소 재 지	강원도 원주시 귀래면 귀래리 49-1
물건용도	공장
토지면적	1,814.00㎡(548.74평)
건물면적	996.32㎡(301.39평)
사건번호	2021타경2198
감정평가액	800,474,200원
최저입찰가	(70%) 560,332,000원
입 찰 일	2023.04.03(월) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	귀래리 49-1	공장용지	1814㎡ (548.74평)
건물	귀래리 49-1	1층 공장	116.16㎡ (35.14평)
	귀래리 49-1	2층 공장	109.86㎡ (33.23평)
	귀래리 49-1	1층 공장	110.4㎡ (33.40평)
	귀래리 49-1	2층 공장	110.4㎡ (33.40평)
	귀래리 49-1	1층 공장	104.55㎡ (31.63평)
	귀래리 49-1	2층 공장	143.1㎡ (43.29평)
	귀래리 49-1	옥탑층	11.85㎡ (3.58평)
제시외건물	귀래리 49-1	분수시설	12.69 ㎡(3.84평) 포함
	귀래리 49-1	다용도실	6.3 ㎡(1.91평) 포함
	귀래리 49-1	데크차양	140.8 ㎡(42.59평) 포함
	귀래리 49-1	데크차양	130.21 ㎡(39.39평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 강원도 원주시 귀래면 귀래리에 소재하는 ‘천은사휴양지’북측 인근에 위치하며, 부근은 자연림, 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 지방도 주변 농촌지역임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근의 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 고려시 대중교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 부정형 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 토지로서, 공업용 건부지임.
[도로상태] 본건 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-01-17)(일부제한, 500m 이하, 모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역＜수질 및 수생태계 보전에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(2,3,4)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 벽지도배 마감 등, 바닥 : 타일붙임, 장판지 등, 창호 : 알루미늄섀시 단창.
[이용상태] 기호(2) 1층 - 공장식당, 주방 등, 2층 - 방 등 기호(3) 1층 - 공장식당, 주방 등, 2층 - 공장숙소,기호(4) 1층 - 공장사무실, 방 등, 2층 - 공장사무실.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 일부는 심야전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "사진용지" 및 "지적및건물개황도"와 같이 부합물 등이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2008년8월14일	근저당권	520,000,000원
2014년8월8일	근저당권	300,000,000원
2014년9월16일	근저당권	1,176,000,000원
2016년6월24일	압류
2016년7월13일	압류
2016년11월23일	압류
2018년3월15일	압류
2018년6월15일	압류
2018년10월8일	압류
2021년7월14일	임의경매
2022년10월11일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2008년8월14일	근저당권	520,000,000원
2014년8월8일	근저당권	300,000,000원
2016년6월24일	압류
2018년3월15일	압류
2018년6월15일	압류
2018년10월8일	압류
2021년7월14일	임의경매
2022년10월11일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1: 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 모두 소재불명. 목록 2.3.4: 등기사항전부증명서에는 일반음식점으로 되어 있으나, 건축물대장에는 공장으로 되어 있음. 현황은 식당 및 임차인 주거용으로 사용(현황조사보고서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록2,3,4 건물의 도로명 주소 목록2: 귀래면 북원로 883 목록3: 귀래면 북원로 879 목록4: 귀래면 북원로 877 이 사건 건물 소재지에 대하여 주민등록 전입세대 열람한 바 북원로 883에 전진철, 한양의, 한근의가 전입되어 있음 전진철은 채무자 이필란의 배우자이며 한세대임 한양의는 목록2 건물 임차인으로 조사 되었음 한근의는 전입사유 등 불분명하며, 일단 임차인란에 입력하였음 상가건물임대차 현황을 열람한 바 주식회사코리워터스가 임차인으로 되어 있으며, 그 사유 불분명함 일단 목록2 건물에 입차인으로 입력하였음 기계기구에 대한 조사 채무자 이필란 및 전진철에 의하면 기계기구 전부 소재하지 않는다고 하였음 기 타 전진철에 의하면 위 기재한 제시 외 물건 전부 자신들(건물 주인)의 소유라고 하였음 목록2,3,4 건물은 현황조사명령서에는 일반음식점으로 되어 있으나, 건축물대장에는 공장으로 되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 원주지원(☎ 033-738-1122)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 7월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1457일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1457일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2008.8.14.근저당권

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2021타경2198 (춘천지방법원 원주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	904,160,783원원	546,688,333원원	57%	2.5회회
6개월	844,090,631원원	468,153,750원원	52%	2.6회회
12개월	730,918,078원원	407,485,100원원	53%	2.5회회

강원 원주 귀래면 공장경매 - 공장 (건물 301.4평, 토지 548.7평)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경403563	[공장] 원주시 호저면 광격리 946-6 건물: 607.97평 토지(대지권): 1,996.50평	1,313,158,460원 1,313,158,460원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경402850	[공장] 원주시 지정면 보통리 162 건물: 301.18평 토지(대지권): 1,903.63평	2,457,302,360원 1,720,112,000원	유찰 (1회)
	2025-06-02	2023타경305945	[공장] 원주시 소초면 의관리 59 건물: 363.79평 토지(대지권): 979.50평	881,400,600원 881,400,600원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2023타경302403	[공장]강원도 원주시 호저면 고산리 488-18 건물: 580.80평 토지(대지권): 1,355.81평	1,910,389,000원 655,263,000원	재진행 (3회)
	2025-08-04	2023타경790	[공장]강원도 원주시 문막읍 동화리 348-2 가동 건물: 3,069.29평 토지(대지권): 3,935.22평	9,288,357,480원 9,288,357,480원	재진행 (2회)