공장, 마을 내 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통 사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 사다리형과 유사한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 폭 약 7미터 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 자연취락지구(외석지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 본건은 시 외곽지역의 공장용지로서, 정확한 지적경계 및 이용현황(타인점유 여부 등)
확인은 필요 시 정밀 측량을 요합니다.
[건물구조] 가. 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로, 내, 외벽: 판넬 마감, 창호: 샷시창호임.
나. 소재불명임.
[이용상태] 가. 공장(현재: 공실)으로 이용 중임.
나. 소재불명임.
[설비내역] 가. 위생 및 급,배수설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)-(ㄹ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모 및 관리상태 등으로 보아 토지에 미 치는 영향은 없겠음.
[공부와의 차이] 본건 기호(나) 건물은 가격시점 현재 소재불명으로 평가에서 제외 하였습니다.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기 타 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년9월20일	소유권
2017년9월20일	근저당권	260,000,000원
2023년11월14일	가압류	87,720,000원
2024년2월7일	가압류	90,114,122원
2024년3월20일	가압류	68,000,000원
2024년3월22일	가압류	86,005,677원
2024년3월28일	가압류	19,813,151원
2024년4월22일	임의경매
2024년4월25일	가압류	16,251,367원
2024년5월3일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년9월20일	소유권
2017년9월20일	근저당권	260,000,000원
2023년11월14일	가압류	87,720,000원
2024년2월7일	가압류	90,114,122원
2024년3월20일	가압류	68,000,000원
2024년3월22일	가압류	86,005,677원
2024년3월28일	가압류	19,813,151원
2024년4월22일	임의경매
2024년4월25일	가압류	16,251,367원
2024년5월3일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,171,045,233원원	1,338,284,000원원	65%	1.9회회
6개월	2,105,045,802원원	1,352,088,539원원	67%	1.7회회
12개월	1,969,706,891원원	1,229,793,698원원	64%	1.8회회

양산 상북면 공장 경매 함정이 있을까? (건물 93.1평, 토지 144.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-06-25	2024타경2335	[공장] 양산시 용당동 113 건물: 199.80평 토지(대지권): 408.38평	813,337,500원 813,337,500원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경117244	[공장] 양산시 어곡동 872-1 건물: 678.11평 토지(대지권): 915.64평	3,870,383,800원 2,709,269,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경115231	[공장] 양산시 상북면 석계리 1127-6 건물: 1,141.96평 토지(대지권): 1,110.63평	4,561,246,100원 3,192,872,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경3628	[공장] 양산시 상북면 외석리 115 건물: 93.13평 토지(대지권): 144.90평	278,684,800원 195,079,000원	유찰 (1회)
	2025-06-26	2023타경113924	[공장]경상남도 양산시 하북면 삼수리 317-1 건물: 99.64평 토지(대지권): 566.28평	1,121,118,800원 784,783,000원	재진행 (1회)