첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 강서구 화곡동 42-34의 대지 경매건입니다.

강서구 대지경매 ★ 강서구 대지 75.0평 경매물건 권리분석.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 42-34
물건용도	대지
토지면적	248.00㎡(75.02평)
건물면적
사건번호	2025타경8982
감정평가액	927,520,000원
최저입찰가	(100%) 927,520,000원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1461595

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화곡동 42-34	대	154㎡ (46.59평)
토지	화곡동 42-133	대	94㎡ (28.44평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨. [교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 정방형의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(2): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 사다리의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(3): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 사다리의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(4): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 정방형의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(5): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 정방형의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(6): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 세장형의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(7): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 세장형의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(8): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 세장형의 토지로 주거나지로 이용 중임. 일련번호(9): 인접필지 및 인접도로 대비 급경사의 부정형의 토지로 도로로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 일련번호(2): 일련번호(9)을 통해 접근이 가능함. 일련번호(3): 일련번호(9)을 통해 접근이 가능함. 일련번호(4): 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 일련번호(5): 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 일련번호(6): 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 일련번호(7): 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 일련번호(8): 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. 일련번호(9): 도로로 이용 중임.
[토지이용계획] 일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(2) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(3) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 주차장(2021-02-18)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(8) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(9) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 주차장(2021-02-18)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -. [참고사항] -임대관계는 미상임. -본건 지상에 소재하는 수종미상의 입목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하 였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년6월1일	소유권
2023년6월1일	소유권
2023년6월1일	소유권
2023년6월2일	근저당권	4,920,000,000원
2023년6월2일	지상권
2023년10월11일	압류
2024년1월24일	압류
2024년5월8일	압류
2024년5월8일	압류
2025년3월14일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -수종미상의 입목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가. 토사유출을 방지하기 위한 천막과 이동식 간이화장실이 존재하나 감정가에 포함하지 아니함.(기타 감정평가서 참고)

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 토지 일부는 경사면에 위치하고 있으며, 지상물은 존재하지 않고, 잡목 몇그루 존재함. 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 6개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 6번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 301일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 301일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.06.02. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2025타경8982 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	972,635,000원원	520,317,250원원	53%	3.5회회
6개월	976,115,200원원	518,895,800원원	53%	3.6회회
12개월	976,115,200원원	518,895,800원원	53%	3.6회회

강서구 대지경매 ★ 강서구 대지 75.0평 경매물건 권리분석.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1461595

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경9666	[대지] 강서구 화곡동 56-99 토지(대지권): 52.03평	870,320,000원 870,320,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경8982	[대지] 강서구 화곡동 42-34 토지(대지권): 75.02평	927,520,000원 927,520,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경8982	[대지] 강서구 화곡동 42-33 토지(대지권): 75.93평	938,740,000원 938,740,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경8982	[대지] 강서구 화곡동 42-32 토지(대지권): 90.15평	1,114,520,000원 1,114,520,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경8982	[대지] 강서구 화곡동 42-31 토지(대지권): 81.07평	1,002,320,000원 1,002,320,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경8982	[대지] 강서구 화곡동 42-19 토지(대지권): 168.49평	1,094,073,000원 1,094,073,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경8982	[대지] 강서구 화곡동 42-18 토지(대지권): 52.94평	654,500,000원 654,500,000원	신건 (0회)
	2026-01-28	2024타경150413	[대지] 강서구 화곡동 42-36 토지(대지권): 92.87평	1,148,180,000원 918,544,000원	유찰 (1회)
	2026-02-25	2024타경2064	[대지] 강서구 등촌동 366-110 토지(대지권): 36.00평	439,110,000원 179,859,000원	재진행 (4회)