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다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 광진구 다가구주택 경매 함정이 있을까? (건물 61.1평, 토지 38.9평)

2024타경64434 사건의 다가구주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

"소통하며 발전하는 행복 광진"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

[ 서울특별시 광진구 구의동 224-37 다가구주택 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 64434 다가구주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.01.19(월) 10:00인 서울동부지방법원 경매5계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

명인방법
"수목의 집단 또는 미분리의 과실 등에 관한 물권변동에 있어서 관습법 또는 판례법에 의하여 인정되어 있는 특수한 공시방법이다. 예를 들어, 집단 또는 개개의 수목은 목찰을 세우거나 수피에 성명을 묵서하면 독립의 부동산으로 취급을 받고 전답에 있는 추수전의 벼도 집단적으로 명인방법을 해 두면 토지와 분리하여 거래의 대상이 된다. 그러나 명인방법은 공시방법으로서는 등기와 같이 완전한 것이 못되므로 소유권의 이전 또는 보류의 경우에만 이용할 수 있고, 저당권 등의 설정은 불가능하다. "

소 재 지	서울특별시 광진구 구의동 224-37
물건용도	다가구주택
토지면적	128.60㎡(38.90평)
건물면적	202.13㎡(61.14평)
사건번호	2024타경64434
감정평가액	1,500,412,200원
최저입찰가	(100%) 1,500,412,200원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구의동 224-37	대	128.6㎡ (38.90평)
건물	구의동 224-37	1층 주택 벽돌조	62.88㎡ (19.02평)
	구의동 224-37	2층 주택 벽돌조	62.88㎡ (19.02평)
	구의동 224-37	지층 주택 벽돌조	68.37㎡ (20.68평)
제시외건물	구의동 224-37	보일러실	3.2 ㎡(0.97평) 포함
제시외건물	구의동 224-37	보일러실	4.8 ㎡(1.45평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ‘동국대학교 사범대학 부속여자고등학교’ 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 ‘구의역’이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접필지 대비 평지인 정방형의 토지로서, 건부지(다가구주택)로 이용 중임.
4)인접 도로상태 대상물건의 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 토지와 관련하여 제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 미상이며 그 밖의 사항 없음.
[건물구조] 연와조 평스라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 다가구주택(4가구)으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비와 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상 1층에 제시외건물㉠(샤시조 보일러실 약 3.2㎡), 지하 1층에 제시외건물㉡(샤시조 보일러실 약 4.8㎡)이 소재함.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상이며 그 밖의 사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	201호	2014.10.22	[보]80,000,000
방OO	지층비01호	2019.05.21.	[보]60,000,000
최OO	202호	2022.04.20.	[보]95,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1971년4월7일	소유권
2024년11월26일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1990년11월19일	소유권
2024년9월6일	임차권설정	60,000,000원
2024년11월4일	임차권설정	80,000,000원
2024년11월26일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	476,095,527원원	376,156,663원원	78%	1.7회회
12개월	1,186,351,552원원	976,393,998원원	79%	1.6회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 광진구 다가구주택 경매 함정이 있을까? (건물 61.1평, 토지 38.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.9.6. 등기) (임대차보증금 60,000,000원, 전입일 2019.5.21, 확 정일자 2019.5.8.), 을구 순위 2번 주택임차권등기(2024.11.4. 등기)있음 (임대차보증금 80,000,000원, 전입일 2014.10.22, 확정일 자 2014.10.22.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 2204-2409)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,500,412,200원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 60,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 416일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 416일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.26. 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지하철. 노선버스 정류장. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경64434 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-19	2024타경64434	[다가구] 광진구 구의동 224-37 [임차권등기] 건물: 61.14평 토지(대지권): 38.90평	1,500,412,200원 1,500,412,200원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경63950	[다가구] 광진구 중곡동 686-11 [임차권등기] 건물: 56.00평 토지(대지권): 26.20평	678,760,220원 543,008,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경62933	[다가구] 광진구 구의동 202-15 건물: 138.67평 토지(대지권): 59.99평	2,235,817,200원 1,788,654,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2023타경56894	[다가구] 광진구 중곡동 43-30 건물: 71.13평 토지(대지권): 35.60평	1,234,077,000원 987,262,000원	유찰 (1회)
	2026-02-02	2024타경56433	[다가구] 광진구 군자동 159-7 건물: 127.83평 토지(대지권): 51.12평	2,097,912,920원 1,342,664,000원	유찰 (2회)
	2026-02-23	2024타경55416	[다가구] 광진구 중곡동 688-2 건물: 58.65평 토지(대지권): 29.31평	847,979,100원 222,293,000원	유찰 (6회)