이번에 소개할 경매물건은 울산시 울주군에 위치한 과수원입니다. 최저입찰가는 7억 5866만원입니다.

[울산시 울주군 경매] 과수원 최저경매가 7억 5866만원!

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 전읍리 315-1
물건용도	과수원
토지면적	4,882.00㎡(1,476.81평)
건물면적
사건번호	2025타경11437
감정평가액	1,083,804,000원
최저입찰가	(70%) 758,663,000원
입 찰 일	2025.12.30(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	전읍리 315-1	전	1739㎡ (526.05평)
	전읍리 315-5	과수원	2729㎡ (825.52평)
	전읍리 316	답	414㎡ (125.24평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 소재 ""전읍일반산업단지"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 중·소규모의 공장, 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하고 동측 인근에 반구대로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1,2,3): 남동측 하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 전반적인 경사는 완만한 편이고 대부분 잡종지 상태로서 일부 법면을 포함함.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 일련번호(3)에 개설된 폭 약 8미터의 도로에 접함.
일련번호(2,3): 남동측으로 폭 약 8미터의 왕복2차선도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1,3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞ 영농여건불리농지.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타사항 일련번호(1,2,3)은 아래와 같이 건축허가를 득하였으며 경매진행시 건축허가내역이 변경될 수 있으니 자세한 사항은 관할부서에 별도 문의하시기 바람.
- 허가신고번호: 2024-건축허가과-신축허가-73, 허가구분: 신축허가 - 허가/신고일: 2024.05.07, 대지면적: 4,882㎡, 건축면적: 825.31㎡ - 연면적: 954.37㎡, 주용도: 공장, 기타용도: 창고, 착공구분: 미착공

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월6일	소유권
2023년12월6일	근저당권	910,000,000원
2023년12월6일	지상권
2024년12월4일	가압류	5,051,095원
2024년12월23일	가압류	180,000,000원
2025년1월8일	가압류	50,000,000원
2025년3월4일	임의경매
2025년4월4일	압류
2025년8월12일	압류
2025년10월14일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수 함), 별지 2025. 3. 13.자 사실조회 회신서 기재와 같이 전용허가가 있음. 3. 본건 토지(전읍리 825.31㎡, 주용도: 공장)를 득한 것으로 조사되나 현황은 대부분 잡종지 상태로 입찰시 확인요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 잡초 등 자생하는 휴경지인 바, 일부는 출입로임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2025.12.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.06. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

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사건번호 : 2025타경11437 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	257,767,070원원	73,376,445원원	31%	3.9회회
6개월	291,076,050원원	81,333,496원원	32%	3.7회회
12개월	331,275,648원원	114,962,677원원	39%	3.3회회

[울산시 울주군 경매] 과수원 최저경매가 7억 5866만원!

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2025타경855	[과수원] 울주군 두서면 활천리 412-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,587.52평	404,096,000원 404,096,000원	신건 (0회)
	2025-12-30	2025타경11437	[과수원] 울주군 두서면 전읍리 315-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,476.81평	1,083,804,000원 758,663,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경8517	[과수원] 울주군 서생면 화산리 383-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 143.39평	144,570,000원 101,199,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경1124	[과수원] 울주군 서생면 진하리 25-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.83평	425,453,600원 297,818,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경8678	[과수원] 울주군 범서읍 망성리 380-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,301.62평	1,226,820,000원 601,142,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경109700	[과수원] 울주군 서생면 신암리 133 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 88.33평	87,772,000원 30,106,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경8289	[과수원] 울주군 서생면 신암리 232 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,097.53평	3,897,658,300원 1,336,897,000원	유찰 (3회)