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56억 8127만원짜리 창고 23억 2705만원에? 경남 진례면 시세분석 (건물 456.3평, 토지 1,779.3평)

김해시 시례리에 위치한 창고 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1319878

소 재 지	경상남도 김해시 진례면 시례리 438
물건용도	창고
토지면적	5,882.00㎡(1,779.30평)
건물면적	1,508.56㎡(456.34평)
사건번호	2023타경106838
감정평가액	5,681,274,840원
최저입찰가	(41%) 2,327,050,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	시례리 438	공장용지	4111㎡ (1,243.58평)
	시례리 434-6	대	26㎡ (7.87평)
	시례리 437-2	답	1745㎡ (527.86평)
건물	진례로311번길 22	단층 저온창고, 작업장, 화장실	166.76㎡ (50.44평)
	진례로311번길 22	단층 저온창고	161㎡ (48.70평)
	진례로311번길 22	단층 저온창고	207㎡ (62.62평)
	진례로311번길 22	단층 창고	161㎡ (48.70평)
	진례로311번길 22	단층 창고	133.7㎡ (40.44평)
	진례로311번길 22	단층 창고	171.17㎡ (51.78평)
	진례로311번길 22	단층 사무실	161㎡ (48.70평)
	진례로311번길 22	단층 창고	161㎡ (48.70평)
제시외건물	시례리 438	가추	110.5 ㎡(33.43평) 포함
	시례리 438	창고	16.2 ㎡(4.90평) 포함
	시례리 438	창고	20.3 ㎡(6.14평) 포함
	시례리 438	가추	19.6 ㎡(5.93평) 포함
	시례리 438	가추	18 ㎡(5.45평) 포함
	시례리 438	창고	1.08 ㎡(0.33평) 포함
	시례리 438	보일러실	0.25 ㎡(0.08평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 진례면 시례리 소재 "청곡저수지" 북동측 인근에 위치하며,부근은 농경지, 단독주택, 중.소규모 창고 및 공장 등으로 형성되어있습니다.
[교통상황] 본건 및 본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할때 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.
[이용상태] 기호 1,10) 평지 내 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11)평지 내 부정형의 토지로서, 현황 농경지(휴경지)로 이용 중입니다.
[도로상태] 기호 1) 남서측으로 폭 약 6m내외의 도로와 접합니다.
기호 10,11) 지적도상 맹지이나, 인접지 기호 1)을 통하여 접근 가능합니다.
[토지이용계획] 기호 1)도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(2014-04-10)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞입니다.
기호 10)도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞입니다.
기호 11)도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞입니다.
[제시외 물건] 해당사항 없습니다.
[공부와의 차이] 해당사항 없습니다.
[참고사항] 1)임대관계임대관계는 미상입니다.
2)기 타후첨 "건물 감정평가요항표" 참고하시기 바랍니다.
[건물구조] 기호 2) 철골조 칼라시트지붕 단층건물로서,외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 등 마감.
바 닥 : 하드너 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.
기호 3,6,9) 철골조 칼라시트지붕 단층건물로서,외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 및 우레탄 등 마감.
바 닥 : 하드너 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.
기호 4) 일반철골조 칼라아스팔트슁글지붕 단층건물로서,외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 등 마감.
바 닥 : 하드너 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.
기호 5) 철골조 칼라시트지붕 단층건물로서,외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 등 마감.
바 닥 : 하드너 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.
기호 7) 철골조 및 일반철골조 칼라시트지붕 단층건물로서,외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 및 우레탄 등 마감.
바 닥 : 하드너 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.
기호 8) 철골조 칼라시트지붕 단층건물로서,외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.
[이용상태] 기호 2) 저온창고, 작업장 및 화장실 등으로 이용 중입니다.
기호 3,4) 저온창고 등으로 이용 중입니다.
기호 5-7,9) 창고 등으로 이용 중입니다.
기호 8) 사무실 등으로 이용 중입니다.
[설비내역] 제반 급,배수설비 및 위생설비(기호 2,8), 전기설비, 저온창고설비(기호 2-4) 등이 있습니다.
[부합물/종물] 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 기호 2) 건물은 귀 제시목록상 1동의 건물이나, 일반건축물대장 및 현황 별동의 건물 인 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
[참고사항] 1)임대관계임대관계는 미상입니다.
2)기 타 해당사항 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/09/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
(OO	공장전체(목록,2,3,4,5,6,7,8,9)	2012.06.22.	[보]505,000,000원 [월]2,500,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2017년5월25일	근저당권	888,000,000원
2017년5월25일	근저당권	290,000,000원
2017년5월25일	근저당권	1,399,000,000원
2019년5월22일	근저당권	840,000,000원
2022년12월29일	근저당권	200,000,000원
2022년12월29일	근저당권	800,000,000원
2023년6월22일	임의경매
2023년12월4일	압류
2023년12월4일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2017년5월25일	근저당권	888,000,000원
2017년5월25일	근저당권	290,000,000원
2017년5월25일	근저당권	1,399,000,000원
2019년5월22일	근저당권	840,000,000원
2022년12월29일	근저당권	200,000,000원
2022년12월29일	근저당권	800,000,000원
2023년6월22일	임의경매
2023년12월4일	압류
2023년12월4일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,927,673,175원원	1,243,964,211원원	59%	3.2회회
6개월	1,665,751,058원원	1,135,337,694원원	64%	2.8회회
12개월	1,926,918,753원원	1,304,246,874원원	64%	2.9회회

56억 8127만원짜리 창고 23억 2705만원에? 경남 진례면 시세분석 (건물 456.3평, 토지 1,779.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 제시외 컨테이너 박스 및 이동식 저온설비가 소재하나, 철거 및 이설의 용이성을 고려하여 평가 제외함. 목록1번, 10번은 공업용 건부지로 이용중이며 목록11번은 현황 농경지(휴경지)임. 목록1번은 남서측으로 폭 6m내 외의 도로와 접하며 목록10,11번은 지적도상 맹지이고 목록1번을 통하여 접근가능함. 목록2번은 저온창고, 작업장 및 화장실등으로 이용중 이고, 목록 3,4번은 저온창고, 목록5~7,9번은 창고, 목록8번은 사무실로 각 이용중이며 목록2번은 제시목록상 1 동의 건물이나 일반건축물 대장 및 현황 별동의 건물임 목록 1, 10, 11. 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하므로 측량을 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1 토지는 현`공장용지`로 이용중이며, 위 지상 기호 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9의 제시건물 및 제시외 건물 (ㄱ)철골조 플라스틱 지붕 (ㄴ)나무기둥 비닐 지붕 정자 (ㄷ)콘테이너 박스 창고 2동이 있고, 일부 종물 및 부합물 소재함. 2. 기호 10 토지는 `대`이나 현재 `공장용지`로 사용중임. 3. 기호 11 토지는 `답`이나 현재 `공용용지` 및 `묵답`으로 사용중임. 4. 기호 1, 10, 11 토지는 지적경계가 불확실하므로 측량을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(주)경북식품:현황조서서에 의하면 목록 2~9번은 임차인이 일괄계약하여 사용중이며 현황조사서에 현출된 계약서에 의하면 보 증금 오억오백만원에 차임 월 이백오십만원으로 기재되어 있으나 상가건물임대차현황서상 해당사항 없음, 목록 10은 임대차 계약없이 사용중이라고 함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 5,681,274,840원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,399,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 757일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 757일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.5.25. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 철골조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1319878

사건번호 : 2023타경106838 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-07	2024타경105153	[창고] 김해시 진영읍 내룡리 383-1 [농지취득자격증명] 건물: 180.76평 토지(대지권): 802.23평	1,397,768,250원 715,657,400원	유찰 (3회)
	2025-08-20	2024타경4045	[창고] 김해시 대동면 괴정리 180 [농지취득자격증명] 건물: 175.63평 토지(대지권): 287.07평	882,105,000원 451,637,000원	유찰 (3회)
	2025-07-30	2024타경951	[창고] 김해시 생림면 안양리 240-1 [농지취득자격증명] 건물: 255.43평 토지(대지권): 3,474.82평	911,679,000원 298,739,000원	재진행 (5회)