소 재 지	충청북도 충주시 동량면 조동리 산133-3
물건용도	토지(임야)
토지면적	5,273.00㎡(1,595.08평)
건물면적
사건번호	2024타경31214
감정평가액	89,641,000원
최저입찰가	(80%) 71,713,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1408879

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	조동리 산133-3	임야	5273㎡ (1,595.08평)
제시외건물	조동리 산133-3	주택	105 ㎡(31.76평) 제외
	조동리 산133-3	출입구 및 통로	30.8 ㎡(9.32평) 제외
	조동리 산133-3	화장실	12 ㎡(3.63평) 제외
	조동리 산133-3	창고	42 ㎡(12.71평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 충주시 동량면 조동리 소재 "장선마을마을회관" 남서측 근거리에 위치하고 있는 부 동산[기호1("임야" 1필지,일부 제시외건물 소재) 및 기호2,3(단독주택)]이며, 주위는 농경지,과수원,농촌주택,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.
[교통상황] 본건 토지(기호1,2)는 지적도상 맹지이나 현황 세로(가) 도로를 이용하여 차량 접근 가능하며, 대중교통이 운행되는 곳까지 다소 근거리로서 교통상황은 다소 불편함.
[이용상태] 1)기호1토지:토지의 형태는 부정형이며, 임야로서 대부분 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 일부에 매실나무기 식재되어 있으며, 일부에 소유자 미상의 제시외건물(㉠-㉣)이 소재하고 있으며, 일부 "도로"로 이용하고 있음.
2)기호2토지:토지의 형태는 부정형이며, 단독주택 부지 및 제시외건물(㉤-㉪) 부지로 이용 하고 있음.
[도로상태] 1)기호1토지: 지적도상 맹지이나 현황 세로(가) 도로와 연결되어 있음2)기호2토지: 지직도상 맹지이나 현황 세로(가) 도로와 연결되어 있음 [토지이용계획] 기호1토지:보전관리지역,농림지역,가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,접소,메추리)(가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법),공장설립승인(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3,2호)(수도법)
기호2토지:보전관리지역,가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,접소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),공장설립승인(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3,2호)(수도법)
[제시외 물건] 1)기호1토지: 기호1토지 일부에는 제시외건물㉠-㉣(첨부 사진 및 지적도 참조)이 소재하고 있음.
2)기호2토지: 건물감정평가요항표 및 건물개황도 참조 [공부와의 차이] ※기호1토지:지목은 "임야이나 대부분 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 일부에 매실나무가 식재되어 있으며,일부에 제시외건물(㉠-㉣)이 소재하는 부지,일부 "도 로"로 이용하고 있음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] ※본건 기호3건물은 2007.10.31자로 사용승인,일부 2007.12.07자 일부 증축 되었으며, 경량 철골구조 기타지붕(강판) 단층 단독주택으로서 외벽:사이딩판넬 붙임,페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:샷시창 [이용상태] ※기호3건물:단독주택으로 이용하고 있음 (방4,주방,화장실,현관,전실(출입구) 및 다용도실. 보일러실 등)
[설비내역] ※기호기호3건물:난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있음.
[부합물/종물] ㉤:벽체이용 강판지붕,통로,약17.5㎡(기호2토지,기호3건물 소재)
㉥:경량철골조 기와형 강판지붕 단층 법당 약35㎡(기호2토지 소재)
㉦:경량철골조 기와형 강판지붕 단층,창고 약10.5㎡(기호2토지 소재)
㉧:샷시조 아크릴지붕,다용도실,약8.5㎡(기호2토지,기호3건물 소재)
㉨:경량철골조 강판지붕,주택 일부,약35.9㎡(기호2토지,기호3건물 소재)
㉩:판넬조 강판지붕,창고 약10.6㎡(기호2토지,기호3건물 소재)
㉪:목재기둥 및 철재기둥 기와형 강판지붕,굿당,약25㎡(기호2토지 소재)
※주택 일부로 이용하고 있는 부분과 ㉥,㉦은 행정기관으로 부터 위반건축물로 시정 조치를 받을수 있으므로 경매 진행시 참고 하시시 바랍니다.
[공부와의 차이] 없 음 [참고사항] 전체 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월1일	소유권
2021년7월1일	근저당권	168,000,000원
2024년2월26일	임의경매
2024년5월22일	가압류	20,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-소유자 미상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣)매각 제외 -지목은 "임야"이나, 현황은 대부분 "자연림", 일부 매실나무 식재, 일부 건물 부지 및 도로임 -지적도상 맹지이나 현황 도로를 이용하여 차량 접근 가능 -남서측 부분 일부가 2023년 폭우로 산사태 후 방치 중(감정평가서 사진 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목적물 1번에 소유자 미상의 시멘브럭조 기타지붕 주택, 목조 기타지붕 계사 제시외 건물 소재하며, 일부 콘크리트 포장된 도로로 이용중임. 나. 목적물 2번에 소유자 미상의 철골조 판넬지붕 사당, 목조 기타지붕 사각정 제시외 건물 소재함. 다. 목적물 3번에 부합물로 보이는 샤시조 기타지붕 다용도실, 철파이프조 썬라이트지붕 비가림막 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9122)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 491일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 491일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.07.01. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 보전산지. 방4. 철골조.

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사건번호 : 2024타경31214 (청주지방법원 충주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	243,911,376원원	65,855,743원원	36%	5.6회회
6개월	209,108,460원원	57,609,956원원	37%	5.7회회
12개월	258,756,275원원	90,901,389원원	48%	4.8회회

[감정가 80%] 충주시 동량면 토지(임야) 저렴하게 구입

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-07	2024타경35155	[임야] 충주시 살미면 세성리 산19-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 90,918.49평	1,738,236,300원 1,738,236,300원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경34862	[임야] 충주시 동량면 손동리 산11-9 토지(대지권): 3,000.20평	68,434,200원 68,434,200원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경34459	[임야] 충주시 살미면 설운리 47 [분묘기지권] 토지(대지권): 111.02평	6,239,000원 6,239,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경32651	[임야] 충주시 엄정면 논강리 산51-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,049.98평	121,485,000원 121,485,000원	재진행 (0회)
	2025-08-04	2024타경2476	[임야] 충주시 금가면 도촌리 산9-1 토지(대지권): 2,029.47평	1,547,853,000원 1,238,282,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2021타경33189	[임야] 충주시 대소원면 매현리 산84-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,080.04평	66,724,000원 53,379,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경31214	[임야] 충주시 동량면 조동리 산133-3 [법정지상권] 토지(대지권): 1,595.08평	89,641,000원 71,713,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경33807	[임야] 충주시 산척면 송강리 1793-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,137.46평	202,279,200원 161,823,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경33722	[임야] 충주시 앙성면 영죽리 산15 [분묘기지권] 토지(대지권): 28,745.06평	826,717,500원 661,374,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경32637	[임야] 충주시 금가면 사암리 산18-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 599.86평	75,354,000원 48,226,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경1404	[임야] 충주시 앙성면 사미리 산20-2 토지(대지권): 2,101.17평	808,611,000원 414,009,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경33593	[임야] 충주시 앙성면 조천리 산23-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,943.87평	205,632,000원 105,284,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경1138	[임야] 충주시 가주동 산25 [법정지상권,선순위가처분] 토지(대지권): 8,999.98평	505,440,000원 258,786,000원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경319	[임야] 충주시 주덕읍 신양리 산10 토지(대지권): 10,440.18평	853,704,000원 349,677,000원	유찰 (4회)
	2025-07-07	2024타경31818	[임야] 충주시 노은면 가신리 682 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,358.90평	159,859,000원 81,848,000원	유찰 (3회)