소 재 지	경기도 안양시 동안구 관평로 324, 4층1호  경기도 안양시 동안구 관양동 1403
물건용도	근린상가
토지면적	158.06㎡(47.81평)
건물면적	380.30㎡(115.04평)
사건번호	2023타경102107
감정평가액	1,156,000,000원
최저입찰가	(80%) 924,800,000원
입찰보증금	(10%) 92,480,000원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.05.28(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:40>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
대지권 관평로 324	949.7 분의 44.62	37.173㎡ (11.24평)
	949.7 분의 44.62	37.173㎡ (11.24평)
	949.7 분의 49.29	41.063㎡ (12.42평)
	949.7 분의 33.95	28.283㎡ (8.56평)
	949.7 분의 17.25	14.371㎡ (4.35평)
건물 관평로 324	4층1호 철근콩크리트구조	71.28㎡ (21.56평)
	4층2호 철근콩크리트구조	95.04㎡ (28.75평)
	4층3호 철근콩크리트구조	104.97㎡ (31.75평)
	4층4호 철근콩크리트구조	72.29㎡ (21.87평)
	4층5호 철근콩크리트구조	36.72㎡ (11.11평)

경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "관양중학교" 남서측 인근에 위치. 주거지역, 제2종일반주거지역, 노선버스 정류장, 철근콘크리트조, 슬래브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
신OO	4층 401호(79.1㎡)	2023.05.15	[보]55,000,000 [월]200,000
김OO	4층 405호(52㎡)	2023.05.15	[보]48,000,000 [월]700,000
(OO	404호	2018.10.10	[보]미상 [월]30만원
매각물건명세 비고		김성자 : 권리신고 및 배당요구신청서(23.5.15.자)에는 사업자등록신청일을 2022.2.5.로 기재하였으나 첨부된 상가건물임대차 현황서에는 2023.5.15.임 신재명 : 권리신고 및 배당요구신청서(23.5.15.자)에는 사업자등록신청일을 2013.8.1.로 기재하였으나 첨부된 상가건물임대차 현황서에는 2023.5.15.임

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년1월10일	근저당권	424,800,000원
2022년11월10일	가압류	50,000,000원
2023년1월9일	압류
2023년3월28일	가압류	20,632,595원
2023년4월12일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1. 일괄매각 2. 근린생활시설 용도로서 4층 전체 김윤자 요리학원으로 이용중임 3. 부동산현황조사보고서에 2호와 3호 사이에 2-1호가 존재한다고 하여 감정인에게 사실조회를 의뢰한 바, 감정인의 회신서(2024.3.20.자)에 따르면 4층 2-1호는 2호를 임의로 분리해서 사용하고 있고, 4층 2-1호는 2호의 감정평가액인 292,000,000원에 포함되어 있다고 함 [부동산 현황조사서 비고란] 1. 이 건 부동산은 관양시장 부근의 근린생활시설 4층 상가 5개호인데 채무자(소유자)를 면담한 내용에 의하면 5개 부동산은 모두 채무자(소유자)가 운영하는 요리학원의 조리실이나 연구실, 창고 등으로 사용중이라고 함. 2. 2호와 3호 사이에 사무실 표지가 부착된 공간이 있어 물은즉, 채무자(소유자)에 의하면 이곳은 2-1호인데 분양당시부터 분양업자에 의하여 그렇게 되어 있었다고 하며 등기가 되지 않는 공간이라고 진술함. 2호와 2-1호를 구분하는 벽체는 가벽이 아니고 견고한 벽체임(육안으로 보기에는 콘크리트벽체로 판단됨) 3. 4층 전체 평면도를 발급받아보려 하였으나 이 건 부동산 소재 건물은 평면도가 1층, 2층, 3층만 발급받을 수 있었고 4층은 발급받을 수 없었음(2층이나 3층 평면도에는 2호와 3호 사이에 각각 2-1호가 있음).이를 안양시 동안구청 건축과(031-8045-4532)에 문의한바, 4층은 평면도가 작성되지 않았기 때문에 평면도가 존재하지 않고 따라서 발급할 수 없다고 함 4. 4층 각호 전유부의 건축물대장등본을 발급받아 보았으나 1호, 2호, 3호, 4호, 5호만 발급받을 수 잇었고 2-1호는 발급받을 수 없었음. 5. 건축물대장상 3층과 4층은 총면적이 동일한데(각 465.71㎡) 3층과 4층의 각 1호, 3호, 4호, 5호는 면적이 서로 동일하며 3층의 2호와 2-1호의 면적의 합은 95.04㎡ 로서 4층 2호의 대장상 면적(95.04㎡)과 동일함. 결국 현황상 존재하는 4층의 2-1호는 공부상 2호에 포함되어야 할 부분으로 추측되지만 정확한 판단을 위해서는 감정등이 필요한 것으로 보임. 6. 4층의 1호 내지 5호의 각 전유부의 면적이 공부상의 면적과 현황 면적이 일치하는지 여부는 육안으로는 판단할 수 없었으며 별도의 감정 등이 필요할 것으로 보임. 6. 이 건 경매신청 목적물이 공부상의 4층 1호 내지 5호인바, 그것은 4층 전체를 의미하는지 현황상 존재하는 2-1호를 제외한 것인지 명확하게 판단할 수 없었음.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안양지원입니다. 입찰일은 2024.05.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "관양중학교" 남서측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 주거지역, 제2종일반주거지역, 노선버스 정류장, 철근콘크리트조, 슬래브지붕, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 1,156,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 63,161,643원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.1.10. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-21	근린상가  경기 안양시 동안구 동편로183번길 76,  건물: 163.53평  , 토지(대지권): 42.08평	487,000,000원 311,680,000원	유찰 (2회)
2024-05-21	근린상가  경기 안양시 동안구 동편로183번길 76,  건물: 232.33평  , 토지(대지권): 59.78평	576,000,000원 368,640,000원	유찰 (2회)
2024-05-21	근린상가  경기 안양시 동안구 동편로183번길 76,  건물: 257.58평  , 토지(대지권): 66.28평	639,000,000원 408,960,000원	유찰 (2회)
2024-05-21	근린상가  경기 안양시 동안구 동편로183번길 76,  건물: 217.49평  , 토지(대지권): 55.96평	503,000,000원 321,920,000원	유찰 (2회)
2024-05-21	근린상가  경기 안양시 동안구 흥안대로 94,  건물: 110.16평  , 토지(대지권): 33.78평	2,210,000,000원 1,414,400,000원	유찰 (2회)
2024-05-28	근린상가  경기 안양시 동안구 관평로 324,  건물: 115.04평  , 토지(대지권): 47.81평	1,156,000,000원 924,800,000원	유찰 (1회)