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2024타경63950 경매사건 분석 ☆ 중곡동 다가구주택 (건물 56.0평, 토지 26.2평)

서울동부지방법원에서 진행되는 2024타경63950, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"소통하며 발전하는 행복 광진"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1451484

  ♡ 위치 : 서울특별시 광진구 중곡동 686-11
  ♡ 유형 : 다가구주택
  ♡ 사건번호 : 2024 타경 63950
  ♡ 집행법원 : 서울동부지방법원

감정가는 678,760,220원입니다. 최저입찰가는 678,760,220원 (100%)입니다.
입찰일은 2025.12.08(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 67,876,022원 입니다.

소 재 지	서울특별시 광진구 중곡동 686-11
물건용도	다가구주택
토지면적	86.60㎡(26.20평)
건물면적	185.13㎡(56.00평)
사건번호	2024타경63950
감정평가액	678,760,220원
최저입찰가	(100%) 678,760,220원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중곡동 686-11	대	86.6㎡ (26.20평)
건물	중곡동 686-11	1층 주택	38.97㎡ (11.79평)
	중곡동 686-11	2층 주택	39.97㎡ (12.09평)
	중곡동 686-11	지층 주택	40.39㎡ (12.22평)
제시외건물	중곡동 686-11	다용도실	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	중곡동 686-11	다용도실	7.1 ㎡(2.15평) 포함
	중곡동 686-11	계단실	6.8 ㎡(2.06평) 포함
	중곡동 686-11	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함
	중곡동 686-11	주거용	43.4 ㎡(13.13평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등교" 북측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재 되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "중곡역"까지 도보로 각각 약3-4분 및 약9-10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
3)형태 및 이용상태 자루형으로서 다가구용단독주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 지적도상 남서측 일부로 노폭 약4m 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도 권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
[건물구조] 연와조 평스라브지붕 2층건으로서, 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
[이용상태] 1 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1) 2 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1) 지층: 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등 되어있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "내부구조도"에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡가 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	미상	2022.04.21
김OO	B02호	2022.04.25	[보]90,000,000
박OO	비02호20㎡	2023.06.09	[보]120,000,000
박OO	3층옥탑	2022.06.29.	[보]90,000,000
우OO	2층(방2칸)	2020.02.10.	[보]150,000,000
허OO	1층전부	2019.12.23.	[보]157,500,000(최후)
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년9월27일	소유권
2022년9월27일	근저당권	150,000,000원
2024년11월11일	강제경매
2024년11월11일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년9월27일	소유권
2022년9월27일	근저당권	150,000,000원
2024년1월11일	임차권설정	157,500,000원
2024년4월17일	임차권설정	120,000,000원
2024년11월11일	강제경매
2024년11월11일	임의경매
2025년3월7일	임차권설정	90,000,000원
2025년4월9일	임차권설정	150,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	345,000,000원원	329,220,000원원	95%	1회회
6개월	1,186,351,552원원	976,393,998원원	79%	1.6회회
12개월	1,186,351,552원원	976,393,998원원	79%	1.6회회

2024타경63950 경매사건 분석 ☆ 중곡동 다가구주택 (건물 56.0평, 토지 26.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

2024.1.11. 접수 제5819호(을구14번), 2025.3.7.접수 제833247호(을구16번), 2025.4.9.접수 제1576656호(을구17번)로 각 경료된 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서에 따르면, '본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡ 가 소재함'으로 기재( 1층 다용도실 6.5㎡ , 2층 다용도실 7.1㎡, 계단실 6.8㎡, 지층 보일러실 2㎡, 옥탑 주거용 43.4㎡ )

[부동산 현황조사서 비고란]
공부상 지1층 지상2층의 다가구(4가구)이나, 현황상 3층 1세대가 더 존재하는 것으로 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2439)입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김예림 : 주택임차권자로서 임차권등기일은 2025.3.7.임. 배당요구금액은 90,000,000원임 박미정(개명전:박혜빈) : 주택임차권자로서 임차권등기일은 2024.4.17.임. 전입일자는 주민등록초본상 발생일 반영 우인규 : 주택임차권자로서 임차권등기일은 2025.4.9.임. 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임. 허진우 : 주택임차권자로서 임차권등기일은 2024.1.11.임. 1차 2019.12.11.자 계약서 - 기간 2019.12.23.~2021.12.22. 임차보증금 150,000,000 확정일자 2019.12.17. 2차 2021.12.21.자 계약서 - 기간 2021.12.23.~2023.12.23. 임차보증금 157,500,000 확정일자 2021.12.22.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(150,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경63820,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 386일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 386일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.9.27.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 슬래브지붕. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스. 가스보일러. 방1. 방2. 화장실1. 주방1.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1451484

사건번호 : 2024타경63950 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경63950	[다가구] 광진구 중곡동 686-11 [임차권등기] 건물: 56.00평 토지(대지권): 26.20평	678,760,220원 678,760,220원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경62933	[다가구] 광진구 구의동 202-15 건물: 138.67평 토지(대지권): 59.99평	2,235,817,200원 2,235,817,200원	신건 (0회)
	2025-12-08	2023타경56894	[다가구] 광진구 중곡동 43-30 건물: 71.13평 토지(대지권): 35.60평	1,234,077,000원 1,234,077,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경56433	[다가구] 광진구 군자동 159-7 건물: 127.83평 토지(대지권): 51.12평	2,097,912,920원 1,678,330,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경55416	[다가구] 광진구 중곡동 688-2 건물: 58.65평 토지(대지권): 29.31평	847,979,100원 277,866,000원	유찰 (5회)