소 재 지	경상남도 고성군 하이면 덕호리 산27-3
물건용도	토지(임야)
토지면적	9,596.00㎡(2,902.79평)
건물면적
사건번호	2024타경27440
감정평가액	81,566,000원
최저입찰가	(33%) 26,728,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1366176

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕호리 산27-3	임야	9596㎡ (2,902.79평) 29451분의 9596 지분 전부
제시외건물	덕호리 산27-3	제시외수목	약80여주 제외

[위치/주위환경] 일련번호 1,2: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 소재 "하이면사무소" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.
일련번호 3,4,5: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 소재 "하이면사무소" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 간선도로와의 거리, 대중교통 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 일련번호 1: 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임.
일련번호 2: 부정형의 급경사지로서, 자연림 상태임.
일련번호 3: 부정형의 급경사지로서, 자연림 상태임.
일련번호 4: 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임.
일련번호 5: 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 전으로 이용중임.
[도로상태] 일련번호 1,2,4: 맹지임일련번호 3: 지적도상 맹지이나 본건에 접근가능한 도로가 소재함 일련번호 5: 지적도상 맹지이나 본건 북동측으로 도로가 소재함 [토지이용계획] 일련번호 1: 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞일련번호 2: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 하천구역＜하천법＞일련번호 3: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞일련번호 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, ＜추가 기재＞ 해당지번 중 245㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)
일련번호 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ [제시외 물건] 일련번호 3 위지상에 제시외수목 및 분묘가 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2017년11월28일	지상권
2024년7월22일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-을구 1번 구분지상권설정등기(2017.11.28. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. -지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-지분매각 -제시외 수목, 물탱크는 매각에서 제외 -공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함. -분묘 수기 소재함(분묘기지권 성립 여지 있음). -최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. -말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권설정등기 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
*목록 5번 지상에 마을회 소유 우물 일부 걸쳐 소재하는 것으로 판단되나 정확한 경계및 위치는 측량요함. *목록 3번 지상에 분묘 수기소재함. *목록 3번 지상에 마을회 소유의 식수 탱크소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055)640-8502)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 361일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 361일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.7.22. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 간선도로.

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사건번호 : 2024타경27440 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	145,550,615원원	44,249,760원원	34%	6.2회회
6개월	114,975,225원원	37,103,043원원	36%	5.9회회
12개월	106,515,749원원	38,847,612원원	36%	5.9회회

경남토지(임야)경매> 고성군 5484만원 싼 토지(임야), 2,902.8평

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1366176

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2025타경400	[임야] 고성군 고성읍 월평리 산260-7 토지(대지권): 293.73평	195,971,000원 195,971,000원	신건 (0회)
	2025-07-21	2024타경30101	[임야] 고성군 영오면 양산리 산74-10 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,015.93평	89,730,000원 89,730,000원	신건 (0회)
	2025-08-18	2024타경4621	[임야] 고성군 동해면 용정리 839 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,336.27평	418,915,000원 335,132,000원	유찰 (1회)
	2025-08-18	2024타경4300	[임야] 고성군 마암면 도전리 1048 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 27,720.50평	280,696,400원 224,557,000원	유찰 (1회)
	2025-08-18	2024타경4300	[임야] 고성군 마암면 석마리 산107 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 36,092.28평	469,921,090원 375,937,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경2953	[임야] 고성군 상리면 무선리 201-9 [법정지상권] 토지(대지권): 488.54평	171,471,000원 109,741,440원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경1875	[임야] 고성군 고성읍 신월리 산9 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,326.23평	339,599,000원 217,343,360원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경1875	[임야] 고성군 고성읍 신월리 543-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,553.04평	550,027,000원 550,027,000원	재진행 (0회)
	2025-07-28	2024타경1875	[임야] 고성군 동해면 장좌리 산103 [분묘기지권] 토지(대지권): 134,951.60평	1,266,710,800원 810,694,910원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경2830	[임야] 고성군 동해면 내곡리 818 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,054.51평	620,407,000원 317,648,380원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2024타경20425	[임야] 고성군 개천면 용안리 676 [분묘기지권] 토지(대지권): 291.01평	17,316,000원 8,865,790원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경25505	[임야] 고성군 구만면 광덕리 산180-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 150.04평	4,315,200원 2,209,370원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경25437	[임야] 고성군 동해면 장좌리 산347-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,551.55평	56,310,800원 28,831,120원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2024타경24410	[임야] 고성군 하이면 덕호리 산57-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 23,579.88평	285,248,300원 116,838,000원	유찰 (4회)
	2025-08-11	2024타경23790	[임야] 고성군 상리면 신촌리 375 토지(대지권): 55.96평	3,330,000원 1,091,000원	유찰 (5회)