2021타경9120 사건의 오피스텔 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 4% 수준입니다.

미추홀구 학익동 오피스텔경매 - 낙찰 전략은?

"골목골목까지 행복한 미추홀구"

소 재 지	인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 6층612호
물건용도	오피스텔
토지면적
건물면적	50.25㎡(15.20평)
사건번호	2021타경9120
감정평가액	118,500,000원
최저입찰가	(4%) 4,781,000원
입 찰 일	2025.06.26(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	학익동 264-4	6 철골철근콘크리트구조	50.250㎡ (15.20평)

[위치/주위환경] 본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익종합시장" 북측 인근에 위치하며 주변은 노변을 따라 근린생활시설이 주를 이루는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 제2층 제207호외 71개호로서,외벽 : 석재 붙임 등 마감.
바닥 : 데코타일 등 마감.
내벽 : 모르타르위페인팅 및 벽지 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.
[이용상태] 인천광역시 미추홀구 진정서 회신 내용(건축개요)상 근린생활시설 및 업무시설임.
[설비내역] 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 있으나 조사시점 현재 공사 중단된 상태임.
[토지형상/이용상태] 대체로 11필지 일단의 가로장방형의 토지로서 공부상 근린생활시설 및 업무시설 부지로 등재되어 있임.
[도로상태] 본 건 서측의 "한나루로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.
[토지이용계획] 공히 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 본 건은 기준시점 현재 사용승인 전 구분건물로서 현장조사시 공사가 중단된 상태임.
[참고사항] - 본 건 현장조사시에 후첨 "사진용지"와 같이 "유치권 행사중"이라는 부착물이 설치되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
- 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년7월15일	가등기
2020년10월28일	가압류	3,660,500,000원
2021년3월10일	가압류	6,615,493,151원
2021년6월7일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 순위 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2015.7.15. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 위 가처분의 피보전권리 가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 건물만 매각[대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물(공용부분 포함)만 평가한 금액임]. 2. 사용승인 전 구분 건물이며, 공사가 중단된 상태임. 3. 본 건 면적 등은 사용승인 후 변경될 수 있음. 4. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함 5. 건물 '지하4층'은 누수로 인하여 일부 침수된 상태임(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 건물은 인천광역시 미추홀구 한나루로 412번길 4(학익동)에 소재한 철골콘크리트 12층 1,2종 근린생활시설 및 업무시설 건물로서 인천지방

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1622)입니다.
입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 9회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 11개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 11번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 6월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1652일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1652일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 철골철근콘크리트조. 경사지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2021타경9120 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	214,249,716원원	141,227,107원원	66%	1.8회회
6개월	217,864,870원원	144,792,665원원	67%	1.8회회
12개월	215,108,529원원	143,839,357원원	67%	1.9회회

미추홀구 학익동 오피스텔경매 - 낙찰 전략은?

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경506667	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 [임차권등기] 건물: 22.68평 토지(대지권): 3.88평	275,000,000원 275,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경559770	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 57-2 이안애비뉴 [임차권등기] 건물: 24.28평 토지(대지권): 3.83평	200,000,000원 200,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경509876	[오피스텔] 미추홀구 주안동 202-1 힐탑플러스 [임차권등기,별도등기] 건물: 17.42평 토지(대지권): 2.38평	184,000,000원 184,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경509744	[오피스텔] 미추홀구 도화동 391-2 삼성타워 [임차권등기] 건물: 21.50평 토지(대지권): 4.93평	203,000,000원 203,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경509644	[오피스텔] 미추홀구 주안동 58-11 위드팰리스 [임차권등기] 건물: 25.56평 토지(대지권): 4.30평	195,000,000원 195,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경509511	[오피스텔] 미추홀구 주안동 126-6 주안룩소르주상복합공동주택 [임차권등기] 건물: 18.06평 토지(대지권): 2.30평	206,000,000원 206,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경507564	[오피스텔] 미추홀구 숭의동 170-11 위드프라임 [임차권등기] 건물: 23.53평 토지(대지권): 3.29평	277,000,000원 277,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경507541	[오피스텔] 미추홀구 도화동 618-9 가온누리 [임차권등기] 건물: 23.81평 토지(대지권): 5.65평	156,000,000원 156,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경507404	[오피스텔] 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 [임차권등기] 건물: 16.19평 토지(대지권): 2.69평	220,000,000원 220,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경507371	[오피스텔] 미추홀구 도화동 377-11 아이홈아파트 [임차권등기] 건물: 20.98평 토지(대지권): 2.99평	178,000,000원 178,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경507324	[오피스텔] 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 [임차권등기] 건물: 18.05평 토지(대지권): 3.64평	228,000,000원 228,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경507234	[오피스텔] 미추홀구 숭의동 146-30 12층1205호 [임차권등기] 건물: 20.66평 토지(대지권): 2.73평	169,000,000원 169,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경506452	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 [임차권등기] 건물: 21.65평 토지(대지권): 3.25평	266,000,000원 266,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경506155	[오피스텔] 미추홀구 숭의동 169-25 골드프라임 [임차권등기] 건물: 25.63평 토지(대지권): 3.78평	229,000,000원 229,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경505589	[오피스텔]인천광역시 미추홀구 주안동 75-89 스타캐슬 [임차권등기] 건물: 17.41평 토지(대지권): 4.77평	220,000,000원 220,000,000원	신건 (0회)