소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적
건물면적	1,114.76㎡(337.21평)
사건번호	2021타경28794
감정평가액	3,728,000,000원
최저입찰가	(34%) 1,278,704,000원
입 찰 일	2025.06.17(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)

[위치/주위환경] 기호(1-16)은 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕초등학교" 북측에 인접하여 위치하며,주위는 학교, 단독주택, 농경지 등이 혼재함.
[교통상황] 기호(1-16)까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
[건물구조] 기호(1, 3, 4, 7, 8, 9, 12, 16)
철근콘크리트구조 콘크리트지붕(현황 "기와지붕") 지상4층 중 에이동 2층 201호, 3층 301호, 3층 302호, 1층 101호, 1층 102호, 4층 401호, 4층 402호, 2층 202호 로서,(사용승인일자: 사용승인 안되었음.)
외벽: 대리석타일, 스타코마감 등,내벽: 공사중단상태로 석고마감 및 시멘트노출 등,바닥: 공사중단상태로 시멘트노출 등,창호: 샷시창호 등임.
기호(2, 5, 6, 10, 11, 13, 14, 15)
철근콘크리트구조 콘크리트지붕(현황 "기와지붕") 지상4층 중 비동 4층 401호, 3층 301호, 4층 402호, 2층 201호, 1층 101호, 1층 102호, 2층 202호, 3층 302호 로서,(사용승인일자: 사용승인 안되었음.)
외벽: 대리석타일, 스타코마감 등,내벽: 공사중단상태로 석고마감 및 시멘트노출 등,바닥: 공사중단상태로 시멘트노출 등,창호: 샷시창호 등임.
[이용상태] 기호(1-16) : 건축허가서상 공동주택(다세대주택)임.
[설비내역] 기호(1-16) : 기본급배수설비, 기본위생설비, 보일러시설을 위한 건물내부의 시설은 되어 있으나 외부연결이 안되어 있는 상태이며, 승강기 또한 건축중단으로 미설치되어 있는 상태임.
[토지형상/이용상태] 화순리 1280, 1281, 1282번지 3필지가 일단으로 건축되고 있으며 형상은 자루형이며 지세는 완경사임.
[도로상태] 북서측로 폭 약 5m＜지적도상 9m＞ 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 화순리 1280번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,화순리 1281번지 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,화순리 1282번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] - 기호(1-16)는 가처분 촉탁등기로 등기사항전부증명서는 존재하나, 공사중단상태로 사용승인이 완료되지 않아 공부는 존재하지 않음.
- 에이동과 비동은 "등기사항전부증명서"상 콘크리트지붕이나 현황 "기와지붕"임.
[참고사항] (1) 임대관계 미상임.
(2) 기 타- 기호(1-16)은 건물신축중에 공사가 중단된 구분건물로서 소유권 보존등기는 되어 있으나 사용승인이 이루어지지 않아 건축물대장은 존재하지 아니함.
- 기호(1-16)이 구분소유부동산이 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성이 인정되어야 함. 건축허가도면과 ‘사진용지’를 참고하면 기호(11, 13)은 출입문이 부착되어 있고 기호(1-10, 12, 14-16)은 출입문이 부착되어 있지 않지만 계단실과 벽체로 서로 구조상 독립되어 있으며, 공사가 중단되었으나 건축허가서류를 확인하면 ‘다세대주택’으로 기재되어 있는 바 이용상 독립성이 인정된다고 판단하였음.
- 기호(1-16)은 ‘동’ 및 ‘호’의 위치는 건축허가당시 서귀포시청에 제출하였던 건축허가도면과 집행관사무소에서 부동산처분금지가처분 등기과정에서 조사하였던 내용, 현장관계자 및 건축설계사와의 유선통화상의 내용을 근거로 하여 ‘동’ 및 ‘호’의 위치를 확정하였음.
(① 서귀포시청에서 제출받은 건축허가시의 도면에 의하면 배치도 상에 ‘동’의 표시만 있을 뿐 ‘호’의 표시는 누락되었으며, ② 건축설계사와 유선을 통하여 확인한 바에 의하면 ‘호’ 표시가 되어 있는 도면이나 서류는 없고 준공검사시[사용승인] ‘호’의 위치를 표시하면 문제없다고 답변하였음. ③ 한편, 집행관사무소에서 부동산처분금지가처분 등기과정에서의 조사내용에 따르면 ‘동’ ‘호’ 표시는 건축허가도면 및 현장관계인의 진술에 근거하여 확정을 하였다고 기술되어 있는 점을 참고하여 본건의 ‘동’ 및 ‘호’의 위치 표시는 집행관사무소의 부동산처분금지가처분시의 조사내용과 동일하게 표시하였음. )
- 기호(1-16)은 사용승인 전 부동산처분금지가처분 등기로 인하여 ‘등기사항전부증명서’상에 대지사용권에 대한 등기는 되어 있지 않고 분양이전이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조의 ‘규약’도 존재하지 않는 ‘대지권등기 없는 집합건물’인 바, 대지사용권이 추후 적정지분으로 정리될 것으로 추정하였음.
( 대지사용권 대상토지인 서귀포시 안덕면 화순리 1280, 1281, 1282번지 소유자는 ‘등기사항전부증명서’상 구분건물의 소유자와 동일한 ‘주식회사엘림종합건설’이므로 대지사용권은 ‘소유권 대지권’으로 추정하였음. )
- 기호(1-16)의 전용면적은 ‘등기사항전부증명서’상의 면적을 기준으로 하고 공용면적은 현장관계자가 제시한 면적을 기준으로 하였으며 실제 사용승인과정에서 변동될 수 있음.
- ‘사진용지’와 같이 입구 전면에 ‘그림에도주식회사’에서 ‘유치권 행사중’이라고 표시되어 있음.
- 기호(2, 6, 9, 12) 상부에 다락이 소재함.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년10월20일	가처분
2021년12월6일	압류
2021년12월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 순위 2번 최선순위 가처분(2021.10. 20. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이라 건축물대장은 존재하지 않음 - 공사가 중단되어 내부는 마감공사가 진행되지 않았고 승강기도 미설치됨 - 입구 전면에 "그림에도 주식회사"에서 "유치권행사중"이라고 표시되어 있으나 유치권성립여부는 불분명함 - 등기사항전부증명서상 '콘크리트지붕'이나 현황은 '기와지붕'임 - 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음 - 대지권없는 집합건물인 바, 대지사용권은 추후 적정지분으로 정리될 것으로 추정한 대지권포함 평가임(대지권관련하여 채권 자 제출 2024.11.11.자 보정서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
-본건 부동산 출입구에 펜스가 설치되어 있고 `그림에도 주식회사`가 유치권을 주장하는 현수막이 부착되어 있음. -본건 부동산 전부(에이동 8개호수, 비동 8개호수)는 건축공사 중단된 상태(내부 마감공사가 되지 않은 상태로 거주자 없음)로 건축물대장에 등재되어 있지 않은 건물임. -본건 에이동, 비동 각 4층(401호, 402호) 상부에 다락이 소재함. *본건 부동산 현장에 호수 표시가 없어 제주지방법원 2021카단11506호 부동산처분금지가처분 사건의 별첨 현황조사보고서의 첨부된 감정평가서 호별배치도를 참조하여 조사하였음.(별첨 감정평가서 사본 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2025.06.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 12월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1286일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1286일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.12.06. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

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사건번호 : 2021타경28794 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	853,718,299원원	429,297,503원원	51%	2.9회회
6개월	792,558,164원원	379,774,830원원	49%	2.8회회
12개월	902,404,663원원	453,803,384원원	49%	2.8회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경11605	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 중문동 2412-2 중문엠블렘세레스빌 건물: 41.97평 토지(대지권): 34.51평	526,000,000원 526,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경11506	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 서귀동 118 정방빌라 건물: 22.11평 토지(대지권): 21.02평	115,000,000원 115,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2025타경980	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 건물: 30.20평 토지(대지권): 84.23평	606,000,000원 606,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경35434	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 강정동 1544 건물: 21.80평 토지(대지권): 42.66평	245,000,000원 245,000,000원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경7149	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 동홍동 179 제이원타워 건물: 4.60평 토지(대지권): 2.07평	57,000,000원 39,900,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경6559	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 대포동 2612 중문오션힐스 건물: 24.91평 토지(대지권): 12.23평	342,000,000원 239,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경27303	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1454-1 푸른다세대주택 건물: 23.13평 토지(대지권): 18.04평	115,000,000원 80,500,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경24960	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1902-7 루체비스타 건물: 23.32평 토지(대지권): 39.07평	436,000,000원 305,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경32947	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 건물: 50.77평 토지(대지권): 83.87평	608,000,000원 425,600,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경29613	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 서호동 1440 벽산블루밍 건물: 25.71평 토지(대지권): 56.52평	432,000,000원 302,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경9848	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 강정동 5425-1 푸른빌 건물: 21.24평 토지(대지권): 21.14평	200,000,000원 140,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경9121	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 도순동 243-1 진양빌라 건물: 21.71평 토지(대지권): 16.11평	110,000,000원 77,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경4713	[다세대] 서귀포시 서홍동 324-8 비동 [대지권미등기] 건물: 240.78평 토지(대지권): 300.28평	1,506,000,000원 1,054,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경10190	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 보목동 1312-1 로하스빌리지 건물: 25.36평 토지(대지권): 16.20평	405,000,000원 283,500,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2023타경10346	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 건물: 25.57평 토지(대지권): 26.13평	394,000,000원 275,800,000원	유찰 (1회)