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[감정가 70%] 서구 화정동 토지(대지) 경매물건 권리분석해 봅시다.

서구 화정동의 토지(대지) 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 9403만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1410290

이번에 보시게 되는 경매물건은 광주광역시 서구 화정동 1205 토지(대지)입니다.

매각기일은 2025.08.08(금) 10:00이며, 입찰법원은 광주지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	광주광역시 서구 화정동 1205
물건용도	토지(대지)
토지면적	50.13㎡(15.16평)
건물면적
사건번호	2024타경72101
감정평가액	134,321,600원
최저입찰가	(70%) 94,025,000원
입 찰 일	2025.08.08(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화정동 1205	대	50.125㎡ (15.16평) 8분의 1 지분
제시외건물	화정동 1205	창고	2.33 ㎡(0.70평) 제외
제시외건물	화정동 1205	차양	2.18 ㎡(0.66평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "광주화정중학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 소규모 아파트단지 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.
[교통상황] 본건 기호 1)까지 차량의 진출입이 가능하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.
본건 기호 2), 3) 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건 기호 1)은 인접대비 등고평탄한 사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
본건 기호 2)는 인접대비 동하향 부정형 완경사로서, 현황 주거나지로 이용 중임.
본건 기호 3)은 인접대비 동하향 사다리 완경사로서, 현황 주거나지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 기호 1)은 동측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약 2미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.
본건 기호 2), 3)은 지적도상 맹지이나, 인접지(화정동 1167, 산 195)를 통해 진출입이 가능함.
[토지이용계획] 본건 기호 1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2016-03-30)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(광덕중고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(광주화정중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
본건 기호 2), 3)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(광덕중고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(광주화정중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 "지적개황도" 및 "사진용지"참조바람.
[공부와의 차이] - 본건 기호 1) 일부가 현황 ‘도로’인바, 이를 감안하여 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 2), 3) 지목은 각각 ‘임야’,‘전’이나 현황 ‘주거나지’임.
[참고사항] - 본건 기호 1) - 3)은 공유자 조관형 지분(1/8, 3.25/52)만의 평가로서 지분 위치의 확인이 곤란하여 전체를 기준으로 가격 결정하고, 지분비율에 의거 면적사정을 하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 2) 지상에 ‘사진용지’와 같이 수목이 소재하나, 토지는 이에 구애없이 평가하였으며, 수목가격은 별지 "토지감정평가명세표"의 비고란에 별도로 적시하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 지상에 타인소유 건물 및 제시외건물이 소재하나, 토지만을 정상평가 하되,‘토지감정평가명세표’의 비고란에 법정지상권 성립시의 토지가액을 병기하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 지상에 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 (㉠ - ㉡)이 소재하며, 제시외건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였으며 "토지감정평가명세표"의 비고란에 법정지상권 성립시의 토지 가액을 병기하였으니 경매진행시 소유권 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
2024년5월8일	소유권
1999년6월4일	근저당권	100,000,000원
1999년6월4일	지상권
2024년5월28일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	487,200,000원원	306,000,000원원	63%	2회회
6개월	365,798,000원원	203,656,667원원	51%	3회회
12개월	342,629,333원원	229,511,667원원	68%	2회회

[감정가 70%] 서구 화정동 토지(대지) 경매물건 권리분석해 봅시다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

- 지상에 소재한 타인 소유의 건물 및 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). - 본건 지상에 소재하는 타인 소유의 건물 및 제시외 건물은 매각에서 제외함(토지만 매각대상임). - 본건 일부 현황 '도로'임. - 본건 부동산등기사항증명서 을구 순위번호 1번(1999. 6. 4.자 접수 제31755호) 고려화학 주식회사(합병후 : 주식회사 케이씨씨) 명의의 근저당권에 대하여 위 근저당권자로부터 채권없음을 확인하는 채권계산서가 제출되었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1623)입니다.
입찰일은 2025.08.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 402일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 402일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1999. 6. 4. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1410290

사건번호 : 2024타경72101 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-08	2024타경72101	[대지] 서구 화정동 1205 [법정지상권] 토지(대지권): 15.16평	134,321,600원 94,025,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경78017	[대지] 서구 금호동 766-10 [법정지상권] 토지(대지권): 59.02평	755,037,000원 422,820,720원	유찰 (2회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 1-55 [법정지상권] 토지(대지권): 32.67평	330,480,000원 148,055,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 64-22 [법정지상권] 토지(대지권): 50.52평	609,550,000원 273,078,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 64-6 [법정지상권] 토지(대지권): 41.14평	477,360,000원 213,858,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 64-5 [법정지상권] 토지(대지권): 36.30평	354,000,000원 158,592,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 59 [법정지상권] 토지(대지권): 56.27평	517,700,000원 231,930,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 58-4 [법정지상권] 토지(대지권): 248.05평	2,681,400,000원 1,201,267,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 48-4 [법정지상권] 토지(대지권): 21.48평	218,680,000원 97,969,000원	유찰 (3회)
	2025-08-08	2024타경68324	[대지] 서구 농성동 1-59 [법정지상권] 토지(대지권): 56.87평	590,320,000원 264,463,000원	유찰 (3회)