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[감정가 100%] 도봉구 쌍문동 근린주택 공략법

서울북부지방법원에서 진행되는 2025타경389, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"더 큰 도봉"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-137 근린주택입니다.

매각기일은 2026.01.13(화) 10:00이며, 입찰법원은 서울북부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	서울특별시 도봉구 쌍문동 460-137
물건용도	근린주택
토지면적	162.00㎡(49.01평)
건물면적	168.01㎡(50.82평)
사건번호	2025타경389
감정평가액	651,588,490원
최저입찰가	(100%) 651,588,490원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	쌍문동 460-137	대	162㎡ (49.01평)
건물	쌍문동 460-137	1층 근린생활시설 벽돌조	76.26㎡ (23.07평)
	쌍문동 460-137	2층 주택 벽돌조	60.93㎡ (18.43평)
	쌍문동 460-137	지층 창고 벽돌조	9.72㎡ (2.94평)
제시외건물	쌍문동 460-137	발코니	2.5 ㎡(0.76평) 포함
	쌍문동 460-137	주방및 화장실	8.8 ㎡(2.66평) 포함
	쌍문동 460-137	화장실 주방	8.8 ㎡(2.66평) 포함
	쌍문동 460-137	화장실	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""쌍문초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 중.소규모 점포 및 근린생활시설, 각급학교, 대학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 토지로서 대체로 등고평탄(남측 일부는 높이 약 2.5미터 내외의 석축임)하며 건부지(주택,근린생활시설)로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 일부 남측으로 계단식 도로임.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 소규모주택정비 관리지역(안)＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 건물로서 외벽: 치장벽돌쌓기 및 시멘몰탈위페인팅마감 내벽: 주방일부 타일붙임 및 벽지도배마감 바닥: 비닐시트마감 창호: 알미늄샷시 및 목재창호마감임.
[이용상태] 주택 및 근린생활시설로서 1층일부: 근린생활시설(휴업상태), 1층: 방3, 거실1, 주방1, 화장실1, 창고1 2층: 방3, 거실1, 주방1, 화장실1, 다용도실1 지층: 보일러실 및 창고임.
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생 급.배수설비 구비됨.
4)부합물 및 종물 ""지적 및 건물개황도"" 참조 [공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/21)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	1층일부(1층방2칸)A	2017.01.31.	[보]73,000,000 [월]50,000
전OO	일부(2층방3칸)2층전체	2017.07.06.	[보]80,000,000
홍OO	미상	2017.07.06	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년8월17일	소유권
2016년2월23일	근저당권	183,805,670원
2023년8월22일	근저당권	165,000,000원
2025년2월6일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년8월17일	소유권
2016년2월23일	근저당권	183,805,670원
2023년8월22일	근저당권	165,000,000원
2025년1월3일	압류
2025년2월6일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	927,804,203원원	650,943,200원원	68%	2.4회회

[감정가 100%] 도봉구 쌍문동 근린주택 공략법

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 주택 및 근린생활시설임(감정평가서 참고 요함)

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 본건 지상에 지하층 및 2층 근린주택이 소재하고, 1층 대문옆에는 식당 (간판 : 지순이네고기집), 건물안 1층은 출입문에 호수표시 없는 2개 호실 이 있고, 2층은 출입문에 호수표시없는 1개 호실이 있으며 1층 건물 아래에

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3674)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이필남:임대차계약서에 월임료 5만원 기재되어 있음 전은희:임차인 홍명의의 배우자

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 651,588,490원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 73,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 342일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 342일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.02.23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제1종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 마을버스 정류장. 기와지붕. 도시가스. 가스보일러. 방1. 방3. 화장실1. 주방1.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경389 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경12199	[근린주택] 도봉구 창동 650-49 건물: 10.29평 토지(대지권): 2.46평	82,463,840원 82,463,840원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경2125	[근린주택] 도봉구 쌍문동 520-20 비전하우스 건물: 94.16평 토지(대지권): 50.22평	1,293,499,940원 1,034,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2021타경105026	[근린주택] 도봉구 창동 524-11 [유치권] 건물: 67.69평 토지(대지권): 39.93평	1,233,534,000원 505,256,000원	유찰 (4회)