강서구 방화동 249-303에 위치한 본 다세대(빌라) 경매물건은 3억 4300만원짜리가 3억 4300만원까지 떨어진 상태입니다.

2025년 12월 다세대(빌라) 추천경매 | 강서구 방화동

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서"

소 재 지	서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제3층 제304호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.96㎡(6.34평)
건물면적	45.52㎡(13.77평)
사건번호	2025타경9755
감정평가액	343,000,000원
최저입찰가	(100%) 343,000,000원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	방화동 249-303	548분의 20.96	20.96㎡ (6.34평)
건물	방화동 249-303	철근콘크리트구조	45.52㎡ (13.77평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""서울방화초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""다안빌 라트"" 제3층 제304호로서, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 소규모아파트 및 근린생활시설 등 이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ""신방화 역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 8층 건물 중 제3층 제304호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 및 벽돌쌓기 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황 다세대주택(주거용) 1개호로 탐문조사됨.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형 생활주택(단지형 다세대) 건부 지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 249-303, 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항 시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 본건이 소재한 건물의 층별표기 중 옥탑1층 부분은 등기사항전부증명서(옥탑1 층 18.14㎡, 옥탑1층 18.14㎡)와 집합건축물대장(옥탑1층 18.14㎡)이 서로 상 이한 바. 현황과 일치하는 집합건축물대장에 의거 표기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년8월4일	소유권
2021년4월23일	가압류	40,000,000원
2022년7월26일	가압류	732,000,000원
2023년1월13일	압류
2023년9월13일	임차권설정	230,000,000원
2025년4월29일	강제경매
2025년8월18일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2023.09.13. 접수 임차인 김현중)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되 지 아니함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
① 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다세대주택으로 이용중임 ② 본건 건물의 층별 표시 중 옥탑 1층 부분은 등기사항증명서(표시 옥탑 1층 18.14㎡, 옥탑 1층 18.14㎡)와 집합건축물대장 (표시 옥탑 1층 18.14㎡)이 서로 상이함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.04.23. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2025타경9755 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	286,131,250원원	210,267,811원원	77%	1.7회회
6개월	270,172,881원원	215,034,879원원	82%	1.4회회
12개월	267,298,361원원	213,647,202원원	82%	1.4회회

2025년 12월 다세대(빌라) 추천경매 | 강서구 방화동

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2025타경9367	[다세대] 강서구 화곡동 354-23 벨라하우스 건물: 9.04평 토지(대지권): 5.53평	235,000,000원 235,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경8045	[다세대]서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 건물: 8.34평 토지(대지권): 5.26평	281,000,000원 281,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2023타경116072	[다세대]서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 건물: 8.58평 토지(대지권): 5.23평	255,000,000원 255,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경9988	[다세대] 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 건물: 17.04평 토지(대지권): 8.56평	302,000,000원 302,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경391	[다세대] 강서구 화곡동 339-11 제1층 건물: 18.13평 토지(대지권): 9.97평	261,000,000원 261,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경138215	[다세대]서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 건물: 8.95평 토지(대지권): 5.47평	271,000,000원 271,000,000원	재진행 (0회)
	2026-01-13	2024타경119429	[다세대]서울특별시 강서구 화곡동 55-87 건물: 7.99평 토지(대지권): 4.14평	118,000,000원 118,000,000원	재진행 (0회)
	2026-01-08	2025타경10601	[다세대] 강서구 화곡동 381-1 남성아트빌 [임차권등기] 건물: 7.22평 토지(대지권): 4.19평	219,000,000원 219,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10166	[다세대] 강서구 화곡동 1039-36 와이엔비 [임차권등기] 건물: 14.65평 토지(대지권): 8.59평	413,000,000원 413,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10136	[다세대] 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 [임차권등기] 건물: 8.24평 토지(대지권): 6.46평	259,000,000원 259,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10872	[다세대] 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 [임차권등기] 건물: 8.98평 토지(대지권): 5.92평	342,000,000원 342,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10821	[다세대] 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 [임차권등기] 건물: 9.05평 토지(대지권): 5.52평	370,000,000원 370,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10721	[다세대] 강서구 화곡동 42-65 2층 [임차권등기] 건물: 8.14평 토지(대지권): 6.53평	204,000,000원 204,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10717	[다세대] 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 [임차권등기] 건물: 9.06평 토지(대지권): 6.82평	380,000,000원 380,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-07	2025타경10713	[다세대] 강서구 화곡동 362-77 까사지오 [임차권등기] 건물: 10.64평 토지(대지권): 6.51평	316,000,000원 316,000,000원	신건 (0회)