소 재 지	전라북도 전주시 완산구 중노송동 312-15
물건용도	근린주택
토지면적	1,652.00㎡(499.73평)
건물면적	314.64㎡(95.18평)
사건번호	2023타경5248
감정평가액	1,561,472,500원
최저입찰가	(70%) 1,093,031,000원
입찰보증금	(10%) 109,303,100원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.05.27(월) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:00>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 중노송동 312-15	대	231㎡ (69.88평)
	대	691㎡ (209.03평)
	대	684㎡ (206.91평)
	대	4.50㎡ (1.36평)
	대	31.50㎡ (9.53평)
	대	10㎡ (3.03평)
건물 중노송동 312-15	1층 근린생활시설	127.92㎡ (38.70평)
	2층 주택	127.92㎡ (38.70평)
제시외건물 중노송동 312-15	중노송동 312-15	54 ㎡(16.34평)
	중노송동 312-15	4.8 ㎡(1.45평)

본건 기호 2,5,6,7)토지는 전주시 완산구 중노송동 소재 "노송동주민센터" 북동측 인근에 위치. 제2종일반주거지역, 철근콘크리트구조, 슬래브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
선OO	목록5,6. 지상 제시외건물(202호)	2018. 11. 5.	[보]40,000,000
신OO	목록5,6. 지상 제시외건물(203호)	2009. 2. 20.	[보]30,000,000 [월]50,000
이OO	목록7. 지상 제시외건물 1층 전부	2020. 10. 26.	[보]10,000,000 [월]1,050,000
정OO	목록5,6. 지상 제시외건물(101호)	2023. 3. 27.	[보]40,000,000
정OO	목록5,6. 지상 제시외건물(103호)	2004. 2. 19.	[보]40,000,000
조OO	목록7. 지상 제시외건물 3층 전부	2020. 7. 21.	[보]50,000,000
주OO	목록1. 1층	2021. 11. 25.	[보]20,000,000 [월]4,000,000
최OO	목록5,6. 지상 제시외건물	2014. 2. 13.
최OO	목록5,6. 지상 제시외건물	2019. 10. 8.
최OO	목록5,6. 지상 제시외건물(102호)	2018. 7. 13.	[보]50,000,000
김OO	목록1. 1층	2018. 4. 12.	[보]5,000,000 [월]600,000
국OO	목록5,6. 지상 제시외건물(201호)	2008. 4. 10.	[보]30,000,000 [월]50,000

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년12월31일	근저당권	273,000,000원
2019년10월18일	가압류	60,000,000원
2022년4월4일	가압류	20,070,490원
2023년8월14일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록5,6,7 지상의 매각 대상 아닌 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠창고54㎡,㉡차양4.8㎡) 매각 포함 2. 지분매각(목록5,6,7) 3. 목록5,6,7 지상에 매각에서 제외되는 2층 주택, 업무용 건물 등 소재 4. 목록5,6 공부상 지목은 '대'이나 현황 '일부 도로'임 5. 목록3 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너박스 소재 [부동산 현황조사서 비고란] 목록1.은 근린생활시설 및 단독주택으로, 1층은 사무실로, 2층은 주택으로 이용하고 있으며, 1층 사무실 전면에 데크가 설치되어 있고, 위 주택의 일부(경계부근)가 인접 토지의 경계를 침범하고 있는 것으로 보이며, 목록2.은 공부상 대지로, 목록1.의 대지로 이용 중이며, 목록1.의 인접토지 경계침범 여부나 목록1,2.의 정확한 면적 및 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함. 목록5,6.은 공부상 각 대지로, 위 양지상에 소재하는 제시외건물(별첨 등기사항전부증명서 참조)의 대지 및 각 일부 대지는 시멘트로 포장된 도로로 이용되고 있는 것으로 보이며, 목록5,6.의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함. 목록7.은 공부상 대지로, 위 지상에 소재하는 제시외건물(별첨 등기사항전부증명서 참조)의 대지로 이용되고 있으며, 일부 대지는 시멘트로 포장된 도로로 이용되고 있는 것으로 보이며, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원입니다. 입찰일은 2024.05.27입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다. 이 법원에는 농협은행/전북은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 본건 기호 2,5,6,7)토지는 전주시 완산구 중노송동 소재 "노송동주민센터" 북동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 제2종일반주거지역, 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 12명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(60,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2021타경508(병합))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2: 2012.12.31.근저당권 목록3,4: 2010.11.24.근저당권 목록5,6,7: 2019.10.18.가압류

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-06-03	근린주택  전북 전주시 완산구 마당재2길 17-9  건물: 52.91평  , 토지(대지권): 48.70평	235,141,040원 56,457,000원	유찰 (4회)
2024-05-27	근린주택  전북 전주시 완산구 팔달로 52  건물: 90.58평  , 토지(대지권): 25.27평	111,956,820원 38,401,000원	유찰 (3회)
2024-05-07	근린주택  전북 전주시 완산구 중앙동4가 33-3  건물: 54.33평  , 토지(대지권): 50.25평	521,861,890원 365,303,000원	유찰 (1회)
2024-05-20	근린주택  전북 전주시 완산구 효자동3가 1668-4  건물: 104.29평  , 토지(대지권): 48.45평	500,485,870원 350,340,000원	유찰 (1회)
2024-05-27	근린주택  전북 전주시 완산구 중노송동 312-15 [법정지상권]  건물: 95.18평  , 토지(대지권): 499.73평	1,561,472,500원 1,093,031,000원	유찰 (1회)
2024-06-03	근린주택  전북 전주시 완산구 동완산동 265-8  건물: 250.29평  , 토지(대지권): 143.84평	847,578,040원 593,305,000원	유찰 (1회)