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덕포동 토지 농지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 578.1평

거제시 661-2에 위치한 토지 농지 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	경상남도 거제시 덕포동 661-2
물건용도	토지 농지
토지면적	1,911.00㎡(578.08평)
건물면적
사건번호	2023타경23793
감정평가액	439,623,000원
최저입찰가	(33%) 144,055,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕포동 661-2	답	1911㎡ (578.08평)
제시외건물	덕포동 661-2	비닐하우스	100 ㎡(30.25평) 제외
	덕포동 661-2	화장실	10 ㎡(3.03평) 제외
	덕포동 661-2	가추	30 ㎡(9.08평) 제외
	덕포동 661-2	창고	21 ㎡(6.35평) 제외
	덕포동 661-2	제시외수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 "감자골마을" 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 기존주택, 농경지, 교육연구시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.
[이용상태] 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 "전 등"의 상태임.
[도로상태] 지적도상 북동측으로 소폭의 진입로와 접하나 주출입구는 남서측으로 약 2m폭의 진입도로가 개설되어져 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천예정지＜소하천정비법＞.
[제시외 물건] 본건 지상에 제시외 건물 4동 및 제시외 수목(구지뽕 등 약31주)이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/08/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	토지일부		[보]없음 [월]1500만원(2020년부터 무기한)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2015년11월20일	근저당권	390,000,000원
2015년11월20일	지상권
2018년9월11일	압류
2019년1월24일	가압류	14,583,342원
2023년5월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	284,089,811원원	122,350,396원원	36%	5.8회회
6개월	289,616,678원원	115,360,722원원	35%	5.8회회
12개월	328,595,563원원	136,722,879원원	37%	5.5회회

덕포동 토지 농지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 578.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 수목 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 제외. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명. 최저매각 가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. - 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). - 본건 지상에 타인 건물 일부가 걸쳐 소재할 수 있는 것으로 조사되고, 건물의 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*제시외 건물 ㄱ)파이프조 비닐하우스 1동, ㄴ)판넬조 판넬지붕 화장실 1동, ㄷ)파이프조 기타지부 가추, ㄹ)판넬조 판넬지붕 창고 각 소재함.(ㄴ,ㄷ,ㄹ 제시외 건물은 타인 장자암 사찰소유라고함) 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8500)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 768일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 768일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경23793 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경32732	[답] 거제시 둔덕면 상둔리 649-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 64.43평	23,856,000원 23,856,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2025타경20392	[답] 거제시 둔덕면 술역리 447 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 15.80평	3,772,000원 3,772,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2025타경275	[답] 거제시 일운면 망치리 307-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 536.03평	790,312,000원 790,312,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경32176	[답] 거제시 사등면 사곡리 663-1 토지(대지권): 827.04평	1,342,394,000원 1,342,394,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경5310	[답] 거제시 일운면 지세포리 1164 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 506.08평	332,927,000원 332,927,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경31630	[답] 거제시 둔덕면 시목리 1004-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 345.46평	124,478,000원 124,478,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경438	[답] 거제시 일운면 옥림리 390-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 151.86평	102,408,000원 102,408,000원	신건 (0회)
	2025-07-28	2025타경21042	[답] 거제시 아양동 897-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 89.99평	60,392,500원 48,314,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2025타경21018	[답] 거제시 장목면 구영리 248 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 349.09평	386,260,000원 309,008,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2025타경20985	[답] 거제시 아주동 1166 건물: 1.33평 토지(대지권): 258.64평	378,817,800원 303,054,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2025타경382	[답] 거제시 하청면 석포리 167-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 244.12평	167,856,000원 134,285,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2025타경382	[답] 거제시 하청면 석포리 277 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 792.85평	544,698,000원 435,758,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경31036	[답] 거제시 일운면 소동리 371-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 109.20평	287,717,000원 230,174,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경30774	[답] 거제시 연초면 다공리 665-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 593.20평	210,019,100원 168,015,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경4645	[답] 거제시 하청면 대곡리 2-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 658.85평	249,729,480원 249,729,480원	재진행 (0회)