소 재 지	경상남도 거제시 장목면 율천리 산133-5
물건용도	토지(임야)
토지면적	12,305.37㎡(3,722.37평)
건물면적
사건번호	2024타경22827
감정평가액	2,173,354,370원
최저입찰가	(51%) 1,112,757,430원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1385066

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	율천리 532-5	도로	93.37㎡ (28.24평) 992분의 842 지분
	율천리 산133-5	임야	10580㎡ (3,200.45평)
	율천리 산133-9	임야	194㎡ (58.69평)
	율천리 산133-10	임야	107㎡ (32.37평)
	율천리 산133-11	임야	1050㎡ (317.63평)
	율천리 537	답	214㎡ (64.74평)
	율천리 537-1	답	50㎡ (15.13평)
	율천리 537-3	답	17㎡ (5.14평)

[위치/주위환경] 본 건은 경상남도 거제시 장목면 율천리에 소재하는 "율천마을회관"의 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경 및 산림지대임.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 ① 기호 1): 북서측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용 중임.
② 기호 2): 북서측, 서측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 해발 약 30-90여 미터 내외에 걸쳐서 소재하며 일부 신축 신고 후 토목공사 진행된 잡종지 및 법면 등과 잔여지인 자연림 등으로 이용 중임.
③ 기호 3), 6): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 신축 신고 후 토목공사 진행된 잡종지 및 법면 등으로 이용 중임.
④ 기호 4): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 신축 신고 후 토목공사 진행된 잡 종지, 법면 및 현황 도로 등으로 이용 중임.
⑤ 기호 5): 북서측, 서측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 신축 신고 후 토 목공사 진행된 잡종지 및 법면 등으로 이용 중임.
⑥ 기호 7), 8): 남서측 하향 경사지세 내 사다리 및 삼각형의 토지로서 신축 신고 후 토목 공사 진행된 잡종지 및 법면 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 ① 기호 1): 본 건 남서측으로 왕복 2차로 도로에 연결되고 있으며 본 건은 노폭 약 6미터 내외 도로의 일부임.
② 기호 2) - 8): 지적도상 본 건 기호 4), 6) 남서측으로 단차가 존재하는 노폭 약 4미터 내외의 도로(본 건 기호 4) 일부 포함) 소재하고, 기호 7) 남서측 및 남측으로 노폭 약 4 - 6미터 내외의 현황 도로(복개 구거 포함) 소재함.
[토지이용계획] ① 기호 1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞.
② 기호 2), 5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼 지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
③ 기호 3), 4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
④ 기호 6) - 8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
6)제시목록 외의 물건 기호 2) 지상에 제시 외 구축물(토지에 포함 평가, 후첨 "사진용지" 참조) 1식 소재함.
[공부와의 차이] 본 건 기호 2) - 8) 토지의 공부상 지목은 "임야" 및 "답"이나 기호 2) 토지의 일부와 기호 3) - 8) 토지 전부는 신축 신고 후 토목공사 진행되어 대체로 잡종지 및 법면 등으로 이용 중이고 기호 4) 일부는 현황 도로 등으로 이용 중임.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 1) 본 건 기호 1) 토지는 공유지분 토지로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우 므로 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함.
2) 본 건 기호 4) 토지 일부는 도로 등으로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가 함.
3) 본 건 기호 2) 토지 일부와 3) - 8) 토지 전부는 신축 신고 후 토목공사 진행 중 공사 중 단된 상태인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하고, 기준시점 현재 산지전용 및 개발 행위허가 기간은 만료되어 원상복구명령 2차까지 진행된 상황인 것으로 조사되니 유의하 시기를 바라며, 응찰 시 신축 신고의 유효성 및 변경 여부 등 신축 신고 관련 세부 사항 에 대하여 반드시 재확인 바람. ※ 신축 신고 사항 ·신고번호: 2019-허가과-신축신고-87 ·신고(변경)일: 2019.05.14.(변경: 2020.10.15.)
·대지위치: 경상남도 거제시 장목면 율천리 537 외 8필지 ·대지면적: 7,000㎡ ·용도: 단독주택 9개 동 ·구조: 철근콘크리트구조 ·건축면적: 595.8㎡ ·연면적: 595.8㎡ ·비고: ① 개발행위허가, 산지전용허가 기간 만료되었으며 원상복구명령 2차 진행됨 ② 신축 신고 목록과 본 건 의뢰 목록이 불일치하여 전체 대지면적 또한 불일치 하니 ‘③ 편입 면적’ 참고 바람 ③ 편입 면적 및 잔여 면적 산133-5: 부지 4,928㎡, 진입도로 580㎡, 잔여지 5,072㎡ 산133-9: 부지 104㎡, 진입도로 90㎡ 산133-10: 부지 107㎡ 산133-11: 부지 992㎡, 진입도로 58㎡ 537: 부지 214㎡ 537-1: 부지 12㎡, 진입도로 38㎡ 537-3: 부지 16㎡, 진입도로 1㎡ 4) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문 적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본 건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지 평가 시 고려하여 평가하니 참고 바라며 본 건 기호 2) 지상에 육안으로 확인 이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년3월14일	소유권
2023년3월14일	근저당권	1,755,000,000원
2023년3월14일	지상권
2023년5월9일	압류
2023년6월9일	근저당권	50,000,000원
2023년6월14일	가압류	7,000,000원
2024년3월28일	임의경매
2024년5월10일	가압류	18,647,125원
2024년5월16일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록[1] 지분매각. 목록[2] 지상에 육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립할 여지 있음). 목록[2] 일부와 목록[3~8] 토지는 건물 신축 신고 후 토목공사 중단된 상태로 산지전용 및 개발행위허가 기간이 만 료되어 원상복구명령 진행된 것으로 조사되어 이에 대한 세부 사항은 관할 관청에 재확인 요함. 목록[6~8] 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수). 전용허가와 관련하여 별지 사실조회 회신서 참조. 목록[4] 일부 도로로 이용중. 인접토지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량을 요함. 지상 소재 수목 및 구축물 등 포함하여 평가한 가격임.

[부동산 현황조사서 비고란]
*목록 4,6번 토지 일부 도로로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8594)입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 469일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 469일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 3. 14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 보전산지. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경22827 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,684,783,756원원	718,343,636원원	36%	6회회
6개월	1,167,799,289원원	498,268,282원원	40%	5.4회회
12개월	814,438,332원원	381,773,451원원	50%	4.4회회

거제시 토지(임야)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 3,722.4평)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경28245	[임야] 거제시 아주동 산19-6 토지(대지권): 209.94평	90,220,000원 90,220,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경32565	[임야] 거제시 하청면 석포리 산15-8 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 15,963.53평	4,061,294,000원 4,061,294,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경5051	[임야] 거제시 장목면 외포리 387-6 [선순위지상권,분묘기지권] 토지(대지권): 2,907.63평	2,687,020,000원 2,687,020,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2025타경107	[임야] 거제시 거제면 서상리 159 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,551.65평	828,746,000원 828,746,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경32404	[임야] 거제시 장평동 산53-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 10,359.11평	5,150,986,000원 5,150,986,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경32305	[임야] 거제시 장목면 외포리 산300-2 토지(대지권): 2,540.09평	54,580,500원 54,580,500원	신건 (0회)
	2025-08-11	2024타경32176	[임야] 거제시 상동동 750 토지(대지권): 290.70평	876,082,000원 700,866,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경32077	[임야] 거제시 장승포동 산83-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 174.85평	68,204,000원 54,563,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경32077	[임야] 거제시 일운면 옥림리 산63 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 5,917.81평	905,587,000원 724,470,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경32077	[임야] 거제시 장승포동 산82-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 12,156.87평	850,591,000원 680,473,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경32077	[임야] 거제시 일운면 옥림리 산81-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,066.81평	1,163,786,000원 931,029,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경5235	[임야] 거제시 사등면 창호리 798-6 토지(대지권): 1,448.07평	603,162,000원 482,530,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경438	[임야] 거제시 일운면 옥림리 산110-13 [분묘기지권] 토지(대지권): 9,539.94평	107,225,800원 85,781,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경28252	[임야] 거제시 아주동 산56-68 [분묘기지권] 건물: 6.81평 토지(대지권): 4,438.58평	2,168,738,250원 1,734,990,600원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경31722	[임야] 거제시 연초면 죽토리 산83-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,109.42평	375,312,000원 300,250,000원	유찰 (1회)