소 재 지	충청남도 서천군 장항읍 신창서로 30, 1동 5층501호  충청남도 서천군 장항읍 신창리 303-59
물건용도	다세대/빌라
토지면적
건물면적	65.64㎡(19.86평)
사건번호	2021타경3673
감정평가액	188,000,000원
최저입찰가	(49%) 92,120,000원
입찰보증금	(10%) 9,212,000원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.05.28(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	4회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
건물 신창서로 30	5층501호 철근콘크리트구조	65.6416㎡ (19.86평)

충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재“장항중앙초교”남서측 인근에 위치. 제2종일반주거지역, 버스정류장, 차량 접근이 가능, 철근콘크리트구조, 슬래브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
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등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년8월11일	근저당권	2,726,400,000원
2021년8월18일	근저당권	171,600,000원
2021년9월8일	가등기
2021년10월27일	강제경매
2022년4월4일	임의경매
2022년5월18일	가처분
2022년12월7일	압류

소멸되지 않는 등기부권리

이 사건의 각 부동산의 대전지방법원 홍성지원의 가처분등기(2022카단5190, 피보전권리: 토지소유권으로 인한 건물철거 및 토지인도청구권)

설정된 것으로 보는 지상권

건물만의 매각이며 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] - 건물만의 매각으로 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알수없음, 최저매각가격은 대지권포함하지 않은 건물만의 평가액임. - 현황조사서 및 감정평가서상 (주)두영종합건설, 선진건업(주),서현건설(주),홍흥표,삼성시스템도어,티센크루프엘리베이터코리아(주),(주)동우기전,(주)장원지엔씨,현주산업,(주)삼우산업,(주)바우테크 유치권행사중으로 조사되었고 유치권 성립여부 불분명하나 다만 아래 채권자 및 꿀벌신용협동조합 제출사항 참조할 것 - 2022.5.18. 채권자 박종돈으부터 유치권자 두영종합건설이 2018년 경 근저당설정을 위하여 유치권을 포기한다는 각서를 작성하였다고 주장하는 참고서면 제출됨. - 2023.01.31. 주식회사 동우기전 유치권신고서 제출(신고금액 : 60,000,000원) - 2023.03.14. 꿀벌신용협동조합 홍성지원 2022가합30591유치권부존재확인판결(원고 : 꿀벌신용협동조합 피고 주식회사 두영종합건설 종국 : 원고승) 제출 - 이 사건의 각 부동산의 대전지방법원 홍성지원의 가처분등기(2022카단5190)는 매각으로 말소되지 않음 -토지소유자(주식회사 와이씨와이)의 토지인도 1심 소송(대전지방법원 홍성지원 2023가단32092) 승소(각 건물을 철거하고 토지를 인도하라) (판결문 참조 요) [부동산 현황조사서 비고란] - 유치권행사중인 자들이 원거리에서 보안시스템 작동(잠금 및 해제)을 통해 본건 건물내 출입을 통제하고 있음. - 유치권행사중인 자들 중 주식회사 두영종합건설 대표이사 노대영에게 전화로 공동현관문 보안시스템 해제를 요청하여 이를 해제하고, 이와 별도로 열쇠로 잠긴 부분은 민사집행법 85조 2항 및 82조 2항에 의하여 열쇠업자 백남희를 대동하여 개문하고 현황조사를 실시함(개문 시각: 2021. 11. 4. 14:20, 폐문 시각: 2021. 11. 4. 14:53). - 본건 공동주택 1, 2동 건물 외벽에 동표시가 없음[본건 건물시공업자 주식회사 두영종합건설 대표이사 노대영과 전화문답에 의하여 현황조사시 도로(신창서로) 옆이 1동, 안쪽이 2동이라고 진술] - 1, 2동 공동현관문에 동, 호수표시가 없고 보안시스템이 설치되어 있음. - 1, 2동의 공동현관문, 1층 유리창문 및 1층 건물 외벽에 유치권행사중이라는 경고문이 부착되어 있고, 위 서면에 유치권자들로 표시된 자들은 주식회사 두영종합건설, 선진건업 주식회사, 서현건설 주식회사, 홍흥표, 삼성시스템도어, 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사, 주식회사 동우기전, 주식회사 장원지엔씨, 현주산업, 주식회사 삼우산업, 주식회사 바우테크 등임. - 1, 2동 건물 모두 내부 공사가 완료되고 현재 비어있는 것으로 보임. - 1, 2동 건물 세대현관문은 대부분 개문이 되어 있는 상태임. - 1동 203호 및 303호의 세대현관문에는 유치권행사중이라는 문구가 부착되어 있음. - 1, 2동 모두 엘리베이터가 운행되지 않는 상태임.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원입니다. 입찰일은 2024.05.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재“장항중앙초교”남서측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 제2종일반주거지역, 버스정류장, 차량 접근이 가능, 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "이 사건의 각 부동산의 대전지방법원 홍성지원의 가처분등기(2022카단5190, 피보전권리: 토지소유권으로 인한 건물철거 및 토지인도청구권)" 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 11명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 대지권이 미등기된 물건입니다 집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 10번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.08.11. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-04-30	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 장마로74번길 34,  건물: 21.98평  , 토지(대지권): 10.93평	116,000,000원 116,000,000원	신건 (0회)
2024-05-21	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 성주새길68번길 24,  건물: 23.12평  , 토지(대지권): 20.17평	53,000,000원 25,970,000원	유찰 (2회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 19.86평	188,000,000원 92,120,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 14.03평	133,000,000원 65,170,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 23.45평	222,000,000원 108,780,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 19.86평	188,000,000원 92,120,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 14.03평	133,000,000원 65,170,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 23.45평	222,000,000원 108,780,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 19.86평	188,000,000원 92,120,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 14.03평	133,000,000원 65,170,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 23.45평	222,000,000원 108,780,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 19.86평	188,000,000원 92,120,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 14.03평	133,000,000원 65,170,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 23.45평	222,000,000원 108,780,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  충남 서천군 장항읍 신창서로 30, [대지권미등기,법정지상권,유치권]  건물: 19.86평	188,000,000원 92,120,000원	유찰 (4회)