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[경매일 2025.07.17] 대구시 달성군 토지(대지) 낙찰가 분석해 봅니다.

달성군 유가읍 쌍계리에 위치한 본 토지(대지) 경매물건은 5억 8429만원짜리가 2억 8630만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

토지(대지) 경매 / 대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 토지(대지) 경매 / 2023타경4230

소 재 지	대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 205-1
물건용도	토지(대지)
토지면적	1,158.14㎡(350.34평)
건물면적
사건번호	2023타경4230
감정평가액	584,293,760원
최저입찰가	(49%) 286,303,000원
입 찰 일	2025.07.17(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	쌍계리 205-1	대	1110㎡ (335.78평)
토지	쌍계리 205-22	도로	48.14㎡ (14.56평) 875분의 357 지분 전부
제시외건물	쌍계리 205-1	주택	75.93 ㎡(22.97평) 제외
	쌍계리 205-1	창고	8.1 ㎡(2.45평) 제외
	쌍계리 205-1	주택	24.8 ㎡(7.50평) 제외
	쌍계리 205-1	창고	13 ㎡(3.93평) 제외
	쌍계리 205-1	창고,계사	88.8 ㎡(26.86평) 제외
	쌍계리 205-1	주택,창고	41.6 ㎡(12.58평) 제외
	쌍계리 205-1	변소	1.44 ㎡(0.44평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 소재 "치거랑마을" 내에 위치하며, 부근은 농촌취 락지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근에 버스승강장 소재 및 간선도로와의 접근성 둥 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1,2): 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 ‘건부지’로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호 1): 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 2): 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로, 북서측으로 폭 약 8미터 내 외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역＜가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법 률＞, 상대보호구역(테크노 3초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
일련번호 2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m-10m)(2013-12-20)(접합), 가축사 육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보 호에 관한 법률＞, 상대보호구역(테크노 3초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률 ＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기준시점 현재 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 제 시외건물(㉠-㉦)이 소재하며, 구조·규모·용도 등을 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법 으로 감정평가 하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 지상에 제시외건물이 소재하여 토지가 제한받는 토지 감정평가액은 ‘(부동산) 감정평가명세표’상 비고란에 별도로 부기하였으니, 경매 진행시 실질적 소유관계 및 일괄매각여부를 재확인 하 시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 일련번호 2)의 공부상 지목 ‘도로’이나, 현황 ‘건부지’임. [참고사항] -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년10월18일	소유권
2023년10월18일	소유권
2023년10월18일	소유권
2016년5월16일	근저당권	276,000,000원
2017년1월6일	근저당권	84,000,000원
2019년10월8일	근저당권	45,500,000원
2020년5월28일	근저당권	108,000,000원
2020년10월22일	근저당권	13,000,000원
2020년12월29일	근저당권	39,000,000원
2023년10월27일	임의경매
2023년12월19일	가압류	66,084,066원
2024년1월8일	파산

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	341,925,000원원	171,100,000원원	50%	2회회
6개월	341,925,000원원	171,100,000원원	50%	2회회
12개월	341,925,000원원	171,100,000원원	50%	2회회

[경매일 2025.07.17] 대구시 달성군 토지(대지) 낙찰가 분석해 봅니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 제시외 건물 매각제외 - 최저매각 가격은 지상건물 소재로 인하여 제한받는 금액임 목록 3은 공유지분으로 물건의 일부가 타인 점유 중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 대구서부지원(☎ 053)570-2296)입니다.
입찰일은 2025.07.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 대구은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 614일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 614일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 간선도로. 버스승강장.

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사건번호 : 2023타경4230 (대구지방법원 대구서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2025타경30939	[대지] 달성군 다사읍 세천리 1597-7 토지(대지권): 144.84평	1,254,456,000원 1,254,456,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2025타경30933	[대지] 달성군 구지면 예현리 201 [선순위지상권,법정지상권] 토지(대지권): 55.06평	66,248,000원 66,248,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2025타경30394	[대지] 달성군 옥포읍 신당리 1159 토지(대지권): 190.88평	675,170,000원 675,170,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경38742	[대지] 달성군 구지면 고봉리 418 [법정지상권] 토지(대지권): 23.62평	31,930,000원 31,930,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경43485	[대지] 달성군 구지면 응암리 1240-3 토지(대지권): 420.87평	3,172,164,000원 2,220,514,000원	재진행 (1회)
	2025-07-17	2023타경4230	[대지] 달성군 유가읍 쌍계리 205-1 [법정지상권] 토지(대지권): 350.34평	584,293,760원 286,303,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경44938	[대지] 달성군 구지면 응암리 1238 토지(대지권): 570.58평	4,243,950,000원 2,079,536,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경40769	[대지] 달성군 구지면 평촌리 354-1 [법정지상권,선순위가등기] 토지(대지권): 210.24평	146,300,000원 71,687,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경40769	[대지] 달성군 구지면 창리 1391-4 [법정지상권,선순위가등기] 토지(대지권): 86.76평	220,836,000원 108,210,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2023타경108	[대지] 달성군 옥포읍 본리리 1039 건물: 25.11평 토지(대지권): 90.15평	294,381,600원 144,246,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경2880	[대지] 달성군 유가읍 상리 958-9 토지(대지권): 93.81평	418,635,000원 143,591,000원	유찰 (3회)
	2025-07-17	2024타경36753	[대지] 달성군 다사읍 죽곡리 600 토지(대지권): 214.47평	1,134,400,000원 389,099,000원	유찰 (3회)
	2025-07-17	2024타경36753	[대지] 달성군 다사읍 죽곡리 596 토지(대지권): 252.89평	887,700,000원 304,481,000원	유찰 (3회)
	2025-07-15	2024타경2781	[대지] 달성군 현풍읍 중리 473-8 토지(대지권): 78.35평	445,480,000원 311,836,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경2781	[대지] 달성군 유가읍 쌍계리 631 토지(대지권): 71.00평	319,192,000원 223,434,000원	유찰 (1회)