울산지방법원에서 진행되는 2024타경9848, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

원동면 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 346.4평

소 재 지	경상남도 양산시 원동면 내포리 691-4
물건용도	전
토지면적	1,145.00㎡(346.36평)
건물면적
사건번호	2024타경9848
감정평가액	75,385,000원
최저입찰가	(70%) 52,770,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내포리 691-4	전	1145㎡ (346.36평)
제시외건물	내포리 691-4	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 원동면 내포리 소재 "원동자연휴양림" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형 토지로서, 전(과수원)으로 이용중임.
기호(2): 부정형 토지로서, 전(과수원)으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1): 본건 남서측으로 세로(가)에 접함.
기호(2): 본건 북동측으로 세로(가)에 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 보전관리지역 가축사육제한구역(650m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞ 임.
기호(2): 보전관리지역 가축사육제한구역(650m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1),(2) 지상에 매실나무 등 유실수가 수 십여주 소재하여 현장 조사시 이를 실측하여 제시외 수목으로 평가하였으니 정확한 수량 및 관리상태, 일괄 매각여부 등은 입찰 시 재확인 하시기 바라며, 제시외 수목으로 인하여 토지의 사용, 수익에 영향을 받을 경우 토지가격은 후첨 ‘토지감정평가명세표’하단에 병기하였으니 업무에 참조 하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년12월21일	소유권
2018년6월26일	근저당권	260,000,000원
2024년12월5일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.제시외 수목 포함 2.토지 전부에 대하여 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 입찰보증금 반환하지 않음) 3.공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '과수원'임

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 유실수가 식재되어 있는 경사지임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 371일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 371일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 6. 26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역.

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사건번호 : 2024타경9848 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	101,906,000원원	45,052,800원원	50%	2.6회회
6개월	117,141,300원원	56,212,845원원	42%	3.7회회
12개월	298,728,108원원	171,789,684원원	44%	3.4회회

원동면 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 346.4평

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2024타경10022	[전] 양산시 동면 여락리 47-1 [법정지상권] 토지(대지권): 83.79평	228,152,000원 228,152,000원	신건 (0회)
	2026-01-08	2025타경10845	[전] 양산시 호계동 54 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 447.10평	147,623,000원 103,336,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2024타경120141	[전] 양산시 어곡동 307 [법정지상권] 토지(대지권): 799.81평	875,428,400원 612,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2024타경120141	[전] 양산시 어곡동 305-9 토지(대지권): 56.27평	97,278,000원 68,095,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경118582	[전] 양산시 중부동 47-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 50.22평	38,678,000원 18,953,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경9848	[전] 양산시 원동면 내포리 691-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 346.36평	75,385,000원 52,770,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경9848	[전] 양산시 원동면 내포리 691 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 268.02평	55,910,000원 39,137,000원	유찰 (1회)