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409만원 저렴한 장흥군 용산면 ☆ 답 경매 함정이 있을까?

409만원 저렴한 장흥군 용산면 ☆ 답 경매 함정이 있을까?

감정가 693만원, 4회 유찰된 전남 장흥군 용산면 상발리 답의 최저입찰가는 284만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가는 6,931,710원입니다. 최저입찰가는 2,839,200원(41%)입니다.
입찰일은 2025.07.21(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 283,920원 입니다.

  ▩ 소 재 지 : 전라남도 장흥군 용산면 상발리
  ▩ 사건번호 : 2024 타경 5749
  ▩ 집행법원 : 광주지방법원 장흥지원

소 재 지	전라남도 장흥군 용산면 상발리 935-12
물건용도	답
토지면적	256.73㎡(77.66평)
건물면적
사건번호	2024타경5749
감정평가액	6,931,710원
최저입찰가	(41%) 2,839,200원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상발리 935-12	답	256.73㎡ (77.66평) 4분의 1 지분전부

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 장흥군 용산면 상발리 소재 "상발마을" 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택이 혼재하는 농촌마을지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 기호(1) 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
기호(2) 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
[이용상태] 기호 (1) 부정형 완경사지로서, 현황 "묵답" 입니다.
기호 (2) 세장형 평지로서, 현황 인접필지와 경계구분 없이 이용중인 "답"입니다.
[도로상태] 기호(1) 현황 맹지입니다.
기호(2) 현황 세로(가)입니다.
[토지이용계획] 기호(1) 계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
기호(2) 생산관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2024년5월21일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	40,569,700원원	13,367,143원원	50%	3.6회회
6개월	34,900,585원원	14,273,727원원	56%	3.1회회
12개월	56,446,950원원	31,557,160원원	60%	3회회

409만원 저렴한 장흥군 용산면 ☆ 답 경매 함정이 있을까?

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-지분매각, 특별매각조건 (농지취득자격증명 필요-증명서 미제출시 보증금 미반환, 공유자우선매수권 1회로 제한-공유자 우선 매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.) -인접토지와 합병하여 사용중이므로 정확한 경계는 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
-부동산표시 1번은 상발마을 남동측에 위치함. -부동산표시 2번은 상발마을 남서측에 위치함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원(☎ 061-860-1542)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 406일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 406일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 계획관리지역. 차량 접근이 가능.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경5749 (광주지방법원 장흥지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경6186	[답] 장흥군 용산면 어산리 530 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 294.03평	17,496,000원 13,996,800원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경6186	[답] 장흥군 용산면 어산리 528 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.04평	12,544,000원 10,035,200원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경6100	[답] 장흥군 용산면 관지리 20-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 454.96평	36,096,000원 28,876,800원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경270	[답] 장흥군 대덕읍 가학리 504-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 92.26평	5,490,000원 3,513,600원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경5749	[답] 장흥군 용산면 상발리 935-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 77.66평	6,931,710원 2,839,200원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2024타경5749	[답] 장흥군 용산면 상발리 274 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 102.02평	8,768,500원 3,592,000원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2024타경195	[답] 장흥군 장평면 두봉리 1105-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 337.86평	23,454,900원 9,607,200원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2024타경5589	[답] 장흥군 장흥읍 덕제리 501 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 171.82평	31,794,000원 8,334,300원	유찰 (6회)

답 1-장흥군 장흥읍 덕제리-답

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