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전 경매 분석합니다. 경기 초이동 경매 분석합니다.

2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 하남 초이동의 전 경매건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

전 경매 / 경기도 하남시 초이동 162-23 전 경매 / 2024타경70338

소 재 지	경기도 하남시 초이동 162-23
물건용도	전
토지면적	66.00㎡(19.97평)
건물면적
사건번호	2024타경70338
감정평가액	184,800,000원
최저입찰가	(49%) 90,552,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	초이동 162-23	전	66㎡ (19.97평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 하남시 초이동 소재 "초이동 행정복지센터" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 도로변 근린생활시설, 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있는 지역임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 소재함.
3)형태 및 이용상태 대체로 장방형의 토지로서 현황 주거용(지상에 창고 1동 소재, 동측 일부 단독주택 저촉) 및 일부 현황 "도로"로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 일부 도로(보차혼용통로)로서 세로(불) 상태임.
[토지이용계획] 도시지역, 도시지역기타(보차혼용통로), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(월남촌지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인제한지역＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 소유자 미상의 창고 1동(판넬조 판넬지붕) 소재하며, 동측 일부 단독주택 저촉되는 것으로 관측되나, 본건 토지만의 평가로서 평가 목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가 하였음.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1)임대관계는 미상임. 2)본건 토지 등의 위치, 경계, 면적, 이용상황 등은 지적도면 등을 기준으로 주위 지형, 지물, 인근토지 이용상황 등을 감안하여 외관상으로 관측하였는 바, 필요시 그 정확한 위치, 경계, 면적, 이용상황 등은 별도의 지적 현황 측량 등을 요합니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년8월30일	소유권
2021년12월8일	압류
2022년1월10일	압류
2024년12월10일	강제경매
2025년3월14일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	273,427,000원원	254,938,000원원	93%	1회회
6개월	263,224,500원원	197,469,000원원	74%	1.5회회
12개월	355,928,160원원	340,642,022원원	69%	1.8회회

전 경매 분석합니다. 경기 초이동 경매 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 공부상 '전'이나 현황 도로(보차혼용통로)로 이용중임. 주거지역으로 농지취득자격증명서 불필요하나 전용허가를 얻지 않고 불법으로 토지를 형질 변경하는 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 2. 본건 지상에 소유자 미상의 창고 1동(판넬조 판넬지붕)이 소재하며, 동쪽 일부 단독주택에 저촉되므로 입찰시 참조요망. 3. 토지의 정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계측량등은 별도확인요망.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 위 건 부동산 표시 1번물건의 경우, 공부 상 `전`이나 실제현황은 `초이로 126번길 12-12` 건물 앞 진입도로로 이용되고 있으며, 토지 일부에 제시외 건물인 샌드위치판넬건물(창고로 추정됨)이 위치하고 있음. - 위 건 토지의 정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 성남지원(☎ 031-737-1322)입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(17,218,028원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경51790,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 12. 8. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 판넬지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경70338 (수원지방법원 성남지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2024타경68076	[전] 하남시 감북동 312 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 130.98평	237,284,000원 237,284,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경70338	[전] 하남시 초이동 162-23 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.97평	184,800,000원 90,552,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경69864	[전] 하남시 미사동 478 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 569.31평	2,013,740,000원 986,733,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경69864	[전] 하남시 미사동 231 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.04평	904,960,000원 443,430,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경69864	[전] 하남시 미사동 102 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,780.82평	7,358,750,000원 3,605,788,000원	유찰 (2회)