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주택 낙찰 전략 요약 ♣ 사하구 주택 경매로 진행 (건물 76.1평, 토지 54.9평)

사하구 다대동 939-2의 주택 경매가 3회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 1억 3905만원입니다.

"Busan is good / 부산이라 좋다"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

소 재 지	부산광역시 사하구 다대동 939-2
물건용도	주택
토지면적	181.40㎡(54.87평)
건물면적	251.64㎡(76.12평)
사건번호	2024타경2334
감정평가액	405,377,420원
최저입찰가	(34%) 139,045,000원
입 찰 일	2025.07.01(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	다대동 939-2	대지	181.4㎡ (54.87평)
건물	다대동 939-2	1층 주택	106.33㎡ (32.16평)
건물	다대동 939-2	2층 주택	84.41㎡ (25.53평)
제시외건물	윤공단로62번길 42	주택	37.2 ㎡(11.25평) 포함
	윤공단로62번길 42	베란다 및 통로	16.2 ㎡(4.90평) 포함
	윤공단로62번길 42	다용도실	7.5 ㎡(2.27평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 "다대중학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선"다대포항역"이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 본건은 완경사지내 자체 지반 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 제2일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2019-07-10), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2023-11-15)＜교육환경 보호에 관한법률＞, 비행안전 구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 택지개발지구＜택지개발촉진법＞.
6)제시목록 외의 물건 본 토지의 일부 지상에 기호ㄱ) 제시외건물 주택이 소재하여 본 토지의 사용·수익 등에 영향을 미치는 것으로 사료됨.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 미상임.
[건물구조] 기호2): 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로 외벽: 치장벽돌타일 및 모르타르위 페인팅마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.
[이용상태] 1,2층: 다세대주택.
[설비내역] 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본 토지의 일부 지상에 제시외건물 기호ㄴ),ㄷ)이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됨.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층일부	2010.11.18.	[보]13,000,000 [월]100,000
김OO	2층전부	2010.11.25.	[보]28,000,000
남OO		2023.07.17.
임OO		2024.03.05.
진OO	1층일부	2010.11.24.	[보]8,000,000 [월]100,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년9월14일	소유권
2022년9월7일	근저당권	156,000,000원
2023년7월19일	근저당권	300,000,000원
2024년6월3일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년9월14일	소유권
2022년9월7일	근저당권	156,000,000원
2023년7월19일	근저당권	300,000,000원
2024년6월3일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	86,000,000원원	79,000,000원원	92%	1회회
6개월	86,000,000원원	79,000,000원원	92%	1회회
12개월	86,000,000원원	79,000,000원원	92%	1회회

주택 낙찰 전략 요약 ♣ 사하구 주택 경매로 진행 (건물 76.1평, 토지 54.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1263)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김상윤: 채무자겸소유자 김태임과 남매관계로 임대차계약서 및 송금 내역은 없음. 김태일: 채무자겸소유자 김태임과 자매관계로 임대차계약서는 없고 송금 내역은 있음. 남성진: 권리신고가 없어 임대차관계는 알 수 없음. 임다솔: 권리신고가 없어 임대차관계는 알 수 없음. 진송화: 채무자겸소유자 김태임의 형부임. 임대차계약서 없음.※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 405,377,420원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 131,980,837원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 559일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 559일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 9. 7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 시내버스정류장. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경2334 (부산지방법원 부산서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경274	[주택] 사하구 감천동 13-1488 [법정지상권] 건물: 25.13평 토지(대지권): 20.57평	32,720,400원 22,904,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경111740	[주택] 사하구 감천동 7-70 건물: 7.82평 토지(대지권): 7.87평	22,544,750원 11,047,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경107666	[주택] 사하구 괴정동 193-39 건물: 10.43평 토지(대지권): 11.80평	79,226,830원 38,821,000원	유찰 (2회)