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창원 의창구 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 30.4평, 토지 221.1평)

창원 의창구 북면에 위치한 본 주택 경매물건은 2억 1499만원짜리가 7045만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 월계길116번길 36
물건용도	주택
토지면적	731.00㎡(221.13평)
건물면적	100.58㎡(30.43평)
사건번호	2024타경101700
감정평가액	214,985,200원
최저입찰가	(33%) 70,446,000원
입 찰 일	2025.10.22(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월계리 514-2	대	731㎡ (221.13평)
건물	월계길116번길 36	단층 단독주택	68.58㎡ (20.75평)
제시외건물	월계길116번길 36	데크	30 ㎡(9.08평) 포함
제시외건물	월계길116번길 36	견사	2 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 의창구 월계리 소재 "월계리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며,주변에는 농경지 및 단독주택, 소규모공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[이용상태] 완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, "단독주택 부지"로 이용 중임.
[도로상태] 본건 남동측으로 폭 약 6m의 도로에 접함.
[토지이용계획] 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(2호)＜수도법＞.
[제시외 물건] 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 토지 지상에 제시외 물건 "기호 ㄱ-ㄹ"이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] . 임대관계 : 미상임. 기 타 : 해당사항 없음 [건물구조] 경량철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층 건물로서,. 외 벽 : 페인팅 마감 및 타일붙임 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창 구조임 [이용상태] 기준시점 현재 "주택(건축물현황도상 방1, 거실/주방, 화장실1, 보일러실 등)"으로 이용 중임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 물건 "기호 ㄱ-ㄹ"이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] . 임대관계 : 미상임. 기 타 : 해당사항 없음

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년3월2일	근저당권	144,000,000원
2018년5월15일	근저당권	50,000,000원
2023년7월12일	가압류	14,660,444원
2023년7월19일	가압류	6,351,222원
2023년9월25일	가압류	12,170,869원
2024년2월6일	임의경매
2024년4월4일	가압류	30,593,072원
2024년5월7일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년3월2일	근저당권	144,000,000원
2023년7월19일	가압류	6,351,222원
2023년9월25일	가압류	12,170,869원
2024년2월6일	임의경매
2024년4월4일	가압류	30,593,072원
2024년5월3일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	273,920,839원원	124,493,500원원	35%	6회회
6개월	359,238,262원원	179,368,357원원	39%	5.4회회
12개월	374,993,003원원	192,104,955원원	49%	4.2회회

창원 의창구 주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 30.4평, 토지 221.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2 지상에 미등기 경량철골조 단층주택 약 43㎡, 미등기 경량철골조 단층창고 약 9㎡가 각 소재하나 이는 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불분명). 감정가는 제외되는 제시외건물을 감안한 가액임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록 2. 토지는 현 `대`로 이용중이며, 위 지상에 목록 1의 제시건물이 소재함. 2. 목록 2의 지상에 제시외건물 단층주택(별첨 사진 참조) 및 경량철골구조 단층창고(내부에 물탱크 있음)이 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 10회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 677일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 677일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.3.2. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 버스정류장. 경사지붕. 방1. 화장실1.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경101700 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2024타경7723	[주택] 창원시 의창구 동읍 용전리 건물: 42.97평 토지(대지권): 59.90평	139,158,000원 97,410,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경114812	[주택]경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 824-2 건물: 138.09평 토지(대지권): 148.53평	763,346,520원 390,833,400원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2024타경111011	[주택] 창원시 의창구 사림동 125-7 건물: 86.86평 토지(대지권): 85.61평	512,957,420원 262,634,200원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경4489	[주택]경상남도 창원시 의창구 봉곡동 44-2 건물: 100.02평 토지(대지권): 95.50평	798,895,400원 409,034,000원	유찰 (4회)
	2026-01-15	2024타경110858	[주택] 창원시 의창구 서상동 548-1 건물: 38.83평 토지(대지권): 44.47평	245,016,950원 61,469,000원	유찰 (5회)