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감정 2억 6526만원 → 최저 2억 1221만원!! 마산합포구 토지 답 경매 투자해도 될까요? (토지 539.1평)

2024타경105245 사건의 토지 답 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 80% 수준입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

2024타경105245

창원지방법원 마산지원의 경매 목적물로

감정가 265,260,000원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 80% 저감되어 212,208,000원으로

2025.07.31(목) 10:00 창원지방법원 마산지원 경매5계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 835
물건용도	토지 답
토지면적	1,782.00㎡(539.06평)
건물면적
사건번호	2024타경105245
감정평가액	265,260,000원
최저입찰가	(80%) 212,208,000원
입 찰 일	2025.07.31(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	양촌리 835	답	618㎡ (186.95평)
	양촌리 834	답	744㎡ (225.06평)
	양촌리 839	답	420㎡ (127.05평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리소재 대정마을회관 북동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.
[교통상황] 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 부정형 등의 토지로서 (기호1,3)토지는 휴경지, (기호2)토지는 농경지로 이용중임.
4)인접 도로상태 (기호1,3)토지 북동측으로 지적도상 지목 "도로"(세로)가 소재하나 현황은 인접필지를 통하여 접근 가능하며, (기호2)토지는 북서측으로 현황 세로가 소재함.
[토지이용계획] 기호1,2,3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞ 6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년9월6일	소유권
2018년9월18일	근저당권	101,400,000원
2022년1월19일	압류
2022년9월6일	가압류	30,277,737원
2024년9월2일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	612,147,963원원	404,130,917원원	37%	5회회
6개월	436,681,803원원	253,043,282원원	34%	5.4회회
12개월	315,866,577원원	170,270,537원원	35%	5.5회회

감정 2억 6526만원 → 최저 2억 1221만원!! 마산합포구 토지 답 경매 투자해도 될까요? (토지 539.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록 1 토지는 대부분 휴경지 및 일부 죽전, 목록 2 토지는 대부분 전, 목록 3 토지는 휴경지 및 죽전으로 이용중임. 수풀, 잡 목등으로 인하여 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 가능성 있음. 목록 2 토지 일부는 남측 인접필지 진입부지로 이용중인 것으로 사료되나 정확한 경계, 위치, 이용상황 등은 지적측량을 요함. 목록 1, 3 토지 북동측으로 지적도상 지목 ‘도로(세로)가 소재하나, 현황은 인접필지를 통하여 접근 가능함. 목록 1, 3 토지는 농지원상복구계획서를 작성하여야 농지취득자격증명 발급 이 가능하다는 진전면사무소의 사실조회 회신 제출됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.농경지(대부분 `휴경지` 및 일부 `죽전`) 본건2.농경지(대부분 `전`) 본건3.농경지(`휴경지` 및 `죽전`).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9345)입니다.
입찰일은 2025.07.31입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 265,260,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 83,866,549원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 302일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 302일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 9. 18. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2024타경105245 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경2988	[답] 창원시 마산합포구 현동 70 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,206.97평	734,160,000원 734,160,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경2391	[답] 창원시 마산합포구 진북면 지산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 935.03평	695,475,000원 695,475,000원	신건 (0회)
	2025-07-03	2024타경104518	[답] 창원시 마산합포구 진북면 대평리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 225.97평	78,435,000원 78,435,000원	신건 (0회)
	2025-07-31	2024타경105245	[답] 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 539.06평	265,260,000원 212,208,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경104679	[답] 창원시 마산합포구 진전면 율티리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 235.95평	156,780,000원 125,424,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경103409	[답] 창원시 마산합포구 진동면 교동리 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 90.45평	54,281,700원 43,425,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경101977	[답] 창원시 마산합포구 구산면 수정리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 147.92평	116,871,000원 93,497,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경101977	[답] 창원시 마산합포구 구산면 수정리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 72.00평	56,882,000원 45,506,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경101977	[답] 창원시 마산합포구 구산면 수정리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 27.23평	21,960,000원 17,568,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경101977	[답] 창원시 마산합포구 구산면 수정리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 215.99평	170,646,000원 136,517,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경883	[답] 창원시 마산합포구 진전면 임곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 450.12평	157,728,000원 126,182,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경2445	[답] 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 673.06평	423,275,000원 338,620,000원	유찰 (1회)
	2025-07-03	2023타경831	[답] 창원시 마산합포구 구산면 내포리 [농지취득자격증명] 건물: 4.54평 토지(대지권): 474.02평	162,492,000원 129,994,000원	유찰 (1회)
	2025-07-31	2024타경104280	[답] 창원시 마산합포구 진북면 영학리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 342.73평	189,211,000원 121,095,000원	유찰 (2회)
	2025-07-31	2024타경869	[답] 창원시 마산합포구 진전면 시락리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 127.05평	29,400,000원 18,816,000원	유찰 (2회)