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서귀포시 상가경매 - 낙찰 전략은? ( 28.5평)

제주지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경27969의 경매물건입니다. 현재 최저가는 4억 5026만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1414291

  ▣ 위치 : 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리
  ▣ 유형 : 상가
  ▣ 사건번호 : 2024 타경 27969
  ▣ 집행법원 : 제주지방법원

감정가는 450,257,400원입니다. 최저입찰가는 450,257,400원 (100%)입니다.
입찰일은 2025.07.15(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 45,025,740원 입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2129-2
물건용도	상가
토지면적	517.00㎡(156.39평)
건물면적	94.24㎡(28.51평)
사건번호	2024타경27969
감정평가액	450,257,400원
최저입찰가	(100%) 450,257,400원
입 찰 일	2025.07.15(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕수리 2129-2	대	517㎡ (156.39평)
건물	덕수리 2129-2	단층 근린생활시설 경량철골구조	94.24㎡ (28.51평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수초등학교" 북측 근거리에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
일련번호(5): 부정형의 평지로서, 과수원으로 이용중임.
일련번호(7): 자루형의 평지로서, 과수원으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1,3,7): 동측으로 폭 약 12m의 아스콘 포장도로에 접함.
일련번호(5): 지적상 맹지로서 인접지[일련번호(7) 토지]를 경유하여 출입가능함.
[토지이용계획] -일련번호(1,3)
계획관리지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(2023. 10. 20.
고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구 역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, ＜추가기재＞ 지적재조사 예정지구.
-일련번호(5)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하 수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉), 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법＞, ＜추가기재＞ 지적재조사 예정지구.
-일련번호(7)
계획관리지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(2023. 10. 20.
고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구 역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 ＞, ＜추가기재＞ 지적재조사 예정지구.
6)제시목록 외의 물건 일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
일련번호(5) 지상에 제시외건물(ㄷ,ㄹ,ㅁ) 및 제시외분묘 2기가 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] -임대관계는 미상임.
-일련번호(5,7)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.
[건물구조] -일련번호(2)
벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 타일, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지, 목재, 타일마감 등 바닥: 장판지, 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.
-일련번호(4)
경량철골구조 패널지붕 단층으로서, 외벽: 판넬마감 등 창호: 페어글라스 등임.
-일련번호(6)
일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 외벽: 판넬마감 등 내벽: 판넬마감 등 바닥: 시멘트몰탈마감 등 창호: 슬라이딩도어 등임.
[이용상태] 일련번호(2): 단독주택으로 이용중임.
일련번호(4): 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.
일련번호(6): 창고시설로 이용중임.[종전에는 저온창고로 이용되었으나 기준시점 현재는 파손 및 고장 등으로 인해 일반창고로 이용중임.] [설비내역] 일련번호(2): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 태양광설비, 태양열설비 등이 되어 있음.
일련번호(4): 기본위생설비, 급배수설비, 천정형냉난방설비, 데크 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 일련번호(2): "제시외건물(ㄱ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 방", "제시외건물(ㄴ) 블럭조 슬래브 지붕 단층 보일러실"이 소재함.
일련번호(6): "제시외건물(ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고" 가 소재함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	본건 소재지3,4 토지 및지상제시건물	2022.12.09	[보]미상 [월]500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년7월14일	소유권
2015년12월29일	근저당권	400,000,000원
2015년12월30일	지상권
2017년3월24일	근저당권	100,000,000원
2020년11월27일	근저당권	300,000,000원
2022년12월27일	근저당권	225,000,000원
2024년6월18일	임의경매
2024년7월15일	가압류	21,284,105원
2024년8월16일	가압류	228,000,000원
2024년9월11일	가압류	50,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년12월19일	소유권
2022년12월27일	근저당권	225,000,000원
2024년6월18일	임의경매
2024년7월15일	가압류	21,284,105원
2024년8월16일	가압류	228,000,000원
2024년9월11일	가압류	50,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

서귀포시 상가경매 - 낙찰 전략은? ( 28.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 조경수 및 테크 포함 평가임 - 목록4. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중임

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(덕수리 2129)대지(소재지2 제시건물의 부지이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지2(덕수리 2129) 제시건물(건물 상부에 태양광 시설이 되어 있음) 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택 155.53㎡ 제시외 건물 ㄱ. 블록조 슬래브지붕 단층 보일러실 등이 소재함. 소재지3(덕수리 2129-2)대지(소재지4 제시건물의 부지이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지4(덕수리 2129-2) 주건축물 제1동 제시건물 경량철골구조 패널지붕 단층 제2종근린생활시설 94.24㎡ 제시외 건물 ㄴ.경량철골조 천막지붕 단층 휴게실 등이 소재함. 소재지5(덕수리 2131)과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 제시외 분묘 2기가 소재함) 소재지6(덕수리 2129-2, 2131)제시건물 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설 165㎡ 제시외 건물 ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함. 소재지7(덕수리 2129-3)과수원(일부 진입로로 이용 중이며, 지상에 밀감목이 식재되어 있음) 본건 소재지 지상에 제시건물 및 제시외 건물에 대한 구조, 용도 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2025.07.15입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박소은:채무자겸소유자인 문창국 진술에 의하면 박소은에게 이 사건 목록 3,4 를 무상으로 임대해 주었으나 현재 휴업상태라 고 함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 450,257,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 150,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록3. 2015.12.29. 근저 당권 설정 목록4. 2022.12.27. 근저 당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1414291

사건번호 : 2024타경27969 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경27969	[일반상가] 서귀포시 안덕면 덕수리 2129-2 건물: 28.51평 토지(대지권): 156.39평	450,257,400원 450,257,400원	신건 (0회)
	2025-08-12	2025타경824	[일반상가] 서귀포시 하효동 1001 건물: 32.44평 토지(대지권): 249.56평	1,137,005,820원 557,133,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경31364	[일반상가] 서귀포시 표선면 성읍리 417-4 건물: 160.05평 토지(대지권): 499.13평	1,007,849,000원 493,846,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경26676	[일반상가] 서귀포시 안덕면 사계리 763 건물: 8.93평 토지(대지권): 28.74평	81,128,520원 56,790,000원	재진행 (1회)
	2025-07-29	2024타경2854	[일반상가] 서귀포시 성산읍 병문로 159 건물: 45.71평 토지(대지권): 113.14평	338,955,500원 166,088,000원	재진행 (2회)