소 재 지	울산광역시 울주군 서생면 위양리 170-1
물건용도	토지(과수원)
토지면적	7,292.00㎡(2,205.83평)
건물면적	35.39㎡(10.71평)
사건번호	2023타경10049
감정평가액	1,539,108,000원
최저입찰가	(49%) 754,163,000원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:00

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1396150

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	위양리 170-1	답	2879㎡ (870.90평)
토지	위양리 172	과수원	4413㎡ (1,334.93평)
제시외건물	위양리 170-1	과실수 등	포함
	위양리 172	과실수 등	포함
	위양리 172	창고	15 ㎡(4.54평) 포함
	위양리 172	창고	17.5 ㎡(5.29평) 포함
	위양리 172	물탱크받침대	2.89 ㎡(0.87평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "위곡마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 기호(1,2) 공히 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시 외곽지역으로 제반 교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 공히 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중임.
4)인접 도로상태 공히 지적도상 맹지이나, 기호(2)는 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 현황도로와 접함.
[토지이용계획] 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,무선방위 측정장치보호구역＜전파법＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 토지 기호(1,2) 지상에 제시외 수목 기호(ㄱ,ㄴ)및 제시외 건물 기호(ㄷ-ㅁ)이 소재함.
＜제시외 수목＞ 기호(ㄱ): 토지 기호(1) 지상에 약 165주(자두나무, 감나무, 가죽나무, 음나무 등)의 제시외 수목이 소재함.
기호(ㄴ): 토지 기호(2) 지상에 약 170주(자두나무, 감나무, 음나무, 뽕나무, 블루베리 등)의 제시외 수목이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(1): 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "과수원"임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년3월29일	소유권
2019년3월29일	근저당권	1,200,000,000원
2019년3월29일	지상권
2020년2월11일	근저당권	200,000,000원
2023년11월7일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 목록2. 토지의 제시외 건물 포함. 2. 식재된 수목은 토지에 포함하여 평가함. 3. 목록1. 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘과수원’임. 4. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수). 5. 지적경계불분명-지적측량 요망. 6. 지적도상 맹지이나, 목록2.는 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 현황도로와 접함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건의 현황은 과수원이며 인접지번과 경계구분은 경계측량 요함. 2.목록2 지상에 판넬조립식농막,판자농막이 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8269)입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,539,108,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 150,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 605일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 605일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

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사건번호 : 2023타경10049 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	582,631,500원원	185,550,000원원	31%	3.5회회
12개월	530,277,583원원	158,066,667원원	29%	6.3회회

울산시토지(과수원)경매> 울주군 7억 8495만원 싼 토지(과수원), 2,205.8평

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1396150

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경3307	[과수원] 울주군 서생면 나사리 314-13 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 194.81평	277,564,000원 136,007,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2023타경10049	[과수원] 울주군 서생면 위양리 170-1 [농지취득자격증명] 건물: 10.71평 토지(대지권): 2,205.83평	1,539,108,000원 754,163,000원	유찰 (2회)
	2025-06-25	2024타경3871	[과수원] 울주군 청량읍 문죽리 1237-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,052.10평	601,207,000원 206,214,000원	유찰 (4회)
	2025-07-30	2024타경704	[과수원] 울주군 서생면 위양리 570-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,988.64평	1,432,980,000원 491,512,000원	재진행 (3회)