소 재 지	서울특별시 관악구 봉천동 41-403
물건용도	근린주택
토지면적	51.03㎡(15.44평)
건물면적	126.90㎡(38.39평)
사건번호	2023타경119297
감정평가액	605,776,550원
최저입찰가	(64%) 387,697,000원
입찰보증금	(10%) 38,769,700원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.11.19(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:00>
유찰횟수	2회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 봉천동 41-403	대	51.03㎡ (15.44평)
건물 은천로33길 16	1층 근린생활시설	26.28㎡ (7.95평)
	2층 주택	30.11㎡ (9.11평)
	3층 주택	30.11㎡ (9.11평)
	4층 주택	24.81㎡ (7.51평)
	옥탑	3.63㎡ (1.10평)
제시외건물 은천로33길 16	은천로33길 16	1.49 ㎡(0.45평)
	은천로33길 16	1.13 ㎡(0.34평)
	은천로33길 16	1.49 ㎡(0.45평)
	은천로33길 16	1.13 ㎡(0.34평)
	은천로33길 16	1.93 ㎡(0.58평)
	은천로33길 16	2.27 ㎡(0.69평)
	은천로33길 16	2.52 ㎡(0.76평)

서울특별시 관악구 봉천동 소재 "신봉초등학교" 북동측 인근에 위치. 주거지역, 제2종일반주거지역, 노선버스 정류장, 철근콘크리트조, 평스라브지붕, 스라브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO	403호	2003.12.05.	[보]50,000,000원/80,000,000원/95,000,000원 [월]2003.12.05.최초계약 월세30만원
정OO	3층	2018.02.26.
임OO	1층 전부	2014.02.04.	[보]10,000,000 [월]700,000
전OO	1층	2023.02.16	[보]5,000,000 [월]400,000
고OO	옥탑층	2020.02.10.
한OO	4층	2003.12.05
매각물건명세 비고		정광천 : 이건 토지 및 건물의 공유자임 정미숙 : 최초확정일자 2005.1.11.자 기준 보증금 3,000만원 증액, 2019.2.8.자 기준 보증금 1,500만원 증액(동사무소발급 확정일자 부여현황에 확정일자 2014.8.4. 임대차기간 2008.12.5.부터 2010.12.4까지 보증금 70,000,000원 있음), 이건 토지 및 건물의 공유자임 한정식 : 정미숙의 배우자임

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2015년1월21일	근저당권	168,000,000원
2023년10월19일	가압류	44,104,650원
2023년12월21일	강제경매
2024년2월29일	가압류	139,008,940원

소멸되지 않는 등기부권리

을구 2번 상가건물임차권등기(2024. 5. 17. 등기)가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(토지 및 건물)

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원입니다. 입찰일은 2024.11.19입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "신봉초등학교" 북동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 주거지역, 제2종일반주거지역, 노선버스 정류장, 철근콘크리트조, 평스라브지붕, 스라브지붕, 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "을구 2번 상가건물임차권등기(2024. 5. 17. 등기)가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함" 선순위 임차권등기가 되어 있습니다 대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다. 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 605,776,550원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 46,115,369원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.1.21. 근저당(토지,건물)

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-11-19	근린주택  서울 관악구 봉천동 41-403 [임차권등기]  건물: 38.39평  , 토지(대지권): 15.44평	605,776,550원 387,697,000원	유찰 (2회)
2024-11-05	근린주택  서울 관악구 난곡로30길 52 (신림동,씨지아름채)  건물: 183.72평  , 토지(대지권): 49.91평	1,867,524,240원 1,195,215,000원	유찰 (2회)
2024-11-05	근린주택  서울 관악구 신림동 10-443  건물: 155.43평  , 토지(대지권): 59.90평	3,100,829,200원 3,100,829,200원	신건 (0회)