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12억 9482만원짜리 4,354.2평 과수원, 경남 거제면 낙찰가 분석합니다.

3회 유찰된 경남 거제시 거제면 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

창원지방법원 통영지원 경매4계 2024 타경 31791

소 재 지	경상남도 거제시 거제면 외간리 393-2
물건용도	과수원
토지면적	14,394.00㎡(4,354.18평)
건물면적
사건번호	2024타경31791
감정평가액	1,294,824,600원
최저입찰가	(51%) 662,950,000원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외간리 393-2	과수원	648㎡ (196.02평)
	외간리 393-4	임야	87㎡ (26.32평)
	외간리 393-5	임야	44㎡ (13.31평)
	외간리 393-6	과수원	1220㎡ (369.05평)
	외간리 393-7	임야	71㎡ (21.48평)
	외간리 393-8	도로	2234㎡ (675.79평)
	외간리 393-9	과수원	7274㎡ (2,200.38평)
	외간리 393-10	임야	119㎡ (36.00평)
	외간리 393-11	임야	79㎡ (23.90평)
	외간리 393-12	임야	46㎡ (13.92평)
	외간리 395	답	218㎡ (65.95평)
	외간리 396	답	802㎡ (242.61평)
	외간리 396-1	답	821㎡ (248.35평)
	외간리 397	답	516㎡ (156.09평)
	외간리 397-1	답	175㎡ (52.94평)
	외간리 401-1	도로	40㎡ (12.10평)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년5월4일	소유권
2015년5월4일	근저당권	481,200,000원
2015년5월4일	지상권
2017년2월10일	근저당권	491,400,000원
2023년11월6일	가등기
2024년11월21일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	343,883,533원원	340,413,333원원	70%	5회회
6개월	342,330,767원원	221,874,297원원	63%	4.2회회
12개월	387,338,575원원	179,413,065원원	49%	4.8회회

12억 9482만원짜리 4,354.2평 과수원, 경남 거제면 낙찰가 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록 8, 9. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록 1, 4, 7, 11, 12, 13, 14, 15. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). -목록 8, 9. 지상에 분묘가 소재하는 것으로 조사됨. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. -목록 7, 13, 15. 토지에 대한 ‘농지 처분 명령’이 있었으나 기준시점 현재 처분 유예 상태인 것으로 조사됨, 처분의 상태는 관 할관청에 확인 바람. -목록 12, 14, 15. 토지는 공부상 ‘답’이나 일부 현황 ‘비포장 농로’로 이용중인 점 고려하여 평가함. -인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함. -지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함. -육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 소재할 수 있음(분묘기지권 성립 여부 불분명).

[부동산 현황조사서 비고란]
*본건 목록 8,9번지상에는 분묘 소재 확인되나,나머지 토지는 잡풀이 무성하여 분묘 소재 여부 알수 없었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8504)입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,294,824,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 403,952,827원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.05.04. 근저당권 설정

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경31791 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-01	2024타경31791	[과수원] 거제시 거제면 외간리 393-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,354.18평	1,294,824,600원 662,950,000원	유찰 (3회)
	2025-12-01	2024타경4867	[과수원] 거제시 장목면 송진포리 산3-5 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 7,113.89평	1,683,022,260원 689,366,000원	유찰 (4회)
	2025-12-01	2024타경26874	[과수원] 거제시 둔덕면 학산리 16-18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,062.98평	375,998,000원 50,466,000원	유찰 (9회)