소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미항구로226번길 39
물건용도	창고
토지면적	7,378.00㎡(2,231.84평)
건물면적	49.50㎡(14.97평)
사건번호	2024타경20739
감정평가액	1,479,454,800원
최저입찰가	(49%) 724,933,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1372194

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	위미리 3592-1	과수원	320㎡ (96.80평)
	위미리 3592-4	과수원	4578㎡ (1,384.85평)
	위미리 3592-3	과수원	2480㎡ (750.20평)
건물	위미항구로226번길 39	단층 창고	49.5㎡ (14.97평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 "위미의례회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 과수원 등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반교통사정 보통임.
[이용상태] 일련번호(2): 사다리형의 평지로서, 과수원으로 이용중임.
일련번호(3): 부정형의 평지로서, 과수원으로 이용중임.
일련번호(4): 자루형의 평지로서, 과수원으로 이용중임.
[도로상태] 일련번호(2): 동측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.
일련번호(3): 남동측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로, 북동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포 장도로에 접함.
일련번호(4): 남동측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(2,3,4): 계획관리지역, 공장설립제한지역＜수도법＞, 경관보전지구5등급, 생태계보전 지구5등급, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법＞임.
[제시외 물건] 일련번호(2,3,4) 지상에 제시외건물(ㄱ), 일련번호(3,4) 지상에 제시외건물(ㄴ), 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㄷ,ㄹ), 이동식컨테이너 1동이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] -임대관계는 미상임.
-일련번호(2-4)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청의 재확인을 요함.
[건물구조] 시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서,＜사용승인일자: 1987.09.16＞외벽: 몰탈위페인팅마감 등창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 창고로 이용중임.
[설비내역] 해당사항 없음.
[부합물/종물] 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 공부상 "위미리 3592-3" 지상 소재이나 실제 "위미리 3592-4" 지상 소재함.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년8월24일	근저당권	1,200,000,000원
2022년6월10일	근저당권	100,000,000원
2022년7월4일	근저당권	51,600,000원
2023년6월21일	가압류	49,350,000원
2023년7월21일	가압류	5,512,275원
2023년7월25일	가압류	6,239,148원
2023년10월18일	가압류	8,842,992원
2023년10월18일	가압류	50,110,292원
2024년1월17일	강제경매
2024년3월21일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년8월24일	근저당권	1,200,000,000원
2022년6월10일	근저당권	100,000,000원
2022년7월4일	근저당권	51,600,000원
2023년7월25일	가압류	6,239,148원
2023년10월18일	가압류	8,842,992원
2023년10월18일	가압류	50,110,292원
2024년1월17일	강제경매
2024년3월21일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 본건 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물(ㄱ. 파이프조 비닐하우스 3,278㎡, ㄴ. 파이프조 비닐하우스 1,715㎡, ㄷ. 파이프조 차광막지붕 단층 창고 33㎡, ㄹ. 목조 플라스틱지붕 단층 화장실 4.2㎡이 소재함 - 목록2.4. 지상의 과수목(감귤나무)은 토지에 포함하여 평가함 - 목록3. 지상의 조경수 및 과수목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록3.에 설치된 물탱크는 토지에 포함하여 평가함 - 목록3. 지상에 매각에서 제외하는 이동식컨테이너 1동이 소재함 - 평가건물은 공부상 '위미리 3592-3 지상 소재이나, 실제로는 '위미리 3592-4' 지상에 소재함 - 목록2.3.4. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.]

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1.(위미항구로226번길 39) 지상 제시건물 시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 건립되어 있음 - 소재지2.(위미리 3592-1) 과수원(비닐하우스 시설되어 있음) - 소재지3.(위미리 3592-4) 과수원(비닐하우스 시설되어 있음) - 소재지4.(위미리 3592-3) 과수원(비닐하우스 시설되어 있음) 소재지4. 지상에 제시외 건물 ㄱ.파이프조 차광막지붕 단층 창고 ㄴ.목조 아크릴지붕 단층 화장실 건립되어 있으며, 이동식 철재컨테이너 1동 소재하고 있음 * 구조 및 면적 등 건물에 대한 사항은 감정평가서 참조 요함 * 소재지2, 3, 4 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2151)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(6,828,235원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경3277,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 534일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 534일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.08.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경20739 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	882,043,976원원	331,100,852원원	40%	3.2회회
6개월	640,038,961원원	257,693,002원원	42%	3회회
12개월	694,222,416원원	287,376,492원원	46%	2.7회회

제주 서귀포 남원읍 창고 경매 완벽분석 ◆ 2024타경20739

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1372194

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경25543	[창고] 서귀포시 남원읍 태흥리 1249-1 [법정지상권] 건물: 29.49평 토지(대지권): 420.78평	954,984,000원 954,984,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2025타경913	[창고] 서귀포시 서홍동 1735-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 35.09평 토지(대지권): 1,254.17평	3,444,287,000원 3,444,287,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경35977	[창고] 서귀포시 성산읍 신풍리 1411 [농지취득자격증명] 건물: 42.19평 토지(대지권): 303.11평	250,212,690원 175,149,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경7323	[창고] 서귀포시 표선면 가시리 1287 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 35.62평 토지(대지권): 2,639.92평	1,592,045,800원 780,102,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경36260	[창고] 서귀포시 성산읍 일주동로 3989 건물: 27.26평 토지(대지권): 235.04평	493,894,500원 242,008,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경27969	[창고] 서귀포시 안덕면 덕수리 2131 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 65.37평 토지(대지권): 1,753.29평	2,226,309,000원 763,624,000원	유찰 (3회)
	2025-07-22	2024타경20739	[창고]제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3592-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 14.97평 토지(대지권): 2,231.84평	1,479,454,800원 724,933,000원	재진행 (2회)
	2025-07-15	2024타경25246	[창고] 서귀포시 서홍동 481 건물: 87.41평 토지(대지권): 293.12평	1,002,324,000원 872,692,000원	유찰 (2회)

2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 서귀포 남원읍 위미리의 창고 경매건입니다.

제주 서귀포 남원읍 창고 경매 완벽분석 ◆ 2024타경20739