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다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 성북구 다가구주택 경매 분석합니다. (건물 87.3평, 토지 41.1평)

성북구 석관동의 다가구주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 12억 2517만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1416420

2024타경115741

서울북부지방법원의 경매 목적물로

감정가 1,225,172,640원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 1,225,172,640원으로

2025.07.22(화) 10:00 서울북부지방법원 경매9계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 성북구 석관동 340-288
물건용도	다가구주택
토지면적	136.00㎡(41.14평)
건물면적	288.73㎡(87.34평)
사건번호	2024타경115741
감정평가액	1,225,172,640원
최저입찰가	(100%) 1,225,172,640원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석관동 340-288	대	136㎡ (41.14평)
건물	석관동 340-288	지1층 주택 철근콘크리트구조	61.49㎡ (18.60평)
	석관동 340-288	지1층 계단실 철근콘크리트구조	13.97㎡ (4.23평)
	석관동 340-288	1층 주택 철근콘크리트구조	42.98㎡ (13.00평)
	석관동 340-288	2층 주택 철근콘크리트구조	77.43㎡ (23.42평)
	석관동 340-288	3층 주택 철근콘크리트구조	77.43㎡ (23.42평)
	석관동 340-288	옥탑1층 철근콘크리트구조	8.83㎡ (2.67평)
제시외건물	석관동 340-288	다락	6.6 ㎡(2.00평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 "상월곡역" 남동측 인근에 위치하며 주위 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 일반주택지대임.
[교통상황] 본건은 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 편의도는 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 사다리형 완경사의 토지로서 단독주택(다중주택) 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남동측으로 로폭 약4-5m의 포장 도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상 대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)＜문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 본건 토지의 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽 : 인조 석재 등 마감, 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 다중주택(후첨 "건물개황도" 참조)으로 이용중임.
[설비내역] 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 1) 본 건물 지1층 중 공부상 제1종근린생활시설(공방)은 현황 주택임.
2) 본 건물 공부상 옥탑1층 용도는 다락이나 현황은 계단실임. [참고사항] 임대사항은 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
공OO	일부(2층방1칸)	2022.08.12	[보]120,000,000
김OO	일부(1층방1칸 101호)	2022.05.11	[보]120,000,000
김OO	일부(2층방1칸 201호)	2022.05.13	[보]110,000,000
박OO	일부(3층방1칸 303호)	2022.6.23	[보]120,000,000
양OO	일부(3층방1칸 302호)	2022.05.25	[보]110,000,000
윤OO	일부(지하1층방1칸 B01호)	2024.07.16	[보]30,000,000 [월]50,000
이OO	일부(지하1층방1칸 B03호)	2023.02.24	[보]30,000,000 [월]50,000
이OO	일부(지하1층방1칸 b02호)	2024.09.11	[보]30,000,000 [월]50,000
조OO	B101호	2022.12.30	[보]미상 [월]미상
최OO	2층 203호	2022.08.10	[보]120,000,000
하OO	3층 일부 약25.81㎡(문패상301호)	2022.06.30	[보]110,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월22일	소유권
2021년2월22일	근저당권	549,600,000원
2024년9월3일	강제경매
2025년4월1일	가압류	270,000,000원
2025년4월18일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년2월8일	소유권
2022년2월8일	근저당권	549,600,000원
2024년6월7일	임차권설정	110,000,000원
2024년6월24일	임차권설정	120,000,000원
2024년7월10일	임차권설정	110,000,000원
2024년7월30일	임차권설정	120,000,000원
2024년9월3일	강제경매
2025년4월1일	가압류	270,000,000원
2025년4월18일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	967,614,738원원	645,393,500원원	66%	2.8회회
6개월	888,767,833원원	599,852,129원원	68%	2.7회회
12개월	916,056,568원원	674,329,544원원	73%	2.3회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 성북구 다가구주택 경매 분석합니다. (건물 87.3평, 토지 41.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -본건 지1층 중 공부상 제1종근린생활시설(공방)은 현황이 주택이며, 공부상 옥탑1층의 용도는 다락이나 현황은 계단실로 이용 중임

[부동산 현황조사서 비고란]
* 본건 지상에 지하층 및 3층 다가구주택이 소재하고, 지하층은 B01호, B02호, B03호, 1층은 101호, 2층은 201호, 202호, 203호, 3층은 301호, 302호, 303호가 소재하나, 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없어 안내문을 각 세대 현관문에 꽂아두었음. * 위 부동산의 구체적인 구조 및 형태 이용관계 등은 감정인의 감정에 의하여 밝혀지겠음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3679)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
양진우:경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 11명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(112,570,684원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경12354,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.건물 2022.02.08 근저당권 설정 2.토지 2021.02.22 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지하철. 차량 접근이 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1416420

사건번호 : 2024타경115741 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경115741	[다가구] 성북구 석관동 340-288 건물: 87.34평 토지(대지권): 41.14평	1,225,172,640원 1,225,172,640원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경117068	[다가구] 성북구 정릉동 725-19 건물: 74.03평 토지(대지권): 33.88평	859,373,900원 859,373,900원	재진행 (0회)
	2025-08-05	2024타경117068	[다가구] 성북구 정릉동 725-1 건물: 106.15평 토지(대지권): 56.87평	1,418,609,220원 1,418,609,220원	재진행 (0회)
	2025-08-05	2024타경110197	[다가구] 성북구 석관동 174-8 건물: 97.57평 토지(대지권): 36.91평	1,630,443,600원 1,304,355,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경115550	[다가구] 성북구 장위동 231-186 건물: 22.34평 토지(대지권): 8.32평	224,157,140원 143,461,000원	유찰 (2회)