2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 대전시 동구 가양동 32-23의 다가구주택 경매건입니다.

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 동구 다가구주택 경매 가격이 얼마? (건물 204.7평, 토지 153.3평)

소 재 지	대전광역시 동구 비래서로42번안길 24
물건용도	다가구주택
토지면적	506.90㎡(153.34평)
건물면적	676.65㎡(204.69평)
사건번호	2024타경986
감정평가액	2,326,587,800원
최저입찰가	(100%) 2,326,587,800원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1360356

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가양동 32-23	대	506.9㎡ (153.34평)
건물	비래서로42번안길 24	1층 계단실 등	20.09㎡ (6.08평)
	비래서로42번안길 24	2층 다가구	213.01㎡ (64.44평)
	비래서로42번안길 24	3층 다가구	213.01㎡ (64.44평)
	비래서로42번안길 24	4층 다가구	213.01㎡ (64.44평)
제시외건물	비래서로42번안길 24	옥상 계단실 등	17.53 ㎡(5.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "동대전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통인편임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통인편임.
[이용상태] 본건은 완경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 북동측으로 노폭 약8미터 정도의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 토지이용계획확인서상, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 준보전산지＜산지관리법＞, 중점경관관리구역임.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대내역은 미상임.
[건물구조] ▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, - 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 등, - 바 닥 : 마루장판 및 일부 타일깔기 등, - 창 호 : 하이새시 창호임.
[이용상태] 본건 건물 1층은 로비 및 계단실로 이용중이고, 2층-3층은 다가구주택 5가구로 각각 이용중임.
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 출입문통제시스템,주차장차단기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 건축면적에 포함되지 않은 본건 건물의 발코니 부분은 건물가격에 포함하여 평가하였고, 별지 "지적및건물개황도" 및"사진용지"와 같이 본건 건물 옥상에 제시외건물 "ㄱ" (철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 계단실 등)이 소재하여 별도 평가하였음.
[공부와의 차이] 본건은 등기사항전부증명서상 "단독주택"으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상다가구주택 15가구로 이용중임.
[참고사항] - 임대내역은 미상임.
- 본건 건물의 내부확인은 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면 등을 참고로 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년4월12일	근저당권	632,000,000원
2020년1월7일	근저당권	448,000,000원
2024년1월22일	임의경매
2024년3월21일	가압류	58,115,090원
2024년4월2일	압류
2024년4월8일	압류
2024년4월11일	가압류	3,342,010원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년1월7일	근저당권	632,000,000원
2020년1월7일	근저당권	448,000,000원
2024년1월15일	임차권설정	140,000,000원
2024년1월22일	임의경매
2024년2월6일	임차권설정	130,000,000원
2024년2월16일	임차권설정	130,000,000원
2024년3월21일	가압류	58,115,090원
2024년3월22일	임차권설정	120,000,000원
2024년4월1일	임차권설정	130,000,000원
2024년4월2일	압류
2024년4월8일	압류
2024년4월11일	가압류	3,342,010원
2024년4월16일	임차권설정	130,000,000원
2024년5월9일	임차권설정	120,000,000원
2024년9월30일	임차권설정	120,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각-제시외 건물 및 발코니 매각에 포함 -목록1 등기사항전부증명서상 단독주택으로 등재되어 있으나 현황 및 일반건축물대장상 다가구주택 15가구로 이용중임

[부동산 현황조사서 비고란]
205호 김경원(21.4.8.), 303호 이정만(20.2.17.), 401호 주월선(22.3.15.), 402호 이영희(23.2.20.), 403호 황윤제(20.7.24.), 404호 김훈희(22.2.3.), 405호 강호정(20.2.3.) 세대 전입되어 있고, 다른호실은 전입신고자 없고, 외국인체류확인서 상 해당사항 없고, 점유 및 임대차관계 미상으로 안내문을 출입문에 부착 2. 부동산의 현황 - 본건 주택은 2층(201-205), 3층(301-305), 4층(401-405) 이며, 1층 출입문은 2개(주출입구, 맞은편 부출입구) 있고, A/V 있고, 주차장 뒷편에 제시외 화단(수목 여러그루) 있음, 옥상 출입문 개방되어 살펴보니 특이시설물 보이지 않음. - 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 042-470-1812)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 673일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 673일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 보전산지. 주차장. 차량의 접근이 가능. 버스승강장. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 도시가스. 가스보일러.

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사건번호 : 2024타경986 (대전지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,451,701,806원원	1,003,725,096원원	66%	2.1회회
6개월	1,509,367,433원원	1,030,888,382원원	66%	1.9회회
12개월	1,433,351,753원원	974,476,061원원	66%	1.7회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 동구 다가구주택 경매 가격이 얼마? (건물 204.7평, 토지 153.3평)

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1360356

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2025타경1894	[다가구] 동구 용전동 13-16 건물: 232.49평 토지(대지권): 121.94평	2,504,752,180원 2,504,752,180원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경502612	[다가구] 동구 가양동 146-54 건물: 133.44평 토지(대지권): 79.80평	957,211,600원 670,048,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경11306	[다가구]대전광역시 동구 가양동 29-21 건물: 161.18평 토지(대지권): 90.93평	1,437,717,400원 704,481,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경110586	[다가구] 동구 자양동 87-23 [임차권등기] 건물: 211.40평 토지(대지권): 53.91평	763,111,400원 89,779,000원	유찰 (6회)
	2025-12-18	2024타경290	[다가구] 동구 자양동 75-22 건물: 64.02평 토지(대지권): 42.89평	503,103,900원 246,520,000원	유찰 (3회)
	2025-12-09	2024타경986	[다가구]대전광역시 동구 가양동 32-23 건물: 204.69평 토지(대지권): 153.34평	2,326,587,800원 2,326,587,800원	재진행 (2회)