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제주시 조천읍 토지(목장용지) 경매 투자로 어떠세요? ☎ 토지면적 4,708.7평

제주지방법원의 2024타경29606 사건, 49억 6004만원짜리 토지(목장용지) 경매물건입니다.

여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1407256

이번에 보시게 되는 경매물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 토지(목장용지)입니다.

매각기일은 2025.07.29(화) 10:00이며, 입찰법원은 제주지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산60-45
물건용도	토지(목장용지)
토지면적	15,566.00㎡(4,708.72평)
건물면적
사건번호	2024타경29606
감정평가액	4,960,039,000원
최저입찰가	(70%) 3,472,027,000원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교래리 산60-45	목장용지	3306㎡ (1,000.07평)
	교래리 산60-46	목장용지	3306㎡ (1,000.07평)
	교래리 산60-38	목장용지	2939㎡ (889.05평)
	교래리 산60-24	목장용지	2709㎡ (819.47평)
	교래리 산60-40	목장용지	1653㎡ (500.03평)
	교래리 산60-41	목장용지	1653㎡ (500.03평)
제시외건물	교래리 산60-45	사무실	34.2 ㎡(10.35평) 제외
	교래리 산60-41	축사	217 ㎡(65.64평) 제외
	교래리 산60-41	관리사	25.8 ㎡(7.80평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 "돔배오름" 북동측 인근에 위치하며 주위는 목장, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) : 공히 사다리형 토지로서 대체로 평탄하며 목장용지 등으로 이용중임.
기호(3-6) : 공히 자루형 토지로서 대체로 평탄하며 목장용지 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 공히 남동측으로 중로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 초지임.
기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 초지임.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 초지임.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 초지임.
기호(5) : 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 초지임.
기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 초지임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 기호(1) 토지상에는 제시외건물 기호㉠(일반건축물대장 : 있음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 일반건축물대장상의 구조, 면적, 사용승인일 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
3) 본건 기호(6) 토지상에는 제시외건물 기호㉡,㉢(일반건축물대장 : 있음, 등기사항전부증명서 : 있음)이 소재하는바, 일반건축물대장상의 구조, 면적, 사용승인일 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
4) 본건 토지상에 소재하는 울타리, 워킹머신, 컨테이너, 승마시설물 등은 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가 제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 5) 본건 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표상에 별도로 기재하였음. 제시외건물의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으나, 정확한 위치 및 경계 확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 6) 본건 토지는 경관보전지구2등급 및 초지인바, 이를 감안하여 평가하였음.
7) 기호(5) 토지는 둘 이상의 용도지역(생산관리지역, 보전관리지역)에 걸쳐있는 토지로서, 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 평가하였으며, 일부가 생태계보전지구4-1등급에 저촉되는바 이를 감안하여 평가하였음. 8) 제시외건물의 내역 등은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" "I. 평가개요 - 7. 그 밖의 사항 - (3)"을 참조하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
송OO	제시외건물(현황조사보고서'ㄹ'부분)	2023.12.05	[보]없음 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년4월8일	소유권
2020년5월15일	(1)근저당권설정	1,920,000,000원
2020년5월15일	(2)근저당권설정	1,680,000,000원
2020년5월15일	지상권
2021년1월20일	근저당권	41,000,000원
2024년7월11일	임의경매
2024년9월30일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	797,307,890원원	463,813,470원원	54%	2.5회회
6개월	915,142,858원원	482,763,859원원	51%	2.6회회
12개월	1,083,495,410원원	574,621,993원원	53%	2.5회회

제주시 조천읍 토지(목장용지) 경매 투자로 어떠세요? ☎ 토지면적 4,708.7평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 목록1. 및 6. 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물[경량철골구조 패널지붕 1층(현황 사무실) 약 34.2㎡(감정평가서 건 물개황도 'ㄱ'부분), 경량철골구조 패널지붕 1층 축사 약 217㎡(건물개황도 'ㄴ'부분), 경량철골구조 패널지붕 1층 관리사 약 25.8㎡(건물개황도 'ㄷ'부분)] 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음. - 본건 토지상에 소재하는 울타리, 워킹머신, 컨테이너 및 창고, 승마시설물 등은 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에 서 제외(감정평가서 참조). - 본건 토지는 말사육시설로 이용 중이며 목록6. 토지 일부는 진입로로 이용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(교래리 산60-45) 목장용지(말사육시설이고, 철파이프 구조물, 이동이 용이한 컨테이너 및 제시외 건물 ㄱ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함. 소재지2(교래리 산60-46) 목장용지(말사육시설임) 소재지3(교래리 산60-38) 목장용지(말사육시설이고, 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함) 소재지4(교래리 산60-24) 목장용지(말사육시설임) 소재지5(교래리 산60-40) 목장용지(말사육시설임) 소재지6(교래리 산60-41) 목장용지(제시외 건물 부지이고, 일부 지상은 진입로 사용중임) 제시외 건물 ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 마사 ㄹ. 경량철골조 판넬지붕 단층 관리사 등이 소재함 위 제시외 건물(ㄱ)~(ㄹ)에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
송정웅 : 관리인 송성현의 진술에 의하면 자신의 부친인 송정웅이 소유자와 임대차계약서를 작성하지 않고 무상으로 점유 사용하고 있다고 함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 356일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 356일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 05. 15. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 생산관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

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여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1407256

사건번호 : 2024타경29606 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-29	2024타경29606	[목장용지] 제주시 조천읍 교래리 산60-45 [법정지상권] 토지(대지권): 4,708.72평	4,960,039,000원 3,472,027,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경33889	[목장용지] 제주시 애월읍 어음리 산61 [법정지상권] 토지(대지권): 5,217.33평	1,914,456,960원 1,340,120,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경3789	[목장용지] 제주시 조천읍 선흘리 1956-11 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,079.93평	481,950,000원 337,365,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경22018	[목장용지] 제주시 봉개동 227-9 토지(대지권): 658.85평	170,615,000원 83,602,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경22018	[목장용지] 제주시 봉개동 227-2 토지(대지권): 270.74평	47,435,000원 23,244,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경31661	[목장용지] 제주시 조천읍 교래리 산60-39 토지(대지권): 1,459.26평	1,478,728,000원 724,577,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경5464	[목장용지] 제주시 애월읍 광령리 산170-10 토지(대지권): 8,372.43평	2,094,935,560원 718,563,000원	유찰 (3회)