경남 창원 의창구에 있는 단독주택 경매 - 건물 352.2㎡(106.6평), 토지 243.2㎡(73.6평)

창원시 의창구 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 106.6평, 토지 73.6평)

소 재 지	경상남도 창원시 의창구 봉곡로119번길 17
물건용도	단독주택
토지면적	243.20㎡(73.57평)
건물면적	352.24㎡(106.55평)
사건번호	2024타경7297
감정평가액	471,494,840원
최저입찰가	(51%) 241,405,400원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉곡동 161-20	대	243.2㎡ (73.57평)
건물	봉곡동 161-20	지하 주택 시멘트	114.24㎡ (34.56평)
	봉곡동 161-20	1층 주택 시멘트	112.44㎡ (34.01평)
	봉곡동 161-20	2층 주택 시멘트	91.26㎡ (27.61평)
제시외건물	봉곡동 161-20	지하 출입구	15.6 ㎡(4.72평) 포함
	봉곡동 161-20	가추	3.8 ㎡(1.15평) 포함
	봉곡동 161-20	다용도실 및 가추	14.9 ㎡(4.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 토지는 장방형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 토지는 지적도상 남서측 및 북서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m-10m)(사림지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 [ㄱ-ㄷ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[건물구조] 본건 기호 (1-1) 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.
[이용상태] 본건 건물은 주택으로 이용 중임. (지하는 일반건축물대장상 주택(부속용도)이고, 현황 "사무실 및 창고"로 이용 중임)
[설비내역] 본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 본건 기호 (1-1) 건물 지하는 일반건축물대장상 주택(부속용도)이고, 현황 "사무실 및 창고"로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : - 본건 기호 (1-1) 건물에 소재하는 다락 등은 건물 평가시 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (1-2) 건물은 현황 "소재불명"으로 감정평가외 하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년6월4일	소유권
2023년12월14일	근저당권	84,000,000원
2023년12월22일	근저당권	36,000,000원
2024년6월12일	가압류	31,283,047원
2024년6월14일	가압류	30,000,000원
2024년11월5일	임의경매
2024년11월7일	가압류	25,506,365원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년6월4일	소유권
2023년12월14일	근저당권	84,000,000원
2023년12월22일	근저당권	36,000,000원
2024년6월12일	가압류	31,283,047원
2024년6월14일	가압류	30,000,000원
2024년11월5일	임의경매
2024년11월7일	가압류	25,506,365원
2025년1월17일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 시멘트 블록 슬래브지붕 단층 부속사 2㎡은 소재불명임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건 대지는 대부분 건물부지이고

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 471,494,840원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 99,729,221원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 385일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 385일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.14.자 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경7297 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	584,892,180원원	370,424,500원원	58%	3회회
6개월	464,777,133원원	288,208,667원원	57%	3회회
12개월	464,777,133원원	288,208,667원원	57%	3회회

창원시 의창구 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 106.6평, 토지 73.6평)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2024타경7723	[주택] 창원시 의창구 동읍 용전리 건물: 42.97평 토지(대지권): 59.90평	139,158,000원 139,158,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경10990	[주택] 창원시 의창구 봉곡동 10-6 건물: 14.80평 토지(대지권): 16.09평	88,451,360원 56,608,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2024타경114812	[주택]경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 824-2 건물: 138.09평 토지(대지권): 148.53평	763,346,520원 390,833,400원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2024타경111011	[주택] 창원시 의창구 사림동 125-7 건물: 86.86평 토지(대지권): 85.61평	512,957,420원 262,634,200원	유찰 (3회)
	2025-12-04	2024타경7297	[주택]경상남도 창원시 의창구 봉곡동 161-20 건물: 106.55평 토지(대지권): 73.57평	471,494,840원 241,405,400원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경4489	[주택]경상남도 창원시 의창구 봉곡동 44-2 건물: 100.02평 토지(대지권): 95.50평	798,895,400원 409,034,000원	유찰 (3회)
	2025-12-04	2024타경110858	[주택] 창원시 의창구 서상동 548-1 건물: 38.83평 토지(대지권): 44.47평	245,016,950원 87,814,000원	유찰 (4회)