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동두천시 생연동 다세대(빌라)경매 - 임대보다 경매

의정부지방법원의 2023타경75863 사건, 65억 6024만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

소 재 지	경기도 동두천시 생연동 795-29 씨동 101호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	6,102.00㎡(1,845.86평)
건물면적	490.01㎡(148.23평)
사건번호	2023타경75863
감정평가액	6,560,238,000원
최저입찰가	(49%) 3,214,517,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	생연동 795-29	대	6㎡ (1.82평)
	생연동 795-41	전	43㎡ (13.01평)
	생연동 795-42	전	11㎡ (3.33평)
	생연동 796-59	전	700㎡ (211.75평)
	생연동 796-60	전	169㎡ (51.12평)
	생연동 795-32	전	54㎡ (16.34평)
	생연동 796	전	2567㎡ (776.52평)
	생연동 796-58	전	2247㎡ (679.72평)
	생연동 796-61	전	305㎡ (92.26평)
건물	생연동 795-29	씨동 101호 철근콘크리트구조	105.2㎡ (31.82평)
	생연동 795-29	씨동 102호 철근콘크리트구조	108㎡ (32.67평)
	생연동 795-29	씨동 103호 철근콘크리트구조	108㎡ (32.67평)
	생연동 795-29	씨동 104호 철근콘크리트구조	81.9㎡ (24.77평)
	생연동 795-29	씨동 105호 철근콘크리트구조	86.91㎡ (26.29평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ‘사동초등학교’북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모아파트 및 다세대주택, 학교, 근린상가 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지의 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(3),(4): 부정형의 토지로, 기호(6)-(10) 건물 부지 등으로 이용중임.
기호(2),(5): 부정형의 토지로, 도로 예정지임.
4)인접 도로상태 북서측으로 현황 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1),(3),(4): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호(2),(5): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] 기호(2)-(5)는 공부상 지목 "전"이나 현황 기호(6)-(10) 건물 부지 및 도로 예정지 등의 상태임.
[참고사항] 임대관계 등은 미상임.
[위치/주위환경] 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ‘사동초등학교’북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모아파트 및 다세대주택, 학교, 근린상가 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지의 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 보통시 됨.
[건물구조] 기호(6)-(10) 공히 철근콘크리트구조 지상 3층 건물내 각 호로서, 외벽: 외장벽돌붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임, 페인팅 등 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] 공동주택(다세대)으로, 공사 중단된 상태임.
[설비내역] 설비의 정상 가동여부는 별도 확인을 요함.
[토지형상/이용상태] 부정형의 토지로, 기호(6)-(10) 건물 부지 등으로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북서측으로 포장도로에 접함.
[토지이용계획] "토지평가요항표"참조바람.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 등은 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/08/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
접 수	소유권
2023년3월27일	근저당권	1,365,000,000원
2023년3월27일	근저당권	180,000,000원
2023년3월27일	근저당권	480,000,000원
2023년3월27일	근저당권	700,000,000원
2023년5월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,658,905,000원원	2,390,000,000원원	65%	3회회
6개월	948,377,767원원	521,244,258원원	52%	3회회
12개월	688,146,011원원	339,853,871원원	48%	3.3회회

동두천시 생연동 다세대(빌라)경매 - 임대보다 경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각.제시외건물 매각 제외 2.현황조사 및 감정평가 당시 유치권안내문구 부착물이 발견되었으나 법원에 접수된 유치권신고는 없음 3.목록6~10은 감정평가당시 공사가 중단된 상태로,건축허가는 공동주택으로 득하였으나 건물사용승인은 득하지 못한 상태임 4.목록 2~5는 공부상 '전'이나 현황상 목록 6~10의 건물부지등으로 사용중임 5.목록2~5, 13에 대하여 2020.11.10.자로 김춘자, 정금옥, 박윤나, 지혁의 신청에 의한 농지전용허가(전용목적:공동주택 및 2종 근린생활시설 / 허가면적:923㎡)가 있었음.(2024.06.11.동두천시의 사실조회 회신에 의함) 6.목록12,13,14의 지하에는 철골철근콘크리트 구조의 기초공사 구조물이 매립되어있는것으로 추정되며, 그로인한 제한단가는 771,000원/㎡임. 7.목록12,13,14 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 수개동이 소재하고 있음 8.목록 2,5는 도로 예정부지로 조사되는바 인접토지와의 상관관계를 고려하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 1,3,4 토지는 위 지상 1동 건물의 대지로 이용중이고, 목록2,5 토지는 1동 건물의 통로 겸 마당으로 이용중임 - 목록 6~10 건물은 위 목록 1,3,4 지상 3층 주거용 공동주택으로 현재 공사가 진행 중이며 건물의 골조가 완성되어 외부 건축공사를 마치고 창문 및 창호 설치완료 후 102호는 구경하는 집으로 이용중이고 나머지 101호, 103호, 104호, 105호는 내부 공사 중인 건물로 공가 상태로 보이며 세대 출입문에 유치권안내문이 부착되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0324)입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(985,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경72199,2024타경80312,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 890일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 890일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.3.4:2021.1.8.근저당 2,5,11,12,13,14:2020.8.26. 근저당 설정 6,7,8,9,10:2023.3.27.근저 당

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2023타경75863 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-04	2024타경1562	[다세대]경기도 동두천시 생연동 613-130 제22차진산아트빌 건물: 21.60평 토지(대지권): 9.73평	121,000,000원 121,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-03	2025타경72448	[다세대] 동두천시 동두천동 217 유니온연립주택 건물: 20.73평 토지(대지권): 16.64평	69,000,000원 48,300,000원	유찰 (1회)
	2025-11-20	2024타경92353	[다세대]경기도 동두천시 생연동 117-9 건물: 16.07평 토지(대지권): 11.06평	80,000,000원 56,000,000원	유찰 (1회)
	2025-11-20	2023타경84898	[다세대]경기도 동두천시 생연동 264-3 88국민주택 건물: 13.56평 토지(대지권): 17.44평	52,000,000원 36,400,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2025타경71614	[다세대] 동두천시 생연동 243-2 4층 [임차권등기] 건물: 17.79평 토지(대지권): 15.96평	149,000,000원 104,300,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2025타경1613	[다세대] 동두천시 상패동 243 한양그린맨션 건물: 17.18평 토지(대지권): 13.33평	62,000,000원 30,380,000원	유찰 (2회)
	2025-11-27	2024타경91572	[다세대]경기도 동두천시 생연동 403-3 건물: 15.81평 토지(대지권): 7.27평	170,000,000원 83,300,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2025타경71100	[다세대]경기도 동두천시 하봉암동 44-10 [임차권등기] 건물: 17.22평 토지(대지권): 11.43평	150,000,000원 73,500,000원	유찰 (2회)
	2025-10-30	2024타경91671	[다세대]경기도 동두천시 지행동 253-2 건물: 10.84평 토지(대지권): 16.92평	130,000,000원 44,590,000원	유찰 (4회)
	2025-10-22	2025타경70244	[다세대]경기도 동두천시 생연동 788-79 건물: 16.14평 토지(대지권): 10.64평	43,000,000원 14,749,000원	유찰 (4회)
	2025-12-04	2023타경75863	[다세대] 동두천시 생연동 795-29 씨동 [유치권] 건물: 148.23평 토지(대지권): 1,845.86평	6,560,238,000원 3,214,517,000원	유찰 (2회)