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제주시 목장용지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,458.1평)

제주지방법원의 2024타경6740 사건, 19억 5210만원짜리 목장용지 경매물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 608-14
물건용도	목장용지
토지면적	4,820.00㎡(1,458.05평)
건물면적
사건번호	2024타경6740
감정평가액	1,952,100,000원
최저입찰가	(34%) 669,570,000원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교래리 608-14	목장용지	4820㎡ (1,458.05평)
제시외건물	교래리 608-14	주택	68.18 ㎡(20.62평) 제외
	교래리 608-14	주택	68.18 ㎡(20.62평) 제외
	교래리 608-14	창고	18.0 ㎡(5.45평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재"교래사거리" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 농촌 취락지 인근 농경지대 및 목장지대로서 근린생활시설 및 주택이 산재함.
[교통상황] 본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 자루형이며, 인접도로대비 등고 평탄한 신축건물 공사 중단된 건부지임.
4)인접 도로상태 본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 생산관리지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의관리및 이용에관한법률＞, 경관보전지구2등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역), 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 ※ 후면 "지적도 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 본건 공부상 지목 "목장용지"이나, 현황 "신축건물 공사중단된 건부지"임. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월4일	소유권
2022년8월4일	근저당권	1,524,000,000원
2022년8월4일	지상권
2022년12월30일	가압류	55,662,000원
2023년11월9일	가등기
2024년4월25일	압류
2024년6월13일	임의경매
2024년10월8일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	666,593,899원원	333,710,992원원	48%	2.8회회
6개월	694,798,735원원	351,047,417원원	47%	2.9회회
12개월	875,882,669원원	455,614,232원원	48%	2.8회회

제주시 목장용지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,458.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 공부상 지목 '목장용지'이나, 현황 '신축건물 공사중단된 건부지'임(일부 지상에 건물을 건축하기 위한 바닥 기초공사된 부분 있음) - 지상에 매각에서 제외되는 건축 중단된 제시외 건물 있음.[감정평가서 지적 및 건물개황도 (ㄱ): 철근콘크리트구조 주택(공사 중단된 상태) 약 68.18㎡, (ㄴ): 철근콘크리트구조 주택(공사중단된 상태) 약 68.18㎡, (ㄷ): 철재컨테이너 창고 약 18.0㎡ 부 분 참조], 제시외 건물을 위한 법정지상권성립여부는 불분명

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건(교래리 608-14) 제시목록상 목장용지이나 실제 대지 * 위 토지상에 건축중단된 건물 2동 있으며, 일부 지상에 건물을 건축하기 위한 바닥 기초공사된 부분이 있으며, 이동이 용이한 철재컨테이너 1동이 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2025.11.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 519일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 519일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 8. 4. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 제반차량 출입. 차량 출입 용이.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경6740 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경7521	[목장용지] 제주시 조천읍 교래리 464-11 토지(대지권): 999.76평	700,660,000원 700,660,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경894	[목장용지] 제주시 한림읍 금악리 산32-13 토지(대지권): 4,554.44평	1,144,256,000원 800,979,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경24816	[목장용지] 제주시 한림읍 금악리 1000 토지(대지권): 1,762.97평	565,316,000원 193,904,000원	유찰 (3회)
	2025-11-18	2024타경6740	[목장용지] 제주시 조천읍 교래리 608-14 [법정지상권] 토지(대지권): 1,458.05평	1,952,100,000원 669,570,000원	유찰 (3회)
	2025-11-18	2024타경29606	[목장용지] 제주시 조천읍 교래리 산60-45 [법정지상권] 토지(대지권): 4,708.72평	4,960,039,000원 1,701,293,000원	유찰 (3회)