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사하구 감천동 주택 경매 투자해도 될까요? (건물 25.1평, 토지 20.6평)

사하구 감천동 13-1488에 위치한 본 주택 경매물건은 3272만원짜리가 1603만원까지 떨어진 상태입니다.

"Busan is good / 부산이라 좋다"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

부산광역시 사하구 감천동 13-1488 주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2025타경274이며 부산지방법원 부산서부지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 32,720,400원, 2회 유찰되어

최저입찰가는 16,033,000원(감정가 49%)입니다.

입찰보증금은 1,603,300원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	부산광역시 사하구 감천동 13-1488
물건용도	주택
토지면적	68.00㎡(20.57평)
건물면적	83.06㎡(25.13평)
사건번호	2025타경274
감정평가액	32,720,400원
최저입찰가	(49%) 16,033,000원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	감천동 13-1488	대	68㎡ (20.57평)
건물	감천동 13-1488	1층 주택	50.08㎡ (15.15평)
건물	감천동 13-1488	2층 주택	32.98㎡ (9.98평)

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 감천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하며 주위는 동류의 주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 불가능하며 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 급경사 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북동측으로 약1.0 ~ 1.5미터 폭의 골목 진입도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역 임.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상위에 제시외건물㉠이 소재하여 제시외건물 소재로 인한 감안가격을 부동산감정평가명세표에 부기하였으니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.
[건물구조] 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 건으로, (사용승인일 : 1985.04.06.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.(현황 공가상태임.)
[설비내역] 급배수설비, 각종위생시설 등이 되어 있으나 공가 상태로 오래되어 사용여부는 불확실하니 경매진행시 확인하여 주시기 바람.
4)부합물 및 종물 본건 기호2 외에 부합물 및 종물은 규모나 용도로 보아 본건에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 본건 지상위에 건물은 위치상 정확한 길이와 면적을 알수가 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년6월3일	소유권
1990년8월22일	근저당권	6,000,000원
1990년11월15일	근저당권	9,000,000원
1996년5월30일	근저당권	6,000,000원
2024년4월23일	가압류	19,189,241원
2024년4월23일	가압류	5,000,000원
2024년5월13일	가압류	9,791,259원
2024년6월27일	가압류	14,465,395원
2025년2월6일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년6월3일	소유권
1990년8월22일	근저당권	6,000,000원
1990년11월15일	근저당권	9,000,000원
1996년5월30일	근저당권	6,000,000원
2024년4월12일	압류
2024년4월23일	가압류	19,189,241원
2024년4월23일	가압류	5,000,000원
2024년5월13일	가압류	9,791,259원
2024년6월27일	가압류	14,465,395원
2025년2월6일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	108,411,517원원	41,709,667원원	38%	3회회
6개월	111,131,638원원	38,782,250원원	35%	3.3회회
12개월	111,131,638원원	38,782,250원원	35%	3.3회회

사하구 감천동 주택 경매 투자해도 될까요? (건물 25.1평, 토지 20.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 제시외 건물(ㄱ)을 위하여 법정지상권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(본건 지상위 감정서 (ㄱ) 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물 (ㄱ)을 감안한 토지 가격임). 단독주택으로 현황 공가임. 본건 지상위 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
공가

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1265)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 32,720,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,873,820원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 326일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 326일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1990.08.22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 마을버스정류장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경274 (부산지방법원 부산서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2025타경101056	[주택] 사하구 괴정동 349-14 건물: 36.52평 토지(대지권): 30.86평	341,162,000원 341,162,000원	신건 (0회)
	2025-12-30	2025타경100624	[주택]부산광역시 사하구 감천동 6-1165 [법정지상권] 건물: 13.50평	6,867,400원 6,867,400원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경274	[주택] 사하구 감천동 13-1488 [법정지상권] 건물: 25.13평 토지(대지권): 20.57평	32,720,400원 16,033,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2024타경111740	[주택] 사하구 감천동 7-70 건물: 7.82평 토지(대지권): 7.87평	22,544,750원 11,047,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경107666	[주택] 사하구 괴정동 193-39 건물: 10.43평 토지(대지권): 11.80평	79,226,830원 27,175,000원	유찰 (3회)
	2026-01-14	2024타경109150	[주택]부산광역시 사하구 괴정동 1080-33 건물: 8.56평 토지(대지권): 11.58평	73,711,310원 25,283,000원	재진행 (3회)