감정가 4억 6024만원, 첫 입찰된 경남 고성군 삼산면 전의 최저입찰가는 4억 6024만원입니다.

경남 고성군 삼산면 미룡리 전 경매 (4억 6024만원)

소 재 지	경상남도 고성군 삼산면 미룡리 482-1
물건용도	전
토지면적	10,859.00㎡(3,284.85평)
건물면적
사건번호	2025타경469
감정평가액	460,241,310원
최저입찰가	(100%) 460,241,310원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	미룡리 482-1	전	10053㎡ (3,041.03평)
토지	미룡리 산159-4	임야	806㎡ (243.82평)

[위치/주위환경] ① 기호 1), 5): 본 건은 경상남도 고성군 삼산면 미룡리에 소재하는 '삼산면사무소'의 북서 측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대임.
② 기호 2) ~ 4): 본 건은 경상남도 고성군 삼산면 미룡리에 소재하는 '삼산면사무소'의 남 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 지방도 변 농촌지대임.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 ① 기호 1): 북서측, 서측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상 태이고 일부는 현황 묘지, 도로 및 법면 등으로 이용 중임.
② 기호 2): 서측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중임.
③ 기호 3): 서측 및 남서측 하향 경사지세 내 자루형의 토지로서 대체로 법면 상태이고 일 부는 현황 도로 등으로 이용 중임.
④ 기호 4): 남서측 하향 경사지세 내 세로장방형의 토지로서 대체로 도로 및 법면 등으로 이용 중임.
⑤ 기호 5): 서측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 토지 임야, 묘지, 도로, 법면 및 타인 점유 주차장 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 ① 기호 1): 지적도상 맹지이나 본 건 남서측 일부가 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로로 이 용 중이고 이는 본 건 남서측 소재 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로(기호 5) 일부)에 연 결되고 있음.
② 기호 2): 본 건 북서측으로, 본 건 서측 소재 왕복 2차로 도로로 연결되는 노폭 약 3~4미 터 내외의 도로 및 현황 도로에 접하고 이는 본 건 내부를 통과하는 노폭 약 3미터 내외 의 현황 도로에 연결되고 있음.
③ 기호 3): 본 건 남서측으로 왕복 2차로 도로 소재하고 본 건 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로 및 현황 도로에 접하며 본 건 북서측 일부 또한 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로의 일부로 이용 중임. ④ 기호 4): 지적도상 맹지이나 본 건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로(본 건 기 호 2) 일부)에 연결되고 이는 본 건 내부를 통과하는 노폭 약 3~6미터 내외의 현황 도로 에 연결되고 있음.
⑤ 기호 5): 본 건 남서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접하고 본 건 또한 일부 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로로 이용 중임.
[토지이용계획] ① 기호 1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
② 기호 2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제 한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도 구역＜도로법＞.
③ 기호 3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구 역＜도로법＞.
④ 기호 4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼 지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞.
⑤ 기호 5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞. 6)제시목록 외의 물건 본 건 기호 1), 5) 지상에 분묘 다수 소재하고, 기호 2) 지상에 '가마'로 추정되는 구조물( 평가 외) 소재함.
[공부와의 차이] ① 기호 1), 5): 공부상 지목은 '전' 및 '임야'이나 기준시점 현재 일부 묘지 및 도로 등으 로 이용 중임.
② 기호 2) ~ 4): 공부상 지목은 '전' 및 '임야'이나 기준시점 현재 일부 도로 등으로 이용 중임.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 기호 1), 5)
·본 건 기호 1), 5) 토지 일부는 현황 도로 등으로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려 하여 평가함.
·본 건 기호 1), 5) 경계상에 분묘 다수 소재하는 것으로 조사되고, 기호 1) 지상에도 분 묘 다수 소재하는 것으로 탐문 조사되나, 기준시점 현재 잡풀 및 넝쿨이 무성하여 육안으 로 확인하기 어려운 상태인바 응찰 시 반드시 재확인하시기를 바람. 본 평가에서는 분묘 로 인해 영향받는 토지 가액을 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함.
·본 건 기호 5) 토지 일부를 타인이 점유하여 주차장 등으로 이용 중인바, 타인 점유로 인 해 영향받는 토지 가액을 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함.
·본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량 후 가능하다는 점 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 자연생 수목 등은 토지 와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.
2) 기호 2) ~ 4)
·본 건 기호 2) ~ 4) 토지 일부는 접도구역에 저촉되고 있으나 기호 2), 4) 토지의 경우 저촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 없어 별도로 고려하지 않으 며, 기호 3) 토지의 경우 접도구역 저촉으로 인한 공법상 제한의 정도를 고려하여 평가 함.
·본 건 기호 2) ~ 4) 토지 일부는 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함.
·본 건 기호 2) 지상에 ‘가마’로 추정되는 구조물이 소재하나, 구조와 면적 및 현상 등 을 고려할 때 경제적 가치가 미미하여 평가 외로 함.
·본 건 기호 2) 지상에 잡풀 및 넝쿨이 무성하여 분묘 소재 여부에 대한 확인이 어려운 상 태이니 응찰 시 반드시 재확인 바람.
·본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량 후 가능하다는 점 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 수목 등은 토지와 일체 로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2001년12월17일	소유권
2018년9월11일	근저당권	612,000,000원
2019년2월28일	가압류	200,000,000원
2025년4월29일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -[목록1]농지취득자격증명원을 제출하거나, 농지가 아니라는 사실증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수. 2025.12.09.자 고 성군 삼산면으로부터 농지전용허가를 받은 사실이 없고, 향후 원상회복명령의 가능성이 있다는 사실조회회신이 있으므로, 관할 관서에 확인요함) -연고 미상의 분묘가 다수 소재함. -[목록5]토지의 일부를 타인이 점유하여 주차장으로 이용중임. -최저매각가격은 분묘 및 타인 점유로 인하여 제한받는 가격임.

[부동산 현황조사서 비고란]
*고성군 삼산면 미룡리 993-7 일부 지상에 제시

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055)640-8502)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.09.11.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연환경보전지역. 계획관리지역. 보전산지. 주차장.

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사건번호 : 2025타경469 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	121,349,983원원	39,743,168원원	31%	6.5회회
6개월	111,076,618원원	37,838,802원원	35%	5.9회회
12개월	117,015,575원원	46,500,187원원	41%	5.1회회

경남 고성군 삼산면 미룡리 전 경매 (4억 6024만원)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2025타경21412	[전] 고성군 마암면 화산리 6-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,355.81평	465,048,000원 465,048,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경557	[전] 고성군 삼산면 두포리 10-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 179.99평	121,975,000원 121,975,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경469	[전] 고성군 삼산면 미룡리 993-7 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,096.56평	228,946,000원 228,946,000원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경469	[전] 고성군 삼산면 미룡리 482-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,284.85평	460,241,310원 460,241,310원	신건 (0회)
	2026-01-05	2025타경429	[전] 고성군 삼산면 두포리 238 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,381.82평	97,846,000원 68,492,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2025타경20187	[전] 고성군 회화면 배둔리 392 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 124.03평	35,260,000원 17,277,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경21147	[전] 고성군 삼산면 두포리 312 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,209.40평	439,780,000원 215,492,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경485	[전] 고성군 거류면 감서리 536 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 272.86평	94,710,000원 60,614,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경485	[전] 고성군 거류면 감서리 526-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 355.14평	112,704,000원 72,130,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경381	[전] 고성군 고성읍 서외리 57 토지(대지권): 445.16평	735,800,000원 376,730,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2025타경381	[전] 고성군 고성읍 대독리 15 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 648.26평	126,850,000원 64,947,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2025타경381	[전] 고성군 고성읍 대독리 14-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 15.13평	2,350,000원 1,203,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2025타경20943	[전] 고성군 고성읍 월평리 1037-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 277.47평	66,042,000원 33,814,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경4300	[전] 고성군 마암면 석마리 405-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 484.91평	33,750,000원 12,096,000원	유찰 (5회)
	2026-01-12	2024타경5280	[전] 고성군 거류면 가려리 21 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 245.93평	25,203,000원 6,323,000원	유찰 (5회)