창원지방법원 거창지원의 2024타경10196 사건, 1678만원짜리 전 경매물건입니다.

1678만원짜리 253.8평 전, 경남 가야면 경매 함정이 있을까?

소 재 지	경상남도 합천군 가야면 사촌리 769
물건용도	전
토지면적	839.00㎡(253.80평)
건물면적
사건번호	2024타경10196
감정평가액	16,780,000원
최저입찰가	(100%) 16,780,000원
입 찰 일	2025.03.21(금) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사촌리 769	전	839㎡ (253.80평)

[위치/주위환경] 기호(1)
: 본건은 경상남도 합천군 가야면 사촌리에 소재하는 토지로서, "우물이마을" 북측 인근 에 위치하며, 부근은 전, 임야(자연림) 및 서측, 북서측 인근에 답, 마을 내에 주택 등이 혼재한 지역임.
기호(2)
: 본건은 경상남도 합천군 가야면 사촌리에 소재하는 토지로서, "내사동마을" 북서측 인 근에 위치하며, 부근은 임야(자연림) 상태임.
[교통상황] 기호(1)
: 본건까지 차량 접근은 어려울 것으로 보이나, 서측 인근에 국도가 소재하고 있는 점 등 을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통시됨.
기호(2)
: 본건까지 차량 접근은 불가능하며, 접근 가능한 도로의 유무, 인근 도로와의 거리 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "전(휴경상태)"임.
기호(2): 부정형으로 급경사 지세의 토지로서, "임야(자연림)"임.
4)인접 도로상태 기호(1): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(2): 임야도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
[토지이용계획] 기호(1)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_700)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
기호(2)
: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 국립공원＜자연공원법＞, 공원자연환경지구＜자연공원법 ＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(1) 지상 일부에 "분묘(1기)"가 소재함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 기호(1),(2): 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년2월2일	소유권
2023년3월17일	압류
2023년5월16일	압류
2023년6월22일	가압류	19,444,425원
2023년9월1일	압류
2024년1월29일	강제경매
2024년7월22일	공매공고

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘소재(분묘기지권성립여지 있음)

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
분묘소재, 농지취득자격증명또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시 보증금 미반환)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 합천군 가야면 사촌리 769 : 가야면 사촌리 소재 우물이 마을 북측 원거리에 위치하며 현황은 휴경지 이며 위 지상에 분묘 가 소재함. 2. 합천군 가야면 사촌리 산90 : 가야면 사촌리 소재 내사 마을 북서측 원거리에 위치하며 현황은 자연생입목이 자생하는 일반임야 로서 육안으로 확인되지 않는 분묘 가 소재할수 있으며 공유지분 으로서 지분위치 경계구분확인이 불가능함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 0559407141)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 678일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 678일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.03.17.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 자연환경보전지역. 계획관리지역.

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사건번호 : 2024타경10196 (창원지방법원 거창지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	32810272원	17576222원	49	3.8회
6개월	52001746원	33518205원	57	3.5회
12개월	57909222원	39040812원	62	3회

1678만원짜리 253.8평 전, 경남 가야면 경매 함정이 있을까?

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-09	2025타경10170	[전] 합천군 야로면 나대리 113 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 185.13평	9,180,000원 6,426,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2025타경10148	[전] 합천군 율곡면 문림리 674 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 209.94평	20,820,000원 14,574,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경12499	[전] 합천군 삼가면 소오리 238 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 325.49평	67,081,200원 46,957,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경12628	[전] 합천군 가야면 치인리 843 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 134.92평	6,906,000원 4,420,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2024타경12451	[전] 합천군 쌍책면 진정리 285 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 74.94평	11,745,620원 7,517,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2024타경12505	[전] 합천군 삼가면 소오리 113 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 290.10평	19,180,000원 9,820,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2024타경1024	[전] 합천군 묘산면 광산리 94 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,545.54평	277,680,080원 142,172,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2025타경11	[전] 합천군 덕곡면 병배리 433 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 439.08평	29,430,000원 15,068,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2025타경11	[전] 합천군 덕곡면 병배리 217 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 65.64평	8,772,000원 4,491,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2025타경11	[전] 합천군 덕곡면 병배리 145 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 369.96평	22,764,000원 11,655,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2024타경12437	[전] 합천군 합천읍 금양리 707 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,973.57평	27,825,810원 14,247,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2024타경649	[전] 합천군 가회면 월계리 1283 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 435.00평	18,694,000원 6,700,000원	유찰 (4회)
	2026-01-09	2024타경12130	[전] 합천군 봉산면 권빈리 992 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 81.07평	7,772,000원 2,785,000원	유찰 (4회)
	2026-01-09	2024타경11953	[전] 합천군 대양면 백암리 694 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 235.65평	25,153,000원 6,311,000원	유찰 (5회)
	2026-01-09	2024타경11816	[전] 합천군 야로면 청계리 426 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,469.24평	26,889,300원 6,746,000원	유찰 (5회)