이번에 소개할 경매물건은 대전시 유성구에 위치한 다가구주택입니다. 최저입찰가는 11억 1263만원입니다.

유성구 덕명동 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 117.7평, 토지 76.4평)

소 재 지	대전광역시 유성구 덕명동 547-10
물건용도	다가구주택
토지면적	252.70㎡(76.44평)
건물면적	389.23㎡(117.74평)
사건번호	2025타경587
감정평가액	1,112,629,150원
최저입찰가	(100%) 1,112,629,150원
입 찰 일	2025.11.26(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕명동 547-10	대	252.7㎡ (76.44평)
건물	덕명동 547-10	1층 주택 철근콘크리트구조	58.2㎡ (17.61평)
	덕명동 547-10	2층 주택 철근콘크리트구조	117.54㎡ (35.56평)
	덕명동 547-10	3층 주택 철근콘크리트구조	119.7㎡ (36.21평)
	덕명동 547-10	4층 주택 철근콘크리트구조	92.79㎡ (28.07평)
제시외건물	덕명동 547-10	보일러실	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 ""하우스토리아파트"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 다가구주택, 주상용건물, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정 등은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 대체로 정방형의 평탄한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남측으로 포장된 소로를 이용중임.
[토지이용계획] 「토지이용계획확인서」상 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)
(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)
(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)＜도시개발법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적 개황도, 건물 개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대내역 미상임.
[건물구조] ▷ 기호(2):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, ·외 벽 : 외장석재 및 드라이비트, 일부 치장벽돌 등 마감 ·내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 ·바 닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감 ·창 호 : 새시창호 등 마감임.
[이용상태] 기호(2):다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 ""지적 개황도, 건물 개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.
[공부와의 차이] 본건 건물 1층 부분은 일반건축물대장상 “제2종근린생활시설(사무소)”로 등재되어 있으나, 현황 “주택”으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨. [참고사항] 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년10월14일	소유권
2017년2월20일	근저당권	325,000,000원
2017년7월19일	근저당권	260,000,000원
2025년1월31일	임의경매
2025년4월3일	가압류	10,424,557원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년10월14일	소유권
2017년7월19일	근저당권	325,000,000원
2017년7월19일	근저당권	260,000,000원
2024년11월27일	임차권설정	125,000,000원
2024년12월31일	임차권설정	59,000,000원
2025년1월17일	임차권설정	65,000,000원
2025년1월31일	임의경매
2025년2월21일	임차권설정	60,000,000원
2025년4월3일	가압류	10,424,557원
2025년4월16일	임차권설정	95,000,000원
2025년4월18일	임차권설정	130,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록2 1층부분은 일반건축물대장상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현황"주택"으로 이용중.

[부동산 현황조사서 비고란]
2. 나머지 세대는 폐문으로 101호 양준렬(2024.01.02.), 201호 이단비(2023.01.16.), 202호 홍승백(2020.11.13.), 203호 윤재인(2023.07.03

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1805)입니다.
입찰일은 2025.11.26입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2017.2.20. 근저당권 설정 목록2. 2017.7.19. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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사건번호 : 2025타경587 (대전지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,062,323,214원원	1,224,415,555원원	58%	1.4회회
6개월	1,812,131,410원원	1,070,933,825원원	58%	1.6회회
12개월	1,831,130,244원원	1,138,715,847원원	61%	1.5회회

유성구 덕명동 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 117.7평, 토지 76.4평)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-22	2025타경502830	[다가구] 유성구 봉산동 226-9 [임차권등기] 건물: 128.94평 토지(대지권): 60.74평	580,363,200원 580,363,200원	신건 (0회)
	2026-01-22	2025타경3688	[다가구] 유성구 학하동 781-3 건물: 173.04평 토지(대지권): 72.84평	1,360,213,200원 952,149,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경122169	[다가구]대전광역시 유성구 전민동 263-4 건물: 176.27평 토지(대지권): 76.44평	1,407,323,400원 689,588,000원	유찰 (2회)
	2026-01-15	2025타경3559	[다가구] 유성구 구암동 630-24 건물: 181.82평 토지(대지권): 96.20평	1,899,582,780원 930,796,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2023타경8839	[다가구]대전광역시 유성구 전민동 296-3 건물: 142.31평 토지(대지권): 82.04평	1,586,254,080원 1,110,377,000원	재진행 (1회)