소 재 지	충청남도 서산시 성연면 명천리 산164-1
물건용도	토지/임야
토지면적	635.28㎡(192.17평)
건물면적
사건번호	2022타경4620
감정평가액	26,151,411원
최저입찰가	(49%) 12,814,000원
입찰보증금	(10%) 1,281,400원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.05.29(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	2회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 명천리 산164-1	임야	253.50㎡ (76.68평)
	임야	28.20㎡ (8.53평)
	임야	249.63㎡ (75.51평)
	묘지	101.19㎡ (30.61평)
	임야	2.76㎡ (0.83평)
제시외건물 명천리 산164-5	명천리 산164-5	72 ㎡(21.78평)
	명천리 산164-5	78 ㎡(23.60평)

충청남도 서산시 성연면 갈현리 소재 "갈현2리마을회관" 북동측 근거리에 위치. 보전관리지역, 계획관리지역, 보전산지, 버스정류장, 차량의 접근이 가능,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO	목록2		[월]연 20만 원
남OO	목록 1,3,4,5
매각물건명세 비고		최병윤 : 점유자 남기랑으로부터 임차하였고, 지상에 소재한 비닐하우스는 최병윤 소유이며 농기계 등 보관용도로 사용하고 있다고 함.

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2010년8월19일	압류
2012년1월13일	압류
2016년6월17일	가압류	7,353,985원
2020년3월12일	압류
2022년11월28일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

-목록1,3,4 : 연고미상의 분묘(분묘기지권 성립 여지 있음),

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] -일괄매각(제시외 비닐하우스 제외) -목록1,3,4 : 자연림 및 일부 분묘, 맹지 -목록2,5 : 일부 도로 -분묘기지권의 성립으로 인한 부담을 감안한 토지의 가격으로 산정함 - 감정평가서 참조). -제시외 건물로 인한 제한받는 단가로 산정함(감정평가서 참조) -공유자우선매수청구권행사 1회로 제한 [부동산 현황조사서 비고란] 본건은 서산시 성연면 명천리 소재 임야로 모양은 모두 부정형으로 서로 연접해 있으며, 경사는 상당한 편임. 현황은 공부상 지목과 대체로 일치하나, 목록 5는 일부는 임야, 일부는 “도로”임. 목록 3, 4 지상의 중간쯤에 관리가 잘된 분묘 3기와 비석 및 석물 등이 설치되어 있고, 목록 4 지상의 북서측에 분묘 1기와 목록 1 지상의 북동측 상단에 분묘 3기와 비석 및 석물 등이 설치되어 있음. 목록 1, 3, 4 지상의 남측 하단에는 주로 대나무가 무성하고, 그 이외 부분에는 소나무, 활엽수, 기타 잡목 등이 자생하고 있음. 현장에서 만난 남기랑(87세, 여)에 의하면, 본인은 성연면 대뱅이길 122-1번지에 살고 있고, 위 분묘는 모두 집안 친족들의 분묘라고 하였으며, 현재 위 부동산 및 분묘 모두 본인이 소유하면서 관리하고 있다고 하였음. 목록 2 지상에는 비닐하우스 2동이 소재하였는데, 현장에서 만난 최병윤(남)에 의하면, 본인이 위 남기랑으로부터 임차하여 임야를 평평하게 돋은 다음 비닐하우스를 설치하고 그 속에 농기계나 농자재를 보관하는 창고용지로 이용하고 있다고 하였고, 차임은 1년에 20만 원이라고 하였음. 본건 임야 모두 도로와 접해 있다고 보이므로 접근성은 열악하다고 보이지 않음

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원입니다. 입찰일은 2024.05.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 충청남도 서산시 성연면 갈현리 소재 "갈현2리마을회관" 북동측 근거리에 위치. ※ 물건 키워드 : 보전관리지역, 계획관리지역, 보전산지, 버스정류장, 차량의 접근이 가능, 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 26,151,411원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,560,063원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : -목록1 : 2010.08.19.압류 -목록2,3 : 2016.06.17.가압류 -목록4 : 2022.11.28.강제경매개시결정 -목록5 : 2014.03.13.압류

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-01	임야  충남 서산시 운산면 고풍리 산60-1 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 3,697.53평	140,567,950원 16,538,000원	유찰 (6회)
2024-05-29	임야  충남 서산시 성연면 명천리 930-33 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 399.91평	58,168,000원 9,776,000원	유찰 (5회)
2024-05-21	임야  충남 서산시 팔봉면 호리 산92-10  , 토지(대지권): 9,206.29평	962,801,000원 231,169,000원	유찰 (4회)
2024-05-21	임야  충남 서산시 대산읍 대산리 1320-13 [법정지상권]  , 토지(대지권): 99.83평	55,110,000원 27,004,000원	재진행 (2회)
2024-05-01	임야  충남 서산시 성연면 오사리 18-1  , 토지(대지권): 1,187.92평	871,075,500원 298,779,000원	유찰 (3회)
2024-05-28	임야  충남 서산시 인지면 산동리 산59 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 3,695.58평	289,537,449원 96,450,000원	유찰 (3회)
2024-04-30	임야  충남 서산시 부석면 지산리 산104-17 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 5,169.72평	1,145,030,000원 561,065,000원	유찰 (2회)
2024-05-07	임야  충남 서산시 대산읍 화곡리 59-101  , 토지(대지권): 317.02평	299,728,000원 146,867,000원	유찰 (2회)
2024-05-07	임야  충남 서산시 성연면 명천리 산172-10 [법정지상권]  , 토지(대지권): 3,499.93평	312,390,000원 151,736,000원	유찰 (2회)
2024-05-07	임야  충남 서산시 지곡면 무장리 529-4  , 토지(대지권): 1,760.55평	226,980,000원 111,220,000원	유찰 (2회)
2024-05-29	임야  충남 서산시 성연면 명천리 산164-1 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 192.17평	26,151,411원 12,814,000원	유찰 (2회)
2024-05-29	임야  충남 서산시 성연면 왕정리 520-69  , 토지(대지권): 22.64평	6,362,250원 3,118,000원	유찰 (2회)
2024-05-29	임야  충남 서산시 팔봉면 금학리 산55  , 토지(대지권): 4,169.96평	93,738,000원 45,932,000원	유찰 (2회)
2024-05-01	임야  충남 서산시 성연면 명천리 23-5  , 토지(대지권): 90.15평	15,198,000원 10,639,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	임야  충남 서산시 지곡면 도성리 967-5 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 3,099.72평	276,669,000원 193,668,000원	유찰 (1회)